高星级酒店(杭州)2337241195

目录一、杭州高星级酒店总体市场研究1.杭州高星级酒店市场供应研究(市区/萧山区)2.杭州高星级酒店市场需求研究(市区/萧山区)3.杭州高星级酒店经营状况研究(市区/萧山区/观潮城)二、项目自身条件分析及酒店投资可行性初判1.项目周边区域功能定位及价值初判2.项目周边路网规划及交通可及性分析3.项目SWOT分析4.项目投资酒店可行性判断三、项目高星级酒店操作思路探讨1.高星级酒店管理模式及酒店品牌简介2.本案高星级酒店的定位方向探讨3.本案高星级酒店的形态/规模/功能探讨4.本案高星级酒店的选址探讨四、项目商业布局及体量及功能探讨一.杭州高星级酒店市场研究1.杭州高星级酒店市场供应研究2.杭州高星级酒店市场需求研究3.杭州高星级酒店经营状况研究08年底杭州星级酒店供应配比(家数)2%43%35%15%5%一星级二星级三星级四星级五星级杭州作为浙江省省会和中国知名的旅游城市，其酒店业的发展，一直位居全国的前列。根据浙江省旅游局的数据，截至到2008年底，杭州共有星级以上酒店248家，总客房数32842间（套）。其中四、五星级酒店共有50家，占总量的20%;总客房数13044间（套），占总量的40%。2008年底杭州星级酒店供应杭州高星级酒店供应研究总计一星级二星级三星级四星级五星级酒店数2486105873713客房数3284224876961185494093635注:以上统计只包含已评级星级酒店,事实上,在杭州高星级酒店市场中，另有一些国际知名品牌酒店，其并没有参与到星级的评定中，但从其酒店品牌和软硬件水平来看都已达到五星级或四星级水平，如杭州凯悦酒店，杭州香格里拉饭店，杭州国际假日酒店等。另有多个新近建成的酒店，目前正处于评星阶段中，他们的品质也已达到高星级酒店的水平。数据来源:浙江省旅游局杭州高星级酒店供应研究酒店名称位置房间数客房规模均值维景国际大酒店市中心380333间浙江世贸君谰大饭店市中心393杭州开元名都酒店萧山城区699索菲特西湖大酒店市中心200杭州金马饭店萧山城区608杭州西湖国宾馆西湖景区178杭州歌德大酒店市中心196杭州国大雷迪森酒店市中心285浙江国际大酒店市中心212浙江天都城酒店余杭天都城182合计333309年杭州市区五星级酒店（已挂牌）列表至09年，杭州市区共有挂牌五星级酒店10家，主要位于市中心区域（6家），萧山城区有2家，西湖景区和余杭天都城各有1家。挂牌五星级酒店客房总规模为3333间，平均规模为333间，其中规模最大的酒店为杭州开元名都酒店，其客房数量高达699间。注:此处统计只限于杭州市区,不包含下属县市杭州高星级酒店供应研究酒店名称位置客房数客房规模均值雷迪森龙井庄园西湖景区51250间蓝天清水湾国际大酒店西湖景区183杭州凯悦酒店市中心390杭州缶庐山庄余杭超山景区81海外海皇冠假日酒店市中心331杭州陆羽山庄度假村余杭径山景区226杭州瑞豪中心酒店市中心307浙江西子宾馆西湖景区203杭州白鹭湾君澜度假酒店余杭良渚景区312杭州华庭云栖度假酒店之江度假区220索菲特世外桃源酒店萧山湘湖301杭州香格里拉饭店西湖景区382萧山众安假日酒店萧山城区417杭州阳名谷希尔假日酒店之江度假区120杭州百瑞国际大酒店市中心298浙江东方豪生大酒店市中心239杭州第一世界大酒店萧山休博园362杭州天元大厦钱江新城268西溪悦榕庄西溪湿地景区72合计476309年杭州市区未评级五星级标准酒店列表至09年，杭州市区共有未评级五星级标准酒店19家，主要位于市中心和西湖景区内（共有4家），另外，萧山郊区及余杭州郊区的风景区内也有数家高标准酒店；规模方面，未评级酒店相比五星级酒店规模略小，19家酒店总客房数量为4763间，平均规模为250间，主要原因为位于郊区的酒店客房规模较小，降低了平均规模。