第三讲：房地产产业关联比较分析

第三讲：房地产产业关联比较分析第一部分研究综述第二部分标准产业分类法第三部分投入产出分析法第四部分比较分析结果第一部分研究综述产业关联理论是对产业之间的联系进行量化研究的一种方法理论，揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性（刘水杏，2006）。在一般的经济活动过程中，各产业都需要其他产业为自己提供各种产出，以作为自己的要素供给；同时又把自己的产出作为一种市场需求提供给其他产业进行消费。正是由于这种错综复杂的供给与需求的关系，各产业在经济活动过程中才得以生存和发展；反之，若某一产业没有其他产业为之提供各种要素供给，或其产出不能满足其他产业的消费需求，该产业是不能长期地生存下去的，是没有生命力的。因此，产业关联的实质，就是指产业间以各种投入品和产出品为连接纽带的技术经济联系。这种技术经济联系和联系方式可以是实物形态的联系和联系方式，也可以是价值形态的联系和联系方式。由于价值形态的联系和联系方式可以从量化比例的角度来进行研究，所以，在产业关联分析的实际应用中使用更多的是价值形态的技术经济联系和联系方式（范金等，2004）。美国经济学家瓦西里·列昂惕夫（WassilyLeontief）开拓的投人产出经济学借助投人产出表有效地揭示了产业间技术经济联系的量化比例关系，因此，产业关联理论也被称为投入产出理论，投入产出分析法成为产业关联分析的基本方法。一、研究概况赫希曼和罗斯托也是产业关联理论的杰出贡献者。赫希曼明确提出了“关联效应”的概念，把它作为主导产业部门选择的基准，并详细论述了产业之间发生关联的方式，即前向关联、后向关联和旁侧关联。罗斯托在“经济起飞”理论中分析主导部门综合体系时，提出了主导部门通过自己的三种影响带动整个经济增长。这三种影响是:（1）回顾影响，指主导产业对某些供给生产资料部门的影响；（2）旁侧影响，指主导产业对所在地区的影响；（3）前瞻影响，指主导产业对新工艺、新技术、新原料、新能源出现的诱导作用。主导产业部门与其他部门之间就存在这三种关联即后向关联、旁侧关联和前向关联。二、产业关联方式产业关联方式就是指产业部门间发生联系的依托或基础，以及产业间相互依托的不同类型（范金等，2004）。产业关联的方式依据不同的维系关系，可分为单向/双向关联、纵向/横向关联、前向/后向联系、直接/间接关联、替代/互补关联、环向循环关联等类别。在进行分析时，可以依据不同产业的特点选择特定的类别。产业间最基本的关联方式是前向关联和后向关联。二、产业关联方式前向关联关系：所谓前向关联关系，就是通过提供供给与其他产业部门发生的关联。显然，当甲产业在经济活动过程中需吸收乙产业的产出时，对于乙产业来说，它与甲产业的关系便是前向关联的关系。对钢铁行业来说，它与汽车制造业的关联就是前向关联的关系。后向关联关系：就是通过自身的需求与其他产业部门发生的关联。当丙产业在经济活动过程中向乙提供了产出，则对于乙产业来说，它与丙产业的关系便是后向关联的关系。对钢铁行业来说，它与煤炭采掘业的关联就是后向关联的关系。当某一产业的生产活动发生变动时，就通过前向、后向、环向等关联方式影响其它部门，这就是产业间的关联效应。利用投入产出表可以对产业间的关联效应进行定量的测度，这将在下面的研究中详细论述。二、产业关联方式直接前向关联系数：xi为i产业的全部产出；xij为i产业对j产业提供的中间投入。直接后向关联系数：xj为j产业的全部产出；xij为j产业从i产业获得的中间投入。根据上式对1997年我国投入产出表124部门计算结果：1997年我国房地产产业的直接前向关联系数为0.30，在124部门中位于105位；直接后向关联系数为0.24，在124部门中位于123位，属于最终需求型基础产业。建筑业的直接前向关联系数为0.06，在124部门中位于120位，直接后向关联系数为0.71，在124部门中位于48位，属于最终需求型制造业。()1()/nFiijijLxx()1()/nBjijjiLxx二、产业关联方式表：根据直接关联效应大小进行得国民经济产业分类前向关联效应大小后向关联效应大中间投入型制造业最终需求型制造业小中间投入型基础产业最终需求型基础产业第二部分标准产业分类法标准产业分类法是在三次产业划分理论基础上建立起来的。