5S于物业管理中的应用

2009年7月5-SPractice5S实践—物业管理的5S应用CBRichardEllis|Page2关于5S日本企业成功的两大法宝品管圈（QualityControlCircle—QCC)5S活动CBRichardEllis|Page35S—企业管理的基础CBRichardEllis|Page4物业管理企业为什么要推行5-S？CBRichardEllis|Page5员工的工作CBRichardEllis|Page6办公场所CBRichardEllis|Page7物品摆放CBRichardEllis|Page8人员关系CBRichardEllis|Page9管理状况CBRichardEllis|Page10以上是一个管理水平差的管理处出现的一些特征CBRichardEllis|Page11何谓5-S（五常法/五正法/五恒法）？SEIRI常组织东西分类处理SEITON常整顿安放有条不紊SEISO常清洁全员彻底清洁SEIKETSU常规范设标准便监察SHITSUKE常自律员工自律成习CBRichardEllis|Page12五常法是5种良好的行为习惯五常法是现场一切管理的基础五常法是用来维持品质环境的一种技术五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间五常法能提升人的品质五常法能进标准化的建立CBRichardEllis|Page135S对物业管理有什么效用？CBRichardEllis|Page14获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象培养个人良好的行为习惯提升员工的归属感、自律性减少浪费、降低成本改善其品质、提高效率提高安全保障、加强设备的稳定性成为其它品质改善的基础—如ISO9000CBRichardEllis|Page15投资者满意（IS－InvestorSatisfaction)客户满意（CS－CustomerSatisfaction)雇员满意（ES－EmployerSatisfaction)社会满意（SS－SocietySatisfaction)CBRichardEllis|Page16五常法在物业管理中的适用范围设备设施管理仓库管理办公管理文件资料管理车场管理安全消防管理宿舍管理、工作间和储物间管理员工服务意识、行为习惯管理CBRichardEllis|Page17什么是常组织定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。目的：腾出空间、防止误用和浪费CBRichardEllis|Page18哪些地方会找到不需要的东西储物柜工具箱CBRichardEllis|Page19通道、转角位CBRichardEllis|Page20办公场所杂物房、仓库资料柜顶CBRichardEllis|Page21常组织的作用物业管理中因缺乏整理而产生的浪费和失误CBRichardEllis|Page22常组织应做什么分开完成工作的必需品及非必需品将必需品的数量降低到最低程度及放在一个方便的地方哪些东西该扔掉,即使是昂贵的哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来很容易就能找到CBRichardEllis|Page23分层管理按使用的先后次序按物品的功能类别按使用的频密程度按物品的重要程度CBRichardEllis|Page24常组织的判别标准常用程度必需的程度保存方法低过去一年都没有使用的物品在过去的6~12个月中只使用过一次的物品扔掉把它保存在比较远的地方中在过去的2~6个月中只使用过一次的物品一个月使用一次以上的物品把它保存在工作区域的中间部分高一周要使用一次的物品每天都要使用的物品每小时都要使用的物品把它保存在工作现场附近或随身携带CBRichardEllis|Page25OneistheBest一套工具/用具一个文件存放点一页表格/备忘录一份储存副本一小时会议一分钟电话一个物料储存仓库一站式的顾客服务CBRichardEllis|Page26物业管理中常组织的活动例子制定“要”和“不要”的判别标准自己负责的工作场所全面检查要有决心丢掉不需要的东西将物品分类整顿处理造成肮脏和泄漏的原因每日自我检查CBRichardEllis|Page27物业管理中常组织的活动例子废弃无使用价值的物品不使用的物品不要多余重复的零件和物品不要使用不上的工具、零件、物品和设备不要造成工作不便的物品不要多余重复无存档价值得文件资料不要过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要无修理价值、损坏的电器、配件不要与工作无关的私人物品不要CBRichardEllis|Page28CBRichardEllis|Page29推进常组织的步骤区分必需品清理非必需品非必需品的处理每天循环整理现场检查CBRichardEllis|Page30常组织需要“舍弃”的智慧常组织就是一种抛弃东西的艺术CBRichardEllis|Page31什么是常整顿将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以减少找寻的时间必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放整齐，统一标识提高效率的基础CBRichardEllis|Page32常见的典型问题忘记、不清楚物品存放的位置存放的地方离工作环境太远存放的地方太分散由于物品太多难以找到要找的东西物品本身无标识物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走物品好坏难分、物品长时间存放失去效用不清楚物品是否有储备，造成浪费CBRichardEllis|Page33工作环境设计好坏的例子胡乱摆放摆放整齐走道阻塞畅通无阻CBRichardEllis|Page34物业管理档案资料常整顿实例档案与文件、工作记录和ISO的区别文件、工作记录的整理和保存方法ISO文件整理和归档方法创优资料的收集和归档方法CBRichardEllis|Page35物业管理仓库常整顿实例物品存放仓库的自然条件仓库物品的存放分类物品存放的区域划分区域划分的方法仓库物品的存放要求CBRichardEllis|Page36物业管理设备管理常整顿实例设备标识、标志的应用状态标识功能标识指示标识警告标识说明标识颜色管