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1房地产估价报告估价项目名称：广州//公司位于广州市芳村区（现荔湾区）太和街13,714.69平方米房地产委托方：估价方：广东//土地与房地产评估咨询有限公司估价人员：估价作业日期：2007年3月7日～2007年3月20日估价报告编号：2目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件3致委托方函广州市//办公室：受贵单位委托，我公司对//公司位于广州市芳村区（现荔湾区）太和街37（1）、（2）号13,714.69平方米房地产进行了估价，估价时点为二○○六年十二月三十日，估价目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为19,921,446元（人民币壹仟玖佰玖拾贰万壹仟肆佰肆拾陆圆整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》。此致广东土地与房地产评估咨询有限公司法定代表人：二ОО七年三月二十日4估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。4、我们依照《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》、《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》（试行）及中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师：注册号：注册房地产估价师：注册号：5估价的假设和限制条件本次估价的假设前提①估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。②买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。③交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。④市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。⑤不考虑特殊买家的附加出价。2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据①本报告出具的价格已包含了估价对象相应用途国有土地使用权价值。②本次估价对象由委托方相关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价，并据实调整估价结果。③估价人员现场查勘时，未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。④根据委托方提供的估价对象《房地产权证》复印件，估价对象土地使用权来源为划拨用地，根据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地土地使用年限最高为50年，故本次估价设定其土地使用年限为最高年限即50年，从估价时点起计。若与实际不符，6应据实调整估价结果或重新估价。⑤应委托方要求，本次估价所采用的估价对象用地面积和建筑面积均以委托方提供的《房地产权证》复印件为准。⑥本次估价所采用的估价对象余地面积是根据委托方提供的《房地产平面附图》复印件计算得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。⑦本次估价所采用的估价对象装修部分面积是根据委托方提供的《房地产平面附图》、租赁合同复印件计算及估价人员实地测量所得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。⑧根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，本次估价对象未颁发拆迁许可证，但有广州市人民政府《关于花地河综合整治工程建设的通告》，通告日期为2006年12月30日，故本次估价时点确定为2006年12月30日。⑨本次估价实际完成查勘之日为2007年3月7日，因估价时点与完成现场查勘之日不是同一日，故本次估价假设估价对象在估价时点的状况与在完成现场查勘之日的状况一致。特提请报告使用人注意！3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般7亦会发生变化。4、本报告使用的限制条件①本报告仅为委托方确定被拆迁房屋货币补偿金额提供其房地产市场价格参考，不作它用。②本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象拆迁补偿价格参考，超过一年，需重新进行估价。③本报告专为委托方所使用，未经本公司同意，不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。④报告所称“市场价格”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。5、其他说明①估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和评估机构对此类事项不承担任何责任。②委托方应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和评估机构不承担任何责任。8③本次估价对装修项目单独计价，对于装修价值的评估遵循替代原则，参考估价时点当地市场同类产品的价格并结合估价对象的成新率进行评估。④本次未考虑估价对象的电梯设备价值，而由专门的资产评估公司另行估价。⑤本次估价仅对估价对象市场价格进行估价，不对其权属状况发表意见，亦未考虑其权属状况对估价结果的影响。9估价结果报告（一）委托方委托单位：广州市//（二）估价方估价机构：广东//土地与房地产评估咨询有限公司住所：法定代表人：（三）估价对象概况1、估价对象产权状况根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第//号）复印件，估价对象之一权属人为//公司，房地座落于广州市芳村区（现荔湾区）太和街37（1）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为非居住用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构5层，建筑面积为7,371.27平方米；土地用途为仓库，地号为64，图号为D1120幅5，自用土地面积为1,376.01平方米。