物业绿化管理

物业绿化管理物业绿化管理物业绿化管理主要是指在物业管理区域内进行的各种环境绿化、美化活动，其管理品质是业主定位小区档次重要标准之一。因此，物业绿化管理是物业服务公司的重要工作之一，科学的绿化管理，能起到“投入少、见效快”，事半功倍的效果。第一节、物业绿化管理的主要内容：一、物业绿化管理的前期介入1、规划设计阶段的介入：主要从物业管理的角度，针对规划及设计的合理性、实用性等提供参考意见，避免因设计的不合理给日后物业管理增加负担。（如材料选择，树种选择不合理的情况）2、施工阶段的介入：重视绿化用地土壤的清整和改良。目前，很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来很多不利因素。建议在绿化地的清整时，不仅要清理表层的垃圾，还需对深埋于土壤内的各类废弃物作深翻清理，为绿化植被创造良好的生长环境。3、园林竣工验收的介入：这时介入是从物业管理的角度，对存在的问题提出整改意见，以最后清除隐患。验收介入时要检查的主要内容包括：清点植物品种、数量及枯死、缺苗数；查看植物的生长、搭配和病虫害情况；绿化土壤改良情况及绿地排水情况；大树的支撑是否有效、合理。二、物业绿化的验收接管物业绿化的验收接管是由施工单位或委托单位将园林绿化移交给物业公司管理的手续。内容包括植物品种数量的核对和清点、植物生长状况的评诂、绿化面积的测量、园建及小品的验收、园林资料的验收移交等。接管的物业绿化养护好了是一份不断增值的宝贵资产！三、物业绿化的日常管理物业绿化的日常管理工作主要包括：1、绿地保洁2、除杂草、松土、培土3、水肥管理4、修剪、造形5、病虫害防治6、清残、补植8、绿化设施维护9、防寒、防台风等第二节、物业绿化管理模式及其特点：一、物业绿化管理模式物业绿化常见的两种管理模式：物业公司自主管理模式和外包管理模式。1、自主管理模式：指物业公司具有专门的绿化管理队伍，有较齐全的园林机械设备和专业的设计人员，能自主完成辖区内的园林绿化日常管理和绿化改造工作。自主管理的特点：（1）、因各类工种和设备齐全，所以在有突发情况时人员和物资调配上有较大灵活性。（2）、人员机构较臃肿，管理难度大；各种园林设备的采购、维护管理较复杂。2、外包管理模式：指物业公司不设专门的保洁、绿化管理队伍，只设1名质量管理监督人员，将辖区范围内的所有绿化发包给专业的园林公司进行管理。外包管理的特点：（1）、既可精简物业公司的人员机构，又可利用专业公司的资源、设备及技术进行管理。（2）、容易控制成本:物业绿化管理的费用由双方商定，在某段时间内相对稳定。(3)、管理效果差异性大：选择外包单位的好坏和品质管理人员素质的高低是外包管理能否成功的关键所在。(4)、管理的灵活性较差：物业公司从事一些零星的会议或迎检活动、突发事情时对外包单位的人员调度上较难实现。二、如何选择物业绿化外包管理承包商1、成立承包商评定小组：在招标或选择绿化服务承包商前，由公司分管领导及专业人员3—5名组成评定小组对园林承包商进行评审。2、确定评定标准，主要标准有：（1）承包商的专业资质、营业执照及资金实力（2）承包商的技术力量，管理经验（3）承包商的管理能力及管理、培训制度（4）承包商的专业业绩及口碑情况（5）承包商的设备及工具完备程度（6）承包商的绿化养护管理方案3、评价承包商的经验和技术：选择的承包商应有必需的设备和专业技术；其人员需经过必要的培训和一定的绿化养护经验。绿化承包商参加评审时要按评定标准提交相应的资料及证明。经评定小组评审，以综合评分高，价格有优势的承包商当选。三、如何监管物业绿化外包管理承包商1、绿化品质管理人员按规定进行检查和巡视。2、按检验标准判断是否达到绿化质量标准，如未达到，下达整改通知，通知承包单位进行整改。3、平时巡视时记录检查情况，月末汇总检查记录，并进月检评分，总结和评估绿化养护质量。要求承包单位根据月检评分情况不断改善工作，提高绿化管理的质量。绿化养护的检查标准和管理方法园林绿化养护管理工作是一种持续性、长效性的工作，只有建立长期有效的管理制度，才能有效保证高质量、高水平的园林绿化景观效果。