理的应用CBRichardEllis|Page37物业管理车场管理常整顿实例车辆进出行驶导向车辆停放秩序指引车位划分标识车场安全指示标识CBRichardEllis|Page38整顿”是一门摆放、标识的技术每样东西都有一个清楚而固定的“家”把要用的东西以最简便的方式放好CBRichardEllis|Page39什么是常清洁定义：所谓常清洁，就是经常打扫、保持清洁目的:清洁是安全的第一步干净亮丽的工作场所令人心情愉快清洁是提高品质的基础CBRichardEllis|Page40常清洁的关键清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫生”，而在于如何将此项工作日常化清洁工作，是发现问题和消除隐患的必要手段，但并非解决问题的根本CBRichardEllis|Page41常清洁实施要领责任化、标准化，建立清洁责任区执行例行扫除，清理脏污调查污染源，予以杜绝或隔离建立清扫标准，作为作业规范CBRichardEllis|Page42推进常清洁的活动步骤制定清洁标准明确责任人或区域开展清洁及时纠正问题和根源准备工作CBRichardEllis|Page43物业管理中常清洁的活动例子（办公室）每天十分钟的清洁活动每人坚持一些清洁责任使清洁及检查更容易进行清洁前的检查，进行分析并纠正问题清洁少有人注意的地方CBRichardEllis|Page44物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁）电梯设备清洁水泵设备清洁配电设备清洁空调系统清洁CBRichardEllis|Page45什么是常规范定义：将上面的3S实施的做法制度化、标准化，并贯彻执行及维持目的：成为惯例和制度是标准化的基础企业文化开始形成CBRichardEllis|Page46常规范的管理工具视觉管理：张贴合适的标签视觉监察法透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏故障地图：标明问题所在点量化：测量、分析、防范未然CBRichardEllis|Page47怎样才是好的视觉管理工具远距离都能看到的内容应放在要显示的地方附近应使员工看了以后便知道什么是对什么是错应该容易及方便使用应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动应使工作环境更明亮及更有规划CBRichardEllis|Page48物业管理中常规范的活动例子透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）责任标签、设备标识防止出错的做法文件以颜色分辨其文件性质储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称部门和员工的座位都有铭牌工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察部门在明显的地方贴上工作进度表现报告CBRichardEllis|Page49物业管理中常规范的活动例子安全管理措施及标识开关旋钮的转向箭头和标识操作指示高压危险图标和警告语线管类的分类着色和流向标识危险区域护栏和警告牌动力设备动作中、检修中等标牌走火通道、疏散标识CBRichardEllis|Page50物业管理中常规范推行要领向员工贯彻5S意识，寻找有效的激励方法维持执行好3S，养成坚持的习惯，并采取一定的监督检查措施应用视觉工具『（VisualAids)使我们一眼就看出工作是如何进行』推行透明管理、颜色管理定期或不定期检查部门相互评比CBRichardEllis|Page51常规范的总结所谓常规范，就是维持组织、整顿、清洁这3S的成果。CBRichardEllis|Page52什么是常自律定义：对于规定好的事情，按要求执行，依规律行事，培养敬业、文明、进取的精神。目的：让员工遵守规章制度，培养良好素质习惯的人才，铸造团队精神。CBRichardEllis|Page53培养良好的个人素养遵守出勤、作息时间尊重别人，以成相待工作保持良好的态度（不随意谈笑、离岗、做工作外事情等）服装整齐，戴好识别卡爱护公物，用完归位保持卫生，定期清洁CBRichardEllis|Page54常自律实施要领注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯行为指标全员教育激励奖赏高层支持全员参与评估更进反复进行CBRichardEllis|Page55物业管理中常自律活动的例子全面清洁全员清洁活动（人过路净）训练收拾物件和垃圾共用空间的5S管理履行个人职责良好的电话和沟通技巧规范的语言和文明的举止编写和遵守5S手册“眼见为实”检查5S环境CBRichardEllis|Page56保安宿舍的5S饭堂的5S衣服、杂物的5S生活用品的5S保安设备的5S宿舍卫生的5SCBRichardEllis|Page57常自律总结所谓的自律（素养），就是养成遵守既定事项的习惯。5S是以教养为始终，保持自身之美，就是教养。CBRichardEllis|Page58组织整顿规范清洁5个S之间的关系CBRichardEllis|Page59物业管理中5S推展手法—目视管理1、红牌2、看板3、工作牌4、信号灯5、操作流程图、示意图和平面图6、提醒板7、区域线8、警示线9、告示板10、反面教材CBRichardEllis|Page60目视管理推展手法应用示例1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作3、设置“人员去向板”，方便工作安排4、关键部位给予强光照射，引起注意5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂CBRichardEllis|Page61P计划D实施C确认A处置公司运作物业管理中5S推展手法—戴明圆环前进CBRichardEllis|Page62PDCAP(Plan)：制定计划D(Do)：立即行动C(Check)：检查A(Action)：修正P、D、C、A工作法CBRichardEllis|Page63制作计划的工具——甘特表亦称「甘特进度表」或「条形进度表」，是以美国企业管理学家甘特（HenryGantt）的名字而命名的，常用于策划和编排工作。CBRichardEllis|Page64D：立刻行动你是“寒号鸟”吗？CBRich