全面的、精确的产业活动统计对一国产业问题乃至整个国民经济问题的研究是必不可少的，而各国政府在制定经济政策和对国民经济进行宏观管理时，也需要对产业进行分类。满足上述目的的产业分类，一般的应具有权威性、涵盖性和实用性等三个方面的要求。三次产业分类法由于过于笼统和抽象而不能满足要求，而标准产业分类法却是可满足这三个方面的一种分类方法。标准产业分类法一般由政府的权威机构进行编制并颁布（如在我国，就是由国家统计局进行编制并由国家标准局以“国家标准”的形式颁布），正式的官方统计，均按此标准执行，从而保证了标准产业分类法的权威性（干春晖，2006）。主要的经济国家的标准产业分类法，一般都以三次产业分类方法为其理论依据，基本囊括了目前的经济活动，具有较完整的涵盖性和实用性。一、国内外大类界定联合国在1948年制定并颁布了国际标准产业分类法（ISIC），后经1958年、1968年、1989年三次修订逐步完善。他将全部经济活动分成若干大项，每个大项下分成若干中项，中项下分若干小项，小项下再分若干细项。目前世界上很多国家参照联合国的标准产业分类体系制定了相应的产业分类方法。如《澳大利亚、新西兰标准产业分类》，《日本标准产业分类》，美国、加拿大、墨西哥的《北美产业分类体系》等（刘水杏，2006）。我国自1985年依据三次产业分类法编制了第一次标准产业分类后，前后经过了4次修订，目前实施的标准产业分类标准以4个层次将我国国民经济活动中的产业进行了划分（即划分为20个门类，95个行业大类，396个行业中类和913个行业小类）（干春晖，2006）。投入产出表分类：美国2002年分为65个部门（房地产业代码531）；日本2000年分为31个大类（房地产业代码22），103个中类（房地产代码分别为075、076和077）；中国1997年分为40个大类（房地产业代码34），124个中类（房地产业代码108）；中国2002年分为42个大类（房地产业代码33），122个中类（房地产业代码72107）。二、房地产业的界定联合国《国际标准产业分类（ISIC3.1）》将全部经济活动分为17大类，房地产活动和租赁、商业活动一起作为第11大类，属于第三产业。在ISIC3.1中,房地产业被分为拥有或出租物业的房地产活动和以收费或合同为基础的房地产活动两组。拥有或出租物业的房地产活动包括：买卖、租赁和经营自有或租赁房地产，房地产开发（不包括其中涉及的建筑活动，这些活动属于建筑业）或房地产细分等等；也包括土地开发（不包括拆迁和土地平整活动，这些活动属于建筑业）和出售，酒店式公寓和活动住宅场地的经营。以收费或合同为基础的房地产活动包括：房地产代理和房地产经纪人的活动，以收费或合同为基础的房地产买卖和租赁中介，以收费或合同为基础的房地产管理，房地产估价服务，房地产托管代理。2、北美美国、加拿大和墨西哥从1997年开始采用的《北美产业分类标准（NAICS）》将全部经济活动分为9大类，房地产业和信息产业、金融与保险业等一起作为第5大类，也属于第三产业。NAICS从活动主体的角度把房地产业所包含的经济活动分为三组，第一组是房地产出租人（将自有住房也看作是房屋所有者租赁自己的住房），包括住宅建筑的出租人、非住宅建筑的出租人（除小型仓库外）、小型仓库和自有储存单元的出租人和其他类型物业的出租人。第二组是房地产代理和经纪机构。第三组是与房地产相关的其他活动，包括房地产物业管理者、房地产估价机构和其他与房地产相关的活动。3、香港在香港的经济核算中，房地产业包括地产业和楼宇业权两部分。地产业从事地产发展、租赁、经纪和管理服务，包括为建筑工程提供资金及安排建筑商、建筑师、设计师等，兴建住宅和非住宅楼宇（但不包含可能涉及的建筑活动），以及提供管理、出租、经纪工作所收取的佣金和费用；楼宇业权包括私人业主出租物业得到的租金收入，以及住户、政府和私人非盈利机构自有房屋的虚拟房租。