麻阳半岛别苑产品建议

深圳凯莱物业（怀化）服务有限公司•来自深圳，服务怀化！•精英荟萃，专业至上！业务范畴：房地产营销策划、整合推广、营销代理、物业管理！麻阳半岛别苑产品建议•项目概述及评判•项目开发概念性策略思考•产品结构调整建议•项目规划布局建议•项目产品风格建议•项目园林风格建议•项目相关配套建议KL凯莱项目概述项目建筑风格为典型的中式建筑风格；临锦江，地理位置优越，江景价值高；KL凯莱25栋独栋别墅+3栋共132户多层的产品，单栋别墅占地约400㎡，建筑面积约400㎡，多层面积未提供资料暂时未知；车位比98：157，仅为0.624；典型的兵营式布局规划；无会所和其他商业配套，仅有一个篮球场；KL凯莱项目评判：•基本上本案规划方向上不存在很大问题，需要的只是补充和微调，以及价值再造！但在建筑布局上必须重新调整；•优质的江景资源和别墅的存在，注定这必须是一个精致型高端社区，但目前单纯的硬性建筑风格规定以及典型的兵营式布局，很大程度上限制了项目规划上亮点及价值突破；多层过于简单的外立面设计在一定程度上无法彰显项目作为精致型高端社区的价值；•别墅区布局缺乏灵性，兵营式布局不利于园林景观打造，别墅建筑面积定位于400㎡平米左右，面积较大导致总价过高，增大了销售难度，不利于资金的快速回笼；3栋多层的规划布局过于简单，缺乏特色和亮点；•别墅社区不仅仅意味着就是华丽的房子造型，同时也需要公共园林和相关配套及价值服务，社区规划在功能上存在缺陷，公共园林过于简单，其他配套缺失；•项目车位比例小，容易导致车位紧张；•社区在别墅的物业管理方面考虑不深，社区入口过多，不利于物业管理的成本控制。KL凯莱•项目概述及评判•项目开发概念性策略思考•产品结构调整建议•项目规划布局建议•项目产品风格建议•项目园林风格建议•项目相关配套建议KL凯莱•这是一个小规模项目，但综合开发商后续开发的200亩高端项目，可视为一个前奏开发；也是一个打开市场、建立开发商品牌和社会口碑的标识性节点，同时也是一个市场试探行为；•从市场口碑和地位高度考虑，建议项目坚持“高端的纯粹性”，即打造类似于“军事禁区”的存在，一个精神层面的“小国度”，通过物业管理上的优质化、智能化和统一化实现社区的全封闭式管理，相关附加经营上以绝对只适用于高端圈层的服务拉开和平民消费的差距！•单体别墅数量不多，且坐享优势江景资源，在200亩高端项目未启动之前，这是一个异常稀缺的社会资源，也是一笔错过就不再拥有的财富，在高端产品于通胀时代良好的增值保值性、产品溢美的别墅生活价值、我们只需要在麻阳和麻阳周边县市抓住少数高端客户的前提下，我们有理由高调，也拥有保持高调的理由：坚持走精品化、高端化路线！•从项目开发利润最大化、价值最大化方面考虑，项目不仅仅只有别墅，还有多层，为了我们高调的理由和有理由高调，这部分产品也必须仅仅跟上高端的步伐，在受地块和容积率的限制的前提下，目前规划的多层产品建议重新考虑！KL凯莱•从资金回笼速度、销售抗性功能布局方面考虑，单体别墅占地约0.6亩，建筑面积越400㎡的单位体量过于奢华，也导致总价过高，根据凯莱以往类似销售情况和对市场情况的观察，在怀化地区，小体量别墅（200-300㎡）因为总价低、日常维护成本和生活成本低、装修费用较低的原因，最易被客户接受，销售抗性较小。•从功能布局方面考虑，小体量别墅占地较小，更能体现规划布局的灵活性。KL凯莱•项目概述及评判•项目开发概念性策略思考•产品结构调整建议•项目规划布局建议•项目产品风格建议•项目园林风格建议•项目相关配套建议KL凯莱三个关键词：别墅、多层、配套•别墅？这是必须的，肯定要做，但做多大、占地多少需要谨慎考虑；•多层？这是个问题！项目目前规划了11个单元多层，在外立面形象方面也与别墅形象有较大差距，需要统一步伐！•配套？本案距离城区仍有一定距离，因此需要满足社区业主日常的购物、休闲、健身等需要，商业配套必不可少！