根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第//号）复印件，估价对象之二权属人为//公司，房地座落于广州市芳村区（现荔湾区）太和街37（2）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为非居住用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构10及层数为钢筋混凝土结构4层，建筑面积为6,364.42平方米；土地用途为仓库，地号为55，图号为D1120幅5，自用土地面积为1,606.73平方米。2、估价对象区域概况估价对象位于广州市广州市芳村区（现荔湾区）太和街37号，临荔湾区花地河，近主干道--芳村大道中。所在地段工业聚集度一般，附近有广州穗港米业公司、恒荔湾畔在建工程、芳村茶叶市场等，附近有花地公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网较发达，对外交通较便利。3、现场查勘概况经现场勘查，估价对象为广州市芳村区（现荔湾区）太和街37（1）、（2）号13,714.69平方米房地产，估价对象之一为钢筋混凝土结构五层，估价对象中太和街37（1）号为钢筋混凝土结构五层，估价对象中太和街37（2）号为钢筋混凝土结构四层，其外观均较旧，外墙刷黄漆，现大部分已出租，内部已由各租户自行装修。估价对象现场查勘概况详见下表《估价对象现场查勘概况表》。估价对象现场查勘概况表序号估价对象现场查勘概况内墙地面天花门窗卫生间其它1乳胶漆耐磨砖夹板造型吊顶大门为玻璃自动门，室内装木门，铝合金窗，钢丝防盗网；侧面仓库装铁门地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全，有铁阁楼2乳胶漆，东侧有部分装铝合金耐磨砖石膏天花木门，铝合金窗地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全，有木阁楼11玻璃隔墙3乳胶漆，部分装有铝合金玻璃隔墙普通地砖大部分为普通石膏吊顶，部分为铝合金栅格造型天花大门为铝合金玻璃门，室内装木门，铝合金窗地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全、有木阁楼4乳胶漆，部分装有铝合金玻璃隔墙普通地砖石膏天花木门，铝合金窗地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全、有木阁楼5西侧仓库部分为石灰刷白，东侧为乳胶漆，并有铝合金玻璃隔墙西侧仓库部分为水泥地面，东侧铺有普通地砖仅东侧有石膏天花西侧仓库为铁门，东侧室内装有木门地面地砖、墙贴瓷片到顶东侧水电齐全、有木阁楼6东侧为石灰刷白，西侧为乳胶漆东侧水泥地面，西侧铺普通地砖西侧部分为石膏天花，部分为石膏造型天花木门，铝合金窗地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全7南侧为石灰刷白，北侧为乳胶漆，并有铝合金玻璃隔墙南侧水泥地面，北侧铺普通地砖北侧石膏天花北侧为木门，装铝合金窗地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全8石灰刷白水泥地面阁楼部分有石膏天花简易铁门、木门，简易铁窗，阁楼部分有铝合金窗地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全、有阁楼9乳胶漆普通地砖部分石膏天花铝合金玻璃梭门，铝合金窗地面地砖、墙贴瓷片到顶水电齐全估价对象由委托方相关人员领勘、指认。（四）估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格12（五）估价时点二ＯＯ六年十二月三十日（六）价值定义本次估价的价值定义为被拆迁房屋的房地产公开市场价值。不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。不包含历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋补偿金额增加20％的部分。（七）估价依据（一）国家及广东省、广州市颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；5、《城市房屋拆迁管理条例》；6、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）；7、《广州市城市房屋拆迁管理办法》；8、《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》（试行）；9、《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字(2006)669号）；10、《广东省建筑工程综合定额》及相关计价文件；1311、《广东省安装工程综合定额》及相关计价文件；12、《广东省装饰装修工程综合定额》及相关计价文件。（二）委托方提供的有关资料复印件；（三）估价人员现场查勘、摄影和记录；（四）广州市房地产市场信息；（五）本估价机构和估价人员掌握和搜集的相关资料。（八）估价原则本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。（九）估价方法根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业市场交易案例较少，该房地产目前出租给不同租户使用，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用成本法和收益法。成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）估算出估价对象的市场价格收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每14年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。（十）估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为19,921,446元（人民币壹仟玖佰玖拾贰万壹仟肆佰肆拾陆圆整），各部分估价