房地产项目户型配比研究

户型配比研究第一部分户型配比目的和意义第二部分户型配比研究方法第三部分户型配比模型建立阶段工作计划及所需支持第一部分户型配比目的和意义目前做法•1、经验法•1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相对滞销，增加相对畅销产品。•1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户型配比。•1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测•2、市场同类比较法•根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比等，做横向比较完成，确定主流户型配比。•核心领导决策•存在的问题•1、决策周期比较长•2、核心领导陌生的市场，无法客观判断•3、主观性比较强。•4、对市场决策的准确度没有十足把握•5、缺乏客观的市场支持。解决的问题•1、加快决策周期/减少工作返工•2、提高决策准确度•3、将决策有自上而下转化为自下而上•4、业务执行层面的户型配比标准化•5、市场数据相对客观，减少失误规划里，户型配比的讨论最少户型配比几个简单的数字，却决定了项目的畅销与否户型配比多少才合适，每次都有点让我们担心受怕，又怕多了，又怕少了户型是产品里最核心，也是最永恒的话题，“户型配比”是房地产行业永恒的红人！第二部分户型配比研究方法影响户型定位的几个必要因素:档次市场自身条件客户宏观政策户型定位区域看点项目定性寻找依托典型同档次同类项目片区分析区域特点，代表案例：依照片区影响力和地产发展年限选取１－４案例结论一第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间参考基本户型区间和比例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析结论二第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户型比例意向基本户型区间和比例通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析结论三第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间意向基本户型区间和比例通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目修正结论四第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户型的比例意向基本户型区间和比例通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析结论五第五次通过政策影响分析修正户型的比例分析点:区域整体规划分析区域发展态势分析区域地产形象分析目的:为项目档次和质素定性第一步：区域定性分析1.区域规划原则和目标2.区域整体规划3.区域周边配套分析已有配套设施未来规划配套设施4.区域发展态势分析5.区域地产形象档次分析区域分析结论通过上述五点关于区域的分析，可以得出项目的总体档次及质素的定性;分析过程:通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;选取近三年的若干个项目进行分析;目的要求:由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;第二步：同质片区同类项目分析分析过程:通过同质片区潜在竞争项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析:分析过程:通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;选取各片区典型案例进行鉴别分析;目的要求:第二次修正基本户型由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析分析过程:通过对项目目标客户进行基本需求分析;通过对自身限制条件进行全面分析;目的要求:第三次修正基本户型由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析专题分析1:各片区已成交个案客户分析目的:基本推断本项目面对得客户群;从而判断户型需求特征;专题分析2:项目自身条件限制分析目的:基本推断本项需要规避得劣势可以营造得质素空间;1.项目容积率影响分析2.地块形状和朝向分析3.地块景观分析4.地块交通分析5.地块噪音分析分析过程:由新政影响对户型比例提出修正目的要求:第四次修正基本户型第六步：新政对户型比例的影响典型案例----户型配比分析第一步：区域定性分析……XXX居住区规划原则生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开发强度控制原则。节约土地资源，给未来预留发展余地。XXX居住区规划目标提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。结合城市肌理，加强内外空间融合。完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全的协调统一。倡导生态文化，提高规划区生态品质。1.XXX区规划原则和目标区域官方命名:XX东填海区;其由于位于XX市XX区XX以东、XX湾与XX江出海口交接的部分而得名。东、南临XX湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为XX路（其地下部分为西部信道接线工程），西临XX路，南接望XX路，XX地铁二号线拟沿后XX路在规划区西部擦过。2.某区域整体规划总用地:315.41公顷;东区西区西部通道以东:东区180.23公顷;以西称西区为135.18公顷。规划居住人口:５万;东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带;西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。3.某区分区规划教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体育活动场地、综合医院、门诊部。交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃圾收集站每个地块一个、滨海公园。已有配套设施：超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学医院：南油医院/蛇口医院/联合医院公园：四海公园未来规划配套设施：4.