KL凯莱综合以上三个因素，凯莱对于本案产品规划建议如下：•1、别墅建议采取类独栋做法，在保证利润和容积率的前提下栋数增加，建筑面积控制在200-260㎡之间，占地面积控制在350-400㎡之间，最大程度上节约用地保证土地其他功能产品布置；•类独栋别墅：从某种意义上，我们可以理解为类独栋是有了间距的联排别墅，也可以称它为间距缩小的独栋别墅。从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有一小部分相连，接廊道、接储物间、接装饰梁等，我们称其为局部拼接法。从生活品质上说，类独栋拥有独栋别墅的特点，比联排别墅更具有私密性和独立性；而从价值上来说，不联排的价值相差无几，可以说是“用联排价值享受独栋舒适”。•类独栋别墅的特点：有效地降低联排别墅的视觉压迫感和拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的视觉效果和私密空间。KL凯莱国内类独栋案例项目面积区间㎡保利林语溪257-288碧怡林畔别墅200-332纳帕溪谷214-336龙湖蓝湖郡200-280绿地梧桐院170-220保利叶上海225-273龙湖·悠山郡200-400KL凯莱•类独栋打造手法首层局部拼接设计营造独栋空间感受。拼接处正面拼接处俯视拼接处后面KL凯莱KL凯莱KL凯莱多层小高层高层栋数332层数61128单元1184户数132198224面积设定125125125单价220026002600总价363000006435000072800000单位成本90014001500总成本148500003465000042000000利润空间214500002970000036400000居住成本低中高舒适程度高高低占地大中小景观包容度小中大销售抗性低中高2、关于多层产品，凯莱提供两个方向性建议：建多层或者建小高层；从上表来看：小高层的综合性价比和均好性明显占据优势，其次是多层，但多层占地过大，不利于项目高端功能的灵活布局，最后是高层，最大的难题是销售难度大，不利于资金快速回笼。多层和小高层的取舍，关键还是在于销售抗性的大小，须对当地市场考察后下结论！KL凯莱•多层产品亦建议采取类独栋拼接手法KL凯莱•3、关于配套，可以考虑小范围的社区服务型商业，建议以“会所+小型超市+篮球场”的形式，面积控制在会所800㎡、小超市300㎡左右的规模，提供社区休闲娱乐、日常生活必需的优质专属服务！•会所可考虑茶座卡包、客房兼牌室，在前期建议作为营销中心使用，超市经营建议以零售百货、果蔬等日常生活必需品为主。•会所和超市位置建议设置在项目主入口附近，篮球场建议设置在会所旁。KL凯莱•项目概述及评判•项目开发概念性策略思考•产品结构调整建议•项目规划布局建议•项目产品风格建议•项目园林风格建议•项目相关配套建议KL凯莱•沿江处入口全部取消•车行道设置，绿色圆点处为地下车库入口•会所、超市、球场区域•主次入口广场•景观轴及主要景点设置•此布局为草案和规划布局的方向性思考，具体布局须在有设计院参与的情形下进行细致沟通！KL凯莱•项目概述及评判•项目开发概念性策略思考•产品结构调整建议•项目规划布局建议•项目产品风格建议•项目园林风格建议•项目相关配套建议KL凯莱•别墅•中式别墅也有很多种风格：•时间分类：古典中式、现代中式•地域分类：京派、徽派、台式、海派……KL凯莱其实都很好，所以——凯莱观点：古典中式也好，现代中式也好，京派也好，台式也好……一个都不放过！只有25栋人生墅，一栋一造型，一栋一意境，且住且收藏；有且只有25种，每错过一栋，机会就少一个！从市场连续开发角度考虑，每一种风格都代表了市场的选择，而选择的过程和结果，是后续200亩高端项目方向！KL凯莱•多层建议采取新中式风格，换种角度来说，它是一种向天空延伸的别墅，立体布局如下图，只是剔除非中式元素，再添加中式元素。