数据来源:携程旅行网00年以来杭州市区(不含下属县市)五星级标准酒店历年供应走势0102030402000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年酒店家数0200040006000800010000客房数量酒店数量客房数量杭州高星级酒店供应研究作为传统的旅游城市，杭州的酒店业起步较早，在1980年以前就已有4家高星级酒店，包括杭州香格里拉饭店，西子宾馆等。这些酒店全部位于西湖景区周围，当年主要用来接待国家领导人和外宾，但现在都已全部对外营业。在80到90的十年间，杭州共有4个高星级酒店进入市场，如在1988年开业的杭州黄龙饭店。与此同时，随着城市的发展，新增酒店不再仅仅局限在西湖景区周围，开始向武林广场及周边区域逐渐扩散。2003年以来,杭州市区五星级标准酒店进入高速发展期,几乎以每年3家左右的速度高速增长。截至到2009年当前，杭州市区的五星级标准酒店已达29家，总计8096间客房。03-09年间五星级标准酒店的年均客房增长率高达25%.注:此处统计含未评级酒店,数据来源为浙江省旅游局和携程旅行网动态供应高星级酒店供应总结截至到2008年底，杭州(含下属县市)共有二星级以上酒店248家，总客房数32842间（套）。其中四星级酒店37家，客房9409间；五星级酒店13家，客房3635间，供应量大大高于其他几座省会级城市，如太原、长沙和成都等。截止09年当前，杭州市区(不含下属县市)共有已挂牌五星级酒店10家，主要位于市中心、西湖景区和萧山城区等区域，五星级酒店客房平均规模为333间；同时，杭州市区当前还有未评级五星级标准酒店19家，主要位于市中心和西湖景区内，萧山和余杭的风景度假区内也有数家五星级标准酒店，未评级五星级标准酒店的客房平均规模为250间，相比五星级酒店略小。03年以来,杭州五星级标准酒店进入快速发展期,几乎以每年3家左右的速度高速增长。截至到2009年当前，杭州市区的五星级标准酒店已达29家，总计8096间客房。03-09年间五星级标准酒店的年均客房增长率高达25%.一.杭州高星级酒店市场研究1.杭州高星级酒店市场供应研究2.杭州高星级酒店市场需求研究3.杭州高星级酒店经营状况研究04-08年杭州接待国内游客人数及增长率0100020003000400050002004年2005年2006年2007年2008年万人次00.020.040.060.080.10.120.14年增长率国内游客人数年增长率杭州高星级酒店需求研究杭州作为知名的旅游城市，每年都会接待数以千万的休闲度假客人。与此同时，作为浙江省省会，杭州的经济贸易活动非常活跃，商务会展客人连年增加。据最新统计，2008年杭州共接待国内游客4551万人次，且继2003年非典以来，年增长率保持在8%以上，处于高速增长阶段。杭州入境旅游市场发展更加迅猛，04-07年期，年增长率均保持在15%以上。08年受金融危机影响,入境游客增速明显放缓。根据杭州旅游业的“十一五规划”，来杭的国内旅游者将保持年均增长4.5%，入境旅游者将可达到11%的年均增长率。为保持杭州旅游业的持续和快速发展，会议会展将是杭州未来几年发展的重要部分。计划在”十一五“期间年接待国际会议和展览50次以上，会展业总收入年增长10%以上。04-08年杭州接待入境游客人数及增长率0501001502002502004年2005年2006年2007年2008年万人次00.050.10.150.20.25年增长率国内游客人数年增长率入境游客人数杭州旅游业的快速发展势头,为杭州高星级酒店业发展奠定了良好的基础杭州高星级酒店需求研究低高高高星级酒店主力需求杭州高星级酒店需求研究浙江省是中国发展最快、经济最活跃的地区之一。作为省会城市的杭州，其GDP在过去10年中一直保持10%以上的增长速度。2008年第一、二、三产业增加值占GDP的比重分别为3.7%、50.0%和46.3%。软件业、制造业和信息服务业以及旅游业已经形成杭州市的支柱产业。作为国家信息化试点城市、电子商务试点城市、电子政务试点城市、数字电视试点城市和国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地，近年来，杭州正致力于打造成为“天堂硅谷”。