高成天鹅湖酒店式公寓

高成天鹅湖酒店式公寓上海华秀策划部2013.8酒店式公寓专题研究结论酒店式公寓个案研究发展历程及现状酒店式公寓基本概念酒店式公寓市场分析酒店式公寓基本概念定义特点分类动因酒店式公寓基本概念定义•“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权•解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。酒店式公寓基本概念特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；酒店式公寓基本概念与传统酒店的区别•酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。•酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。酒店式公寓基本概念分类-按“产权性质”划分商住产权的“酒店式公寓”只租不售的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”•顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。•其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的•这是目前市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★酒店式公寓基本概念产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。酒店式公寓基本概念发展动因从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。酒店式公寓发展历程起源发展现状酒店式公寓发展历程起源•酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（TimeshareHotel）”概念的是瑞士企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。发展酒店式公寓发展历程产品市场沿革服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2005年起2003年起上世纪九十年代初酒店式公寓发展历程一、常州公寓市场分析常州主要公寓项目潜在供应量已知待售公寓总体潜在供应量115.09万平米体量（万平米）在售公寓存量26.87在售公寓待推量4.00未上市纯新盘84.22合计（可售量）115.09目前全市公寓总体可售量约115.09万平米，供应充足。在售公寓项目武进区最多，未来供应主要集中在武进区和新北区。国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整常州在售公寓年均消化量29.64万平米，据此估算，常州公寓115.09万平米可售量去化周期为46个月，未来公寓产品的竞争将较为激烈。一、常州公寓市场分析一、常州公寓市场分析市场供销面积市场现状全市公寓市场供销现状（单位：套）公寓主流产品均为60平米以下的一房一厅户型，其中40-60平米区间房源是市场供销量最大的区间。此外在100-110平米区间也有较高销售率。武进公寓市场供销现状（单位：套）新北万达公寓新城糖果公寓万泽国际新城公馆SOHO天鹅公寓新城苹果公寓路劲又一城一、常州公寓市场分析重点竞品分布九洲新世界偶寓项目类型一幢40年产权，一幢70年住宅，毛坯位置武进区常武路与定安路交汇处（湖塘乐购旁）交通302、31路等多条公交线通过，湖塘乐购板块，交通便捷。建筑规模占地2万方，总建6万方房源销量持续销售状态户型面积70年产权面积范围70~115㎡，40年产权公寓主力户型在40~60㎡楼层情况27层商住公寓，28层住宅公寓以地段与商业、开发商品牌为卖点，依靠周边成熟商业，毛坯产品，定位中端，跑量型楼盘。配套优势品牌优势地段优势商业优势一、常州公寓市场分析万博糖果公寓一、常州公寓市场分析万博糖果公寓依靠湖塘地段、配套。高于目前住宅市场主流的5500~6000的成交价格，目前基本售罄。1、70年产权住宅面积范围70~115㎡，目前70㎡一房户型，及北侧户型相对滞销。2、40年产权公寓，面积范围40~60㎡，毛坯，东西朝向，主要依靠湖塘乐购商圈，自身约3万㎡的综合商业，用成熟配套进行销售，目前基本售罄。房屋用途总套数已备案可售总面积已售已备案累计均价办公4424123020992.520992.56801.08住宅224220420703.220400.237320.6455平米（1-1-1）挑高4.5米，买一层用两层一楼阳台赠送一半面积，二楼阳台全赠送面积一、常州公寓市场分析万博糖果公寓项目类型70年住宅，毛坯位置武进人民路、武宜路交汇处西北侧交通B1、B11长虹高架。武进中心板块，地块位置通达性较高。建筑规模占地18万方，总建80万方房源销量尾盘状态，基本去化完毕户型面积55-140/㎡，主力户型为55㎡楼层情况29/32层均价挑高7300，平层6800。有附送面积加成依托武进湖塘市中心板块，以新城本土号召力为卖点，站位中端走量型楼盘。地段与社区，商业规模为本项目核心卖点。配套优势品牌优势地段优势价格优势社区规模优势商业优势21345678910一、常州公寓市场分析万博苹果公寓热销分析1、地段及配套优势；2、蓄客阶段，以5678元/㎡起相对于当时为绝对低价刺激；3、4.5米层高产品优势，70年产权优势，小面积段优势；4、新城客户平台的资源共享；5、精装样板房展示。低价、庞大客户资源、精装样板房热销启示一、常州公寓市场分析万博苹果公寓房屋用途总套数已备案可售总面积已售已备案累计均价办公201641665.641396.6726020.85住宅8818701020703.2108100.558018.73项目类型70年住宅，精装位置天宁区兰陵路劳动中路交汇处交通BRT1、BRT11。天宁核心板块，通达性高。建筑规模占地27.3万方，总建110万方房源销量共525套，一期百余套去化90%户型面积主力户型为37-54㎡楼层情况高层、小高层均价挑高5.3米，11000~13000元㎡。依托天宁老城区，核心城区商圈，站位中端走量型楼盘。地段与社区，商业规模为本项目核心卖点配套优势品牌优势地段优势价格优势社区规模优势商业优势一、常州公寓市场分析九洲新世界-偶寓热销分析1、地段及配套优势；2、5.3米层高产品优势，70年产权优势，小面积段优势；3、九洲客户平台的资源共享；4、精装样板房展示。成熟社区、庞大客户资源、精装样板房热销启示一、常州公寓市场分析九洲新世界-偶寓房屋用途总套数已备案可售总面积已售已备案累计均价商业6123278197.413095.3434266.13住宅52532120356563.1736257.9511856.5一、常州公寓市场分析九洲新世界-偶寓42平方142平方项目类型万泽国际已与玛丽蒂姆酒店签约，五～十八层为平层酒店式公寓，十九～二十八层左侧为星级酒店。右侧为挑高5.4LOFT。主要以40-50平米的小户型为主。位置位于武进区的CBD中心交通位于世贸中心，交通直达情况一般建筑规模占地1.1万方，总建7.3万方房源销量194套户型面积40-50㎡，主力户型为50.6㎡楼层情况27层均价平层7000元/㎡，5.4米挑高10500元/㎡推盘情况09年首批194套当天全部售罄，二批2010年1月份推出118套，当天去化90%。2011年7月份推出80套,去化50%定位武进CBD中心板块小公寓，主要针对世贸中心等武进高档写字楼人群。产品优势品牌优势地段优势价格优势一、常州公寓市场分析万泽国际溢价的实现酒店式公寓高溢价的实现1、精装厨卫标配，平层价格8000元/㎡左右；2、引进国际知名酒店管理运营公司；3、产品类型丰富，小步加推，稳步溢价；4、独特外立面、精装挑高大堂等配置添加附加值。过万的价格，必须要有相匹配的产品配置及附加值体现一、常州公寓市场分析万泽国际房屋用途总套数已备案可售总面积已售已备案累计均价住宅51436215125593.9618010.67290.29由于建筑外形波浪起伏而产生的额外空间，均以露台形式全赠送，极大的提升了客户购买的性价比，促进了项目去化（浅蓝色区域）。项目类型40年产权式商住公寓位置武进大润发超市旁交通位于长虹高架沿线，紧靠新天地不夜城建筑规模总建6.7万方，建筑面积17万方房源销量154套户型面积30-80㎡楼层情况20层均价8500元/㎡推盘情况2011年6