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第六章房地产投资财务分析通过本章的学习，要求掌握财务分析的基本思路和目标；重点掌握财务指标的计算方法和评价原则；熟悉财务报表的编制方法，了解财务分析的程序。房地产投资分析的核心内容财务分析：即从房地产投资项目或企业角度对项目进行的经济分析，具体讲即根据政府现行的财税制度、价格体系和有关法律、法规和规定，计算分析房地产投资项目直接发生的财务效益和费用等方面的内容，从项目角度，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目财务可行性。第一节房地产投资财务分析的目标、方法和程序一、房地产投资财务分析目标：1、测算盈利能力：考察投资项目上市后是否盈利，盈利能力多大能否满足项目可行的要求条件。盈利主要指项目能够实现的利润和税金。这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。2、测算清偿能力：一是财务清偿能力，即项目收回全部投资的能力。二是债务清偿能力，主要指项目偿还借款和清偿债务的能力。•这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。二、房地产投资财务分析的方法（一）比较分析法通过比较不同的数据从而发现规律性的东西或找出差异。1.分析实现目标的程度：通过实际指标与计划指标和定额指标的比较，来分析目标的实现程度。2.分析经济活动的发展状况：通过指标间的纵向比较分析项目的经济指标发展趋势。3.分析经济活动的实际水平：通过实际经济指标和国际先进水平、国内同业先进水平、平均水平比较，分析项目相对实际水平，揭示其存在的差距。比较分析法运用的前提是指标之间具备可比性(1)内容与结构上是否可比。只有在内容和结构上均相似（同）的指标，才具有可比性；(2)时间上是否可比。此处指时间长度与时间点上是否具有一致性；(3)基础条件是否可比。在进行项目间经济指标的比较分析时，还要注意基础条件是否具有可比性，如项目类型、装修标准、配套设施等;(4)计算方法及计量单位是否具有可比性。（二）比率分析法利用会计报表中两项相关数值的比率来反映和揭示企业财务状况和经营成果的一种方法。1.相关比率分析法即同一项目相关但又不同的指标对比，求其比率，进而进行分析的方法。如成本利润率。2.趋势的比率分析法即用同类项目不同时期的同类指标相对比，求其比率。•3.结构比率分析法即某经济指标占总体指标的比率。•※应用方面:比率分析法是项目财务分析中常用的方法，在研究项目偿债能力、获利能力、经营能力等方面均有广泛应用。（三）因素替换分析法因素替换分析法可简称为因素替换法，它是用于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一种重要财务分析方法。因素替换分析法的分析过程是，先假定其他因素值不变，只改变其中某一个因素值，检查指标值的变化。按此法，以一定顺序，逐个因素变动，从而检验出各因素对指标值的影响程度及影响方向。运用因素替代法应注意的问题(1)该方法只能用于被分析对象的因果关系具有严格的函数关系的情况；(2)各因素被从理论上证明确是引起指标变动的真正原因；(3)应用因素替换法时，须从指标的经济意义及其组成因素的相互依存的关系出发，确定客观合理的替代顺序；(4)各因素对指标差异总额影响的程度之代数和，等于该指标差异总额。三、房地产投资财务分析的程序第一步，分析和估算项目的财务数据，包括对项目总投资、资金筹措方案、成本费用、销售收入、税金和利润，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、鉴定和评估。第二步，分析财务基本报表。财务基本报表是根据财务数据填列的，也是计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的基础。第三步，分析财务效益指标。财务效益指标包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。第四步，提出财务分析结论。将计算出来的有关指标运用前述分析方法进行分析，并从财务角度提出项目可行与否的结论。第五步，进行不确定分析。主要分析项目适应市场变化的能力等。财务基本报表是根据财务数据填列的，是计算反映项目盈利能力、清偿能力的基础。包括现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。第二节财务分析基本报表一、现金流量表（一）现金流量与现金流量表的概念与作用现金流量是现金流入与现金流出的统称，它是以项目作为一个独立系统，反映项目在计算期内实际发生的流入和流出系统的现金活动及其流动数量。项目在某一时间内支出的费用称为现金流出（用负值表示），取得的收入为现金流入（用正值表示），二者的差额为净现金流量。现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。编制现金流量表的主要作用是计算财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等技术经济指标。根据计算基础不同，可分为全部现金流量表和自有现金流量表。（二）现金流量表的结构与填列方法1.现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）不分资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资的谁前及税后财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该表格的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。※全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。现金流量表（全部投资）的形式及内容见下表。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表续表单位：万元2.现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该标的目的是考察项目自有资金的盈利能力。形式及内容见下表。※现金流量表（自有资金）中，现金流出项目增加了借款本金偿还和借款利息支出两个项目。另外，不把全部投资作为流出，只留自有资金投资作为流出。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流量表表6-2单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表续表6-2单位：万元3）针对两表的有关说明（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。（2）两表的区别。1）由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资（包括建设投资和经营资金）均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题；而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目中增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。2）在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生“预售收入再投入”项目，而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。因此，虽然上述“资本金现金流量表”中没有体现这一项，但实际中，如果项目发生了预售收入回投，则要加填这一栏。这是房地产投资项目与一般建设项目不同的地方。（3）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。因此，在填报现金流量表时，不仅有全部和资本金的区别，还有出售项目与出租项目、自营项目的区别，这是房地长投资项目与一般建设项目不同的地方。3出售、出租与自营的填报区别二、损益表损益表是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用损益表表6-3单位：万元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表续表6-2单位：万元损益表（以销售为主的房地产项目）单位：万元序号项目123456……n合计1销售收入2销售税金及附加3土地增值税4总成本费用5利润总额6所得税7税后利润8可供分配利润8.1盈余公积金8.2应付利润8.3未分配利润损益表（以出租经营为主的房地产项目）单位：万元序号项目年份123456…n合计1出租收入2出租税金及附加3总成本费用4利润总额5所得税6税后利润7可供分配利润7.1盈余公积金7.2应付利润7.3未分配利润累计未分配利润2．损益表的数据来源与填列1）关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税（1）以出售为主的房地产项目的利润总额出售型房地产项目，其投资过程就是房地产产品的生产过程，建设期与经营期无法截然分开，所以有：总投资=总成本费用=经营成本所以：利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表表6-4单位：万元（2）以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过财务数据和辅助报表得到。序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表表6-5单位：万元2）关于税后利润税后利润=利润总额－所得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为33%。3）关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损。（2）提取盈余公积金。（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。三、资金来源与运用表资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表和资金平衡分析提供依据。本表与现金流量表有着本质的不同。表6-6资金来源与运用表（以销售为主的房地产项目）单位：万元序号项目123456……n合计1资金来源1.1销售收入1.2自有资金1.3长期借款1.4流动资金借款1.5其他短期借款2资金运用2.1建设投资2.2借款还本付息2.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税3盈余资金4累计盈余资金表6-7资金来源与运用表（以出租为主的房地产项目）单位：万元序号项目年份123456…n合计1资金来源1.1利润总额1.2折旧费1.3摊销费1.4长期借款1.5流动资金借款1.6其他短期