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无锡保利达广场市场研究及定位报告二零零七年九月项目研究流程项目概况及思考专题研究项目价值判断项目定位结论及配比城市发展与产业研究市场竞争分析案例分析市场回顾整体定位各功能定位各功能定位及规模经济指标测算第一篇项目概况及思考abc广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北至古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区、火车站与汽车总站，交通便利。本案崇安寺商圈PART1：项目概况及思考｜项目概况现地块仍保留原有的三层商业建筑，其主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处，建筑形态呈L字型分布。PART1：项目概况及思考｜项目概况项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目开发有一定的影响。本案周边环境火车站汽车总站古运河项目周边环境PART1：项目概况及思考｜项目概况项目单位规模配比总用地面积M257704.1平方米总建筑面积M2472135平方米地上建筑面积M2346135平方米其中酒店M228000平方米8%办公建筑面积M275000平方米21.7%商业建筑面积M215600平方米4.5%住宅建筑面积M2219735平方米63.5%会议中心M24800平方米1.4%会所与设施M23000平方米1%容积率6.0密度46%规划户数1542户地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标!PART1：项目概况及思考｜项目发展计划项目原规划数据以下为项目规划基础数据:项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？项目功能之间的关系该如何组合？城市现在和未来的同类竞争的形势？国内有否同等级别的城市有成功的案例？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？PART1：项目概况及思考｜项目思考项目所面对的问题第二篇专题研究PART2：专题研究｜目录城市发展与产业研究市场竞争分析案例分析无锡市位于江苏省东南部；下辖锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区和江阴、宜兴二个市(县)；无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里；2006年全市总人口457.8万人，市区人口232.3万人。江阴市宜兴市锡山区惠山区滨湖区崇安区南长区新区北塘区PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市概况无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带，是长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一，接受上海的辐射和引导，同时是南京和上海的桥梁，依托长三角区域联动，提升自身城市竞争力。无锡市城市概况PART2：专题研究｜城市发展与产业研究无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。无锡市位于中国区域经济最发达之一的长三角核心地带，地理区位优势明显;城市概况PART2：专题研究｜城市发展与产业研究2002年2003年2004年2005年2006年GDP（亿元）1534.131833.452250.642804.683300.59增长率（%）15.50%19.5%22.8%24.6%17.7%人均GDP（元）3508741616505925095857719增长率（%）14.9%18.6%21.6%0.7%13.3%社会零售品总额（亿元）543.56595.89708.62824.11959.47增长率（%）13.7%9.6%18.9%16.3%16.4%2006年无锡市GDP总量和人均GDP位居江苏省第二位;2006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。无锡市历年主要宏观经济指标PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位2006年无锡市人均可支配收入18189元，位居江苏省内第二位；城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的64%，消费结构档次较低。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位排序综合品牌旅游宜居人才科技环境资本营商1香港北京北京深圳香港北京威海上海上海2深圳上海上海北京台北上海无锡北京广州3上海深圳深圳厦门北京台北青岛香港北京4北京广州广州上海上海深圳苏州深圳深圳5广州杭州杭州杭州高雄香港绍兴台北杭州6台北苏州苏州苏州广州高雄昆明广州无锡7无锡厦门南京昆明新竹台中烟台天津苏州8苏州宁波成都大连台中天津香港台中宁波9佛山天津宁波宁波武汉基隆厦门高雄厦门10澳门南京西安绍兴台南西安扬州南京扬州2007年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；资料来源：2007年中国城市竞争力蓝皮书2007年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位年末市区总人口（万人）GDP（亿元）社会零售品总额（亿元）全社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）城市居民人均可支配收入元）无锡232.33301959147527718189上海1298.11029733603925127620668南京524.627741167161435117538杭州414.234411112146144219027苏州230.248211055210747118532常州222.5156951695217116649数据来源：无锡2007统计年鉴从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在GDP、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。