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房地产基础知识终极培训授课：耿晓蕾目录•房地产的概念•与土地有关的概念•与规划有关的概念•房地产分类•房地产专业名词•房型图房地产的概念房地产的含义房地产的特征房地产的类型房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权房地产的特征•房地产的自然特征：•a)位置的固定性；b)使用的耐久性；•c)资源的有限性；d)物业的差异性。•房地产的经济特征：•a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性•d)易受政策限制性e)房地产的增值性•注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。•房地产的类型a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产与土地有关的概念•土地所有权：是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权力。土地所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。•土地使用权：是指依法取得地上的实际经营权和利用权。土地使用权是土地所有权的内容之一，因此它的使用必须符合土地所有权人的利益同时也必须符合社会利益。•土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期限的地租。•土地使用权出让的特征：1、也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；2、取得土地出让权的单位和个人在使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；可以进行转让、出租、抵押等经营活动。3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4、集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。5、土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。•国有土地使用权出让方式：a.招标方式b.拍卖方式c.协议方式d.挂牌方式•国有土地使用权出让年限：居住用地：70年；工业用地：50年；教育、科技、文化卫生、体育用地:50年；商业、旅游、娱乐用地:40年；综合或其他用地:50年。与土地有关的概念•土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（房改房、公管房、经济适用房均属于划拨，转让时补缴土地出让金）与土地有关的概念与规划有关的概念•三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求。通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场。“一平”是把施工现场的土地进行平整。•七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；与规划有关的概念•五证：a.《建设用地规划许可证》；b.《建设工程规划许可证》；c.《建设工程开工证》；d.《国有土地使用证》e.《商品房预售许可证》；•两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；•房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；•房地产产权：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。•房地产三级市场：一级市场：土地交易市场二级市场：商品房开发市场（增量房市场）三级市场：二手房及存量房交易市场•商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。•期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。•现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。•毛坯房：是指没有装修的房。与规划有关的概念房地产各项分类•1.房屋按建筑用途可以分为那三类：住宅、商用、商住两用。•2.按房屋的建筑楼型可分为那几种：条子楼、墩子楼、点式高层、板式高层、蛇型楼、锯齿楼、U型、L型、梅花楼、塔楼、筒子楼等。•3.按房屋层数或建筑总高度的分类：低层1~3层多层4~6层中高层7~9层高层10~30层超高层30层以上备注：公共建筑及综合性建筑总高度超过24m的为高层，建筑总高度超过100m的，均称为超高层建筑。房地产各项分类•4.按建筑物使用性质分类：居住建筑，公共建筑，工业建筑，农业建筑。居住建筑和公共建筑称民用建筑。①居住建筑：指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭较长时期居住使用的建筑，习惯上不很严格地分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工宿舍、学生宿舍等。②公共建筑：指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产性建筑，如：办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、展览馆、医院等。③工业建筑：指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑，如工业厂房、仓库等。④农业建筑：指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑，如：料仓、水产品养殖厂、饲养畜禽用房等。房地产各项分类•5.按主要建筑结构分类：①砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。古代建筑，1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。②砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物替代。砖混结构中可拆改的部分是那些？不传力的12墙及门连窗的部分。③钢筋混凝土结构：这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。④钢结构：这类建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。其构造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。⑤板楼6.按户型设计分类•平层：套内楼面高度一致的房屋。•错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小面积会显得局促）。•跃层：近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间、最好的一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。优点：每户都有2层或2层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补。通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。房地产各项分类按户型设计分类•复式：是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息和储藏用，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。•别墅：独栋别墅、双拼别墅、连排别墅房地产各项分类7.按产权性质分类•私产•企业产•公产•商品房合同•其他（还迁协议、抵债协议、军产、路产、校产、宗教产等）房地产各项分类房地产专业名词房地产专业名词•：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。•=+套内墙体面积+阳台建筑面积•=+公摊面积【指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。】•所有露台均不计入建筑面积。套内使用面积套内建筑面积套内使用面积套内建筑面积建筑面积•总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。•公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％.房地产专业名词•容积率：是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。（=总建筑面积÷建筑用地面积是反应和衡量地块开发强度的一项重要指标）•得房率：是指套内建筑面积与建筑面积之比。（公摊）•出房率：指住宅净使用面积占销售面积的百分比。（=套内使用面积÷建筑面积）•绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30%以上。房地产专业名词•日照间距：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。（我国大部分城市的日照间距约为1—1.7倍遮挡房屋高度，一般越往南比值越小，往北则越大）•会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。•玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。玄关一般与厅相连。（保证私密性，功能多样化）房地产专业名词•层高：是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸；（标准层高2.8米）•净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。•开间：是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际宽度。（因为是就一个自然间的宽度而言，故又称开间）参数：2.1米、2.4米、2.7米……3.9米、4.2米，一般在3.0--3.9之间。•进深：是指一间房屋内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。参数：3.0米、3.3米、3.6米………5.7米、6.0米一般在5米以内。房地产专业名词房型图•户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。(室厅卫厨)•室：居室、书房、儿童房、佣人房等•厅：客厅、餐厅•卫：主卫、客卫•房型图五要素：朝向、门窗、阳台、比例、各部分名称房型图•朝向：南北、东西、阳面、阴面、东照、西照金角、银角、铜角、铁角N铁角铜角银角金角房型图房型图一室房型二室房型房型图三室房型房型图