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21February202021February2020南通中南CBD地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告21February2020AgendaI.第一阶段工作内容II.项目宏观环境研究III.分物业市场研究及定位IV.第二阶段工作内容计划南通中南CBD地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部21February2020I.第一阶段工作内容南通中南CBD地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部44weeksPhaseI项目推广主题研究分物业初步定位市场调研12已完成工作宏观环境及产业调研写字楼市场调研商业（含体育）市场调研住宅市场调研酒店市场调研酒店式公寓市场调研工作成果各物业市场调研结论3weeks第一阶段工作内容已完成工作宏观环境及产业分析写字楼市场定位商业（含体育）市场定位住宅市场定位酒店市场定位酒店式公寓市场定位工作成果各物业市场初步定位综合定位5weeksPhaseII10months项目招商工作协助…321February2020II.项目宏观环境研究南通中南CBD地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部6城市结构南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构7经济发展与地位0200400600800100012001400199719981999200020012002200320040.0%5.0%10.0%15.0%20.0%国内生产总值（亿元）国内生产总值增长速度（%）近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。南通在长三角的优势区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在长三角的劣势城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；15.1%7.1%7.1%12.3%22.2%2%4.5%5.0%5.1%5.6%3.2%2.7%7.9%南京市无锡市徐州市常州市苏州市南通市连云港市淮安市盐城市扬州市镇江市泰州市宿迁市8人口结构与消费水平截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。1996年2004年南通市城乡人口结构变化010020030040050060070019971998199920002001200220032004全社会固定资产投资(亿元)社会消费品零售总额（亿元）0500010000150002000019971998199920002001200220032004人均GDP城市居民可支配收入农业人口68.9%非农业人口31.1%非农业人口27.0%农业人口73.0%9产业结构与规划南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区0%20%40%60%80%100%199720022004第一产业第二产业第三产业10交通布局与规划公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥港口：南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥11大桥建设对经济与产业的长远影响苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展；从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。江阴长江大桥建成后靖江与江阴的经济联动与产业融合的表现打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进；通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用；靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力12城市总体规划南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。港闸区主城区开发区江海港区13近期重点建设港闸开发区利用岸线资源，大力发展临港工业在改善传统工业的基础上，积极发展高新技术完善城市配套公共设施新区核心区建立体育会展等公共设施大力推进大学城的建设完善城市道路网和基础设施建设中心区绿化及商贸区建设观音山片区要点建设轻纺、染织工业基地促进物流基地的形成完善水电等基础设施加快城市道路的建设开发区中心区大力推进出口加工产业区建设继续建设长江国际纤维工业园完善大型城市公共设施的建设加快配套的居住小区江海港区全面推进造纸项目的建设尽快启动长江国际新材料工业园发挥交通区位优势，发展物流产业基础设施建设适当超前14项目周边关键要素436821910751、老城区传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆新城区与老城区交界处3、观音山片区工业、物流发展基地4、市政府5、居住规划区将新增人口5万人6、南通大学近4万师生7、崇川开发区西区以港口产业为主8、狼山国家A级旅游风景区9、经济开发区国家级开发区10、苏通大桥预计2008年底建成21February2020III.分物业市场研究及定位南通中南CBD地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部16办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位研究逻辑流程图17现状分析办公楼相关产业分析本项目办公楼定位办公楼供应市场分析办公楼消费者调研案例分析南通地区消费者调研园区、港口物流企业消费者调研郊区、外省市消费者调研办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位研究逻辑流程图未来预测18南通产业定位徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市区域重点发展产业核心区充分利用沿江港口优势和苏通大桥效应，以南通经济开发区、崇川、港闸、通州、海门经济开发区为空间载体船舶修造、精细化工、电力能源、造纸、冶金、新型材料、食品饲料等大吞吐、高耗水的产业和现代纺织等优势产业，形成国际资本和基础产业集聚的高地。东翼依托沿江生态岸线和崇启大桥及区位优势，以启东经济开发区和滨江新城为空间载体重点发展服务上海的城郊型工业和生物医药、电子等高新技术产业，成为服务上海、接受上海产业梯度转移和国际资本转移的制造业基地。西翼充分利用沿江滨水岸线资源，以如皋港开发区和滨江港城（长江镇）为空间载体重点发展船舶修造、冶金、精细化工等港口型大吞吐工业及中转物资的后道加工业，形成接受苏南、上海产业递度转移或扩张转移的制造业基地和国际资本、民间资本的集聚地。1910010020015016518013019032590220050100150200250300350精细化工新型医药石油化工船舶修造及配套冶金造纸食品饲料电力能源现代物流现代纺织新材料工业电子信息制造南通市产业规划精细化工新型医药石油化工船舶修造配套冶金造纸食品饲料电力能源现代物流现代纺织新材料工业电子信息制造滨水产业后沿产业单位：亿元南通十大产业空间规划2010年目标工业销售收入未知20南通市区生产力布局重点发展经济开发区港闸开发区崇川开发区加快发展精细化工