由上述三类房地产业的界定可以看出：（a）房地产业属于第三产业，具有广义的“服务业”性质，与建筑业有明确的界限，房地产开发中涉及到的建筑活动划归建筑业的范围；（b）房地产业的活动包括两类：拥有或出租物业的房地产活动和以收费或合同为基础的房地产活动；（c）房地产业提供的服务包括两类，一类是人提供的服务，是由人的劳动创造的产出，另一类是房屋提供的服务，主要是房地产自身创造的产出。4、国内虽然我国现行的产业分类体系中对房地产业的概念有明确的界定，但理论界和实务界一直以来在房地产业范围界定上存在着一些争论和误区，众多研究和实际工作中对房地产业的理解也呈现不一致的局面。这主要表现在以下两个方面：（1）建筑业是否包含在房地产业之内，这是争论的焦点与核心。一种观点认为房地产业应该包括建筑业，因为房地产的开发必须有建筑业的参与；另一种观点认为，房地产业不应包括建筑业，因为建筑业属于第二产业，而房地产业属于第三产业。（2）在表征房地产业的发展状况时，所采用的部分指标（如增加值）是第三产业范畴之内的核算，而部分指标（如房地产开发投资）则包含建筑业的内容。这主要是因为当前我国房地产活动以开发投资为主，房地产经营与服务市场仍处于初级阶段，不十分活跃，也不规范，若将房地产开发投资排斥在外而只统计房地产经营与服务，与我国涉及面广和规模大的房地产开发建设局面以及由此带来的经济增长量并不相符（叶剑平、谢经荣，2005）。4、国内在我国的产业分类体系中，1994年颁布的《国民经济行业分类与代码》（GBT4754-94）中房地产业开始作为一个独立的门类出现，被列为第10门类。2002年我国进一步完善了产业分类体系，房地产业的范围界定不仅完成了与国际的接轨，而且符合我国当前的国情。为了使房地产业的概念界定与国际接轨，便于开展国内外对比研究，同时也为了保持理论上的严谨性和进行投入产出分析的可操作性，在本课程以下的研究中采用《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）中对房地产业范围的界定。故，本课程以下研究中的房地产业属于第三产业，其所包含的经济活动主要在流通领域，不涉及物质生产过程。基于此，房地产业包含以下四类活动。4、国内（1）房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。包括：土地使用权的转让、买卖和租赁活动；住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；办公楼的开发、销售、出租等活动；商业营业用房的开发、销售、出租等活动；其他建筑物的开发、销售、出租等活动。不包括：房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入建筑业的相关行业类别中；房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入建筑业的相关行业类别中；家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入其他住宿服务。4、国内（2）物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。包括：住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理；综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理；工厂厂房、仓库等物业管理；车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；单位对自有房屋的管理；其他物业管理。不包括：独立的房屋维修及设备更新活动，列入建筑业相关类别中；贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入市场管理；社区服务，列入其他居民服务。4、国内（3）房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。包括：房地产价格评估机构活动；房屋买卖代理活动；房屋租赁代理活动；房地产咨询活动；房屋置业担保；其他房地产中介代理。不包括：房产测绘，列入测绘服务。4、国内（4）其他房地产活动包括：房地产交易管理；房屋权