一、绿化养护的管理方法管理制度控制绿化养护质量标准工作管理制度工作检查方法地方制定的各级养护标准行业、公司ISO9000文件标准评分制度绩效考核制度巡视、抽查记录工作检查表二、建立养护管理制度的具体措施可根据公司实际情况制定《园林绿化检查标准及考核标准规程》目的：规范园林绿化养护检查标准及方法，确保各项工作达到标准。适用范围：适用于物业公司绿化部主管的绩效考核工作。适用于物业绿化外包方的监管考核工作。职责：园林绿化部主管负责本规程的监督实施及质量控制。检查部门：物业公司品质部、物业公司各项目经理、环境主管。检查频次：周检和月检。检查方式及处理：1、项目经理及公司品质部每次检查后，将结果告知绿化主管，并规定整改时限。项目经理负责组织部门员工整改。整改合格后，上报检查部门，由项目经理及品质部复检。复检不合格项扣相应绩效分值。2、绿化主管每日负责对各管理处的绿化养护工作进行全面检查，发现不合格项及时督促整改。复检不合格时扣相应绩效分值。3、检查后填写《检查记录表》，视检查情况可作出《整改通知书》、奖惩情况通报等。分类序号项目标准检查方法处理频率中耕除草1除杂草无明显杂草，草坪、地被纯度在90%以上目视。草地50㎡3处，平均值1次/两周2松土树木下土壤疏松，透气良好，不伤及树皮。目视，取样检查施肥前和暴雨后进行松土，1次/两周3清枯枝落叶无明显枯枝落叶，环境整洁。目视随现随清4清石块杂物无明显砖石瓦砾，绿地整洁。目视随现随清灌溉5树木、草地浇水不遗漏，每次浇透浇足，见干见湿。目视、手测，浇水时间抽查可根据气候土壤深度综合控制。6盆栽浇水见干见湿原则浇水，盆栽无干枯、遗漏现象。目视检查室外草花夏2次/日7叶面清洁度浇水配合冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。目视检查与浇水同步，施肥后要喷水。修剪8乔木整枝及时修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝。使得树枝分布均匀，树形优美。剪口平滑，树皮无撕裂现象。目视检查，抽检10棵2次/年，生长季、休眠期各一次9灌木整枝根据花灌木的习性做适当修剪，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30㎝。目视，抽查3处1次/两月10绿篱修剪绿篱成型，线条整齐，树种之间有界限。造型美观，长势良好，长枝不超过30㎝。目视，抽查5处1次/月三、绿化养护工作检查表（参考样表）施肥11乔木灌木采取沟施或穴施。施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面。花灌木做到花前、花后、果前、果后分施追肥。目视2次/年12草地、地被施肥播施或喷施。结合天气在雨天前进行。浓度合适，一般每平方30克。草地色彩碧绿，生长茂盛。目视检查1次/3个月防台防风13防寒工作培土、铺草、卷干等工作在11月中旬开始12月上旬完成。目视检查1次/年14防风防台工作在台风来之前做好立支柱，删去密枝等工作，风雨过后12小时内，能及时清除断枝落叶，扶正倒斜树木。目视检查1次/年补栽补种15补栽补种无明显黄土裸露，如发现有植株死亡和缺少，在发现后一周内，更换相同种类和高度的植物，及时浇水，保证成活。目测按花草树木栽种季节，及时补栽补种病虫害防治16防病治虫无明显枯枝枯叶。树叶上无灰尘，不霉，树干不枯死和腐烂。预防在前，除治在后，施药在晚上6点以后，且出示警示牌。目视抽查防治1次/季，发现病虫，及时喷施。草坪养护17草坪修剪高度在4~8㎝，夏季可稍长。修剪平整、边缘整齐。目视抽查6处4—8次/年18草坪补缺、填平无明显黄土裸露，能及时补缺，最大裸露块不超过0.3㎡，低洼处要以土填平重栽。目视尺量补缺工作自发现一周内完成。分类序号项目标准检查方法频率四、绿化管理中的注意事项：1、绿化主管根据养护区实际情况及绿化作业项目，做好人员岗位编制。2、绿化主管做好每月养护计划，对每个作业项目有完成时间。3、做好农用物资、园林机械、工具的使用、保养和保管工作。4、绿化主管每天对养护区内的工作情况进行监督和检查，做好巡视记录，发现问题及时整改，重大问题要及时上报。5、每月底组织一次全面的工作检查和评分，针对扣分的项目发出整改通知，并记录在案，列为下次检查的重点项目。6、严格按照制定的绿化养护标准进行品质管理，出现的问题，要积极寻求解决方法，或及时上报，由上级协调解决。讲谈结束谢谢大家！