2006年华东部分大中城市主要经济指标PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3㎡（国家小康标准的35㎡），随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高，未来住宅有相当的市场需求。按规划进程初步估算，平均每年至少产生300万㎡的住房需求。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市数据和地位无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区著名风景旅游区、人居生态新城区、现代服务集聚区和现代都市农业示范区区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区商务商贸文化居住中心城区创新性国际化科技新城资料来源：无锡十一五规划PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市空间发展为惠山区新的行政中心，加强与江阴的联系北展东整南拓西优“一区五新城六市镇”空间格局无锡市通过“南拓北展、西优东整”发展策略实施将会形成新的组团式城市格局，摈弃了以往“摊大饼式”的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文化居住功能更加突出;资料来源：无锡十一五规划城市空间发展PART2：专题研究｜城市发展与产业研究沿江产业带：以江阴经济开发区为龙头，突出发展石化、冶金、港口机械和储运等重化工业；沿路产业发展带：锡澄、沪宁、锡宜高速公路沿线地区，是国家确定的高新技术火炬发展带，突出发展高新技术产业，城市传统产业及进口经济等；环太湖产业发展带：以太湖国家旅游度假区，蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头，重点发展旅游、休闲、娱乐和研发等第三产业为主；沿路产业发展带沿江产业发展带环太湖产业发展带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。资料来源：无锡十一五规划城市产业发展PART2：专题研究｜城市发展与产业研究对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法：以服务上海的国际制造业基地；特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市定位研究评述：国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的概念上优势和作用并不明显。国际先进制造技术中心区域性商贸物流中心区域性创意设计中心区域性职业教育中心区域性旅游度假中心目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。打造国际先进制造技术中心，同时发展商贸、创意产业、职业教育、旅游度假产业的区域性中心城市++++资料来源：无锡十一五规划PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市定位研究无锡快速轨道线网由5条线构成，其中1、2、3号线为骨架线路；惠山区堰桥至滨湖区雪浪路线，以南北向进行延伸，总长30.52公里，站点共25个，据规划部门获悉,与本项目最近的站点将设在胜利门广场入口处；1号线预计在2008年底开始启动，历时5年，2013年12月通车试运行。abc广场PART2：专题研究｜城市发展与产业研究城市规划／地铁地铁对房地产价值的影响:地铁的建设产生了“一线带活一片”的效应，使得地铁线路周边的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离地铁较远的同类房地产的价值。地铁将进一步拉升房地产价格:地铁线路作为交通走廊，影响城市活动的空间扩散，房地产价格则可以反映城市活动及其变化的强弱以及房地产市场供求状况。地铁对房地产市场的影响地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究无锡市“十一五”城乡建设规划确定了“南拓北展、东整西优”。南拓，城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市中心，崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能，承担行政、商业、文化、金融等综合功能，是主城区的一级商业中心。根据规划，崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上，沿古运河一带开发大型高档的综合商务圈。崇安区未来发展及项目周边市政规划PART2：专题研究｜城市发展与产业研究物业类型直接影响物业开发的因素商业本地消费习惯、收入状况酒店业旅游、商贸、会展写字楼服务业（金融、保险、咨询等）、外资引入、科技研发公寓中小企业总量、长驻需求、投资住宅城市人均住房面积、消费和阶段、城市化水平、人口流动、投资比例根据我们的研究：房地产业的开发会受产业结构的影响很大，尤其是商用物业，所以在考量房地产各物业类型开发时需要对所在城市的产业进行分析。PART2：专题研究｜城市发展与产业研究产业结构研究根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。数据来源：无锡2007统计年鉴PART2：专题研究｜城市发展与产业研究产业结构研究目前，无锡市第二产业（工业）主要形成两大板块：第一板块：传统制造加工业，主要行业是机械、纺织、化纤等，分布区域较广，江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响，发展空间受限。第二板块：电子信息产业，即集成电路（IC）和液晶两大高新技术产业。如已经形成了IC产业集群，集聚包括海力士-意法半导体在内的企业80多家，从业人员2万多人。预计2008年两个产业规模达到910亿元，到2010年翻番的1800亿元。数据来源：无锡统计信息网PART2：专题研究｜城市发展与产业研究产业结构研究无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场的直接促进作用仍需时日。2007年上半年全市服务业共实现增加值724.88亿元，同比增长15.8%，占地区生产总值比重的39.5%，比去年底提升了0.7个百分点。其中：批发、零售业实现增加值246.51亿元，同比增长14.9%；住宿、餐饮业实现增加值39.04亿元，同比增长15.1%；房地产