该区周边配套分析本区域形象承载:某市新口岸门户区;某市西部滨海休闲区形象功能;该市RBD及西部通道口岸生活配套区功能;5.区域发展态势分析转换区某市沿海旅游发展带和居住生活组团的转换区，起着承上启下的连接作用。后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观;后海成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;《某市某区详细蓝图》中规划中明确:西区延续该地独特风情的，代表该市门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。景观配置:15公里滨海长廊;随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，某填海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。我们称其为“新岸区”。6.区域地产形象档次分析1.整体资源：滨海长廊/滨海中心区2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已开发；3.人文氛围：依靠后海和该片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体;4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档次将与该市典型豪宅片区媲美;区域分析结论1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次;2.高质的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件;3.豪宅片区更新:将刷新该市豪宅片区,成为该市新豪宅片区;区域优势配套优势市场优势“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区！本项目在整体档次和形象方面具备营造条件.第二步：同质片区同类项目分析片区/项目03年已售项目04年已售项目05年已售项目06年发售项目A片区半岛城邦1期花园城3期2号B片区红树东方天鹅堡2期2区C片区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在)浅水湾(将)D区水榭花都2期水榭花都3期中旅2期高层本片区天骄华庭蔚蓝海岸4期海月3期后海花半里(在)东海湾豪园(10月)C片区D片区选取案例四大片区:A片区B片区以及本项目所在片区通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。由此我们首先对三房、四房的变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。25%75%56%30%45%35%40%9%348%35%0%20%10%60%50%40%30%80%70%03年04年05年06年07年三房四房近年来，该市高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势；四房比例则呈明显下降趋势。据此线性趋势预测，本年本项目可以参考主力房型比例为三房比例约为48％左右，四房比例约为35％左右;2.整体三房、四房比例分析面17395193105三房220150266136255153四房近年来至今，三房/四房户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究07-10年面积区间的畅销段;2003年2005年2004年2006年136812801403.三房、四房基本面积区间分析上限130积（㎡下限103）四房03年04年05年06年120-130㎡154-173㎡、114-128㎡、89-93㎡145-165㎡110-125㎡170-200㎡136-152㎡，160-170㎡，202-208㎡150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡140-170㎡，190-220㎡三房结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在100㎡以下、100－120㎡、120－130㎡之间；四房户型区间设置在140-160㎡、160-187㎡之间；4.03-06三房、四房畅销区间分析中信红树湾1期半岛城邦1期约15％后海花半里高层两房均价约9100元/㎡，小高层三房均价约11500元/㎡;5.两房设置建议现象一：参考项目一期均有;现象二：半岛城邦1期两房北向无海景，均价约8300元/㎡，整体均价约11000元/㎡现象三：现象四：蔚蓝海岸4期同位置、同朝向的两房、三房，单价相同，两房销售较快。结论：综合以上四点现象作参考，所有的两房在销售中具备同等速度,但因为朝向和景观的原因,相对均价低于项目整体均价.所以,综合本项目设置两房存在可能性;蔚蓝海岸四期中信红树湾1期半岛城邦1期后海花半里2004-1-12004.10-302004-2-182006-460-75㎡约10%91-98㎡约10%75-86㎡约20%70-75㎡约24％时间轴线6.两房设置建议关于近三年可参考项目之两房分析主力区间:75-80㎡两房比例:约10-20%可参考项目中，设置两房的较少，仅占此次样本总量的3/8。设置了两房的项目，其套数比例也较少，套数比约占10－16％。红树东方天骄华庭中信红树湾1期招商海月3期水榭花都3期花园城3期2号地半岛城邦1期东海湾豪园项目267-276㎡225-320㎡270—379㎡210-230㎡270-308㎡210㎡260㎡200㎡以上约占1.2%约占8%约占5.6%约占10%约占6％约占5%约占3%约占5%7.四房以上户型分析关于近三年可参考项目之四房以上户型分析结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目四房以上户型户型区间设置在225-270㎡，整体比例控制在5-10％。二房三房四房四房以上区间75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例5－10%45-50％35-40％5-10％初步推导户型面积和比例结论一:说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析本海月4期三湘项目案皇庭项目半岛城邦2期1.07年潜在竞争项目面积和比例统计约322套约900套约1196套约500套----------50-55㎡(1房)17%17%40-50㎡(1房公寓)一房40%约12