KL凯莱•项目概述及评判•项目开发概念性策略思考•产品结构调整建议•项目规划布局建议•项目产品风格建议•项目园林风格建议•项目相关配套建议KL凯莱1、园林风格：建议以中式园林或现代优雅、浪漫型园林为主，不轻易放过任何一个景观细节，强调园林景观与建筑的和谐，体现建筑的环境美，使园林成为建筑内部空间的延续。•园林布景强调层次感，高大的乔木、低矮的灌木、伏地的草本和苔藓，多采用堆坡和草坪手法，并适当点缀一些文化雕塑小品、休闲座椅及富有童趣或标志性景观，做到层次分明、错落有致、丰富多彩，营造小区立体生态环境。•园林景观能有效软化建筑的硬朗和拥挤，楼间距窄、围墙、前庭阴角与阳角等，多采用密种手法处理。2、重要景观：•主入口前的景观大道•主次入口广场及中间道•景观轴及景观点•建筑周围绿植KL凯莱中式园林元素：长廊、拱桥、楼台、亭榭、湖水石、树、竹、山、水等。【案例】中式风格-万科第五园园林细节参与性及私密性元素分散于建筑周边，提高园林实用性，形成和谐生活氛围功能分类设计元素设计要点道路设置道路铺装富于变化采用碎石、鹅卵石、青石板等不规则材料，拼合成各式图案，使道路内涵丰富而有趣铺装材料人性化绿色环保采用块料、砂、石、木及预制品为面层、砂土为基层。上可透气，下可渗水，提升社区舒适度主入口主入口及主通道种植高贵高大树林，特别栽种1-2棵名树名木，增加营销噱头人行流线曲折线性宛转的园林小路提升园林的亲和力,感观上增加园林面积,步行空间增大参与空间小型社区广场数量为2到4个，单个面积不超过200㎡，结合绿荫及座椅，成为室外社区活动中心儿童游戏空间以生态创意为主题,结合植物打造游戏设施,尺寸:建议10米*12米.地面铺装材料:橡胶胶垫.沙地KL凯莱功能分类设计元素设计要点辅助效果组团园林形成不同主题的小组团园林，保证每栋私密性，增加私密性水景特色沿江道打造特色景观和钓鱼台，与园林相结合，形成景观亮点立体园林种植高低不同树种，打造绿化错落层次绿化遮挡建筑墙基多种植物形成层次效果遮挡建筑墙基，打造舒适的视觉感受绿化延伸到入户门成为整体园林的有机组成部分,增加绿化面积，实现园林空间的延伸座椅及灯具广泛分布提高园林人气与使用率,每个活动空间结合树荫使坐椅成为真正的休闲、停留空间垂吊植物宠物公厕注重毫宅细节,保持园林整洁,提升园林品质KL凯莱本报告是严格保密的。高台：利用项目整体抬高一层，设置入口处抬高，中间设休息平台，形成景观点水景：瀑布、乱石、雕塑园林打造-入口水景圣·莫丽斯3期入口宝安：金海华府香蜜湖1号KL凯莱本报告是严格保密的。入口主道路主轴：打造仪式感，给客户制造尊贵感的第一感受可参考元素：多重拱门/树墙圣·莫丽斯3期多重拱门水榭山多重拱门园林打造-入口通道-仪式感本报告是严格保密的。采用不同的地面铺花，打造富于变化的园林景色，结合园林风格，增强符号元素。园林打造-以道路为纽带,形成不同主题的景观带公共绿地及重要交通节点处，建议采用堆坡和密种手法，绿植搭配上凸显层次感，适当增加石头、雕塑、花车、吊篮、花架、小品等景观元素，色调上丰富一些，充分体现优雅、品位等生活情趣。KL凯莱KL凯莱本报告是严格保密的。KL凯莱入户大堂的飞马图案下水道盖金属镂花及时石材的运用，是客户传统认识的豪宅元素园林打造-园林细节-装饰及指导KL凯莱园林打造-围墙及树墙低矮园灯作为园林景观的构成部分，结合景观选取风情或现代简洁风格园灯园林打造-园林灯光工程园林打造-园林设想-无处不在的鲜花与闲适•项目概述及评判•项目开发概念性策略思考•产品结构调整建议•项目规划布局建议•项目产品风格建议•项目园林风格建议•项目相关配套建议KL凯莱•规划上对于项目变电房的设置暂时缺失，在此友情提醒，作为高端项目的本案，服务于高端客户，须慎重考虑变电房的位置，建议设置于项目南端。•项目在物业管理硬件配置方面，建议采取全智能的封闭管理方式，整个社区外围采用红外线对射防攀爬系统，社区内设置闭路电视监控系统、电子巡更系统、保安24小时值勤巡逻、确保整个社区的安全，保证业主更好地享受悠闲、安逸和高品味的完美生活KL凯莱方案完毕欢迎指导THANKSKL凯莱