目前，杭州已有有12家企业进入全国“百强软件企业”行列，15家企业进入国家重点软件企业行列，14家IT企业在境内外上市。与此同时，信息和新型医药、环保、新材料行业的良好发展也已成为杭州发展的一大特色。杭州对外频繁的经济往来为酒店带来了非常稳定的客源。特别是高星级酒店，其50%以上的客人是政府和企业的商务人士。杭州高星级酒店需求研究作为省会城市，杭州每年除举办大量的省市级政府相关会议之外，并已成功举办了多个大型的会议会展，如西湖博览会，茶博会，2006杭州世界休闲博览会等。会议会展业对于地方的经济发展有非常大的带动作用，特别是对服务、旅游、餐饮、住宿、交通等经济部门的发展有非常强的关联带动作用。因而杭州已将大力发展会议会展业至于未来发展的重要位置，以此来进一步促进经济发展，提升城市国际形象。为配合会展业的发展，至2020年，杭州市区的会展设施将形成“两主四副九场馆”布局结构，适应承办国际、国内各种规格的会议和展览，并提供完善的酒店、度假村、商务等服务设施，届时会展中心的展馆部分总建筑面积将达到54万平方米左右，国际标准展位达到2.45万个左右。作为新的需求增长点，近年来，会议会展已给杭州的酒店带来了可观的客源。很多酒店已经认识到会议会展的重要作用，正努力改善其酒店的会议设施从而争取到更多的会议客人。杭州高星级酒店需求研究杭州历史悠久，是我国著名的七大古都之一，也是国务院确定的重点风景旅游城市和历史文化名城。地处江南，杭州自然神秀，山水旖旎，素有“人间天堂”之美誉。不仅享有得天独厚的自然资源，杭州更因为他深厚的历史底蕴和丰富的文化沉积，吸引了国内外络绎不绝的游客。正是这巨大的需求激升了杭州酒店业的蓬勃发展，使杭州的酒店供应一直名列全国前列。与其他旅游城市不同的是，杭州既是旅游城市，更是休闲城市。借助于其周边便利的交通，杭州已经成为上海和很多浙江省内城镇居民周末购物、休闲、度假的首选地点。不论是乘火车还是自驾车前往杭州，很多游客会选择在杭州留住一夜，景区周边的酒店是他们的首要选择。因而在春秋两季和天气好的周末，景区周边酒店的入住率都可以达到90%以上。虽然杭州酒店众多，但在旺季时节依然供不应求。即使是稍远离景区的一些酒店依然可以吸引很多的休闲旅游客人，特别是团队旅游客。对于高星级酒店，为保证品质和形象，团队客人通常不是他们的主要客户。但在商务客较少的时期，酒店也会调整营销目标，在短期吸引一些境外和国内高端的团队游客。杭州高星级酒店需求研究杭州旅游业正处于快速发展通道中,为酒店业的发展奠定了良好的基础.企业客户，会议会展客户和旅游休闲客户构成了高星级酒店的主要客户结构。浙江省是中国发展最快、经济最活跃的地区之一。作为省会城市的杭州，其GDP在过去10年中一直保持10%以上的增长速度。对外频繁的经济往来为酒店带来了非常稳定的客源。特别是高星级酒店，其50%以上的客人是政府和企业的商务人士。会议会展业对于地方的经济发展有非常大的带动作用，特别是对服务、旅游、餐饮、住宿、交通等经济部门的发展有非常强的关联带动作用。作为新的需求增长点，近年来，会议会展已给杭州的酒店带来了可观的客源。很多酒店已经认识到会议会展的重要作用，正努力改善其酒店的会议设施从而争取到更多的会议客人。与其他旅游城市不同的是，杭州既是旅游城市，更是休闲城市。因而在春秋两季和天气好的周末，景区周边酒店的入住率都可以达到90%以上。一.杭州高星级酒店市场研究1.杭州高星级酒店市场供应研究2.杭州高星级酒店市场需求研究3.杭州高星级酒店经营状况研究杭州高星级酒店经营状况杭州历年高星级酒店入住率71.60%64.60%71.60%71.33%70.50%68.80%65.80%72.33%68.60%75.40%68.12%66.90%65.60%60.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00