房地产项目用地拆分

2/17/2020项目用地拆分案例讲解•在房地产领域我们一直在帮助客户成功2/17/2020首先，弄清用地拆分的“三大”原则：1、容积率必须用完；2、利润率和利润额最大化的最优产品组合；3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）2/17/2020Stepone：仔细分析已知的信息2/17/2020案例基础信息：假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：1、项目总占地面积358891.5㎡，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；2、A地块占地面积222150.3㎡，容积率1.5，建筑面积333225.45㎡；B地块占地面积43681.7㎡，容积率2.0，建筑面积87363.4㎡；C地块占地面积93059.5，容积率1.5，建筑面积139589.25㎡；A地块B地块C地块地块示意：2/17/2020未知指标分析：1、未知项目的建筑密度；2、是否有相关限制性条件，如道路退线、市政绿化用地、建筑限高、有无高压走廊等；3、未知项目的商业规划体量和车库配比条件；4、未知土地成本；5、三地块容积率是否可以平衡；需要及时与开放商沟通、确认！2/17/2020相关基础信息分析透彻后，Steptwo：设定假设条件2/17/2020设定假设条件：1、设定地块综合建筑密度≤30%（参考东原香山建筑密度）；2、由于未知土地价格，故方案中设定固定地价为150万/亩（参考区域近段时间成交地价）；3、不考虑地块的限制性条件；4、不单独考虑商业和车库面积，将其面积涵括在住宅面积之中；2/17/20205、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在0.55-0.7之间较为普遍；而花园洋房的容积率一般在1-1.5之间，洋房产品中5+1以下的产品一般在1-1.2，6+1、7+1产品一般为1.5左右；高层项目容积率3.0-5.0比较普遍。结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率0.65、洋房组团1.2和1.5、高层组团容积率为5.0，进行用地拆分测算；楼盘建筑形态容积率楼盘建筑形态容积率东原香山（一期）联排、独栋0.56万科渝园联排、合院0.69龙湖悠山郡联排、类独栋0.6奥山别墅联排0.55华港翡翠城5+1洋房1.3旭辉朗香郡（一期）5+1、6+11.32江与城4+1洋房1旭辉朗香郡6+1、7+11.42万科朗润园33F高层5.1银鑫莲花半岛33F高层4.9金科十年城12F、33F高层3.8保利高尔夫豪园17F、23F、32F4典型中高端项目分物业容积率参考2/17/20206、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正，得出本项目目前可实现的销售价格，进行经济测算；另外，测算中，从经验值设定高层按照15%的公摊率、洋房10%的公摊率、别墅零公摊计算；因此得出本项目高层5500元/平米（套内）、4675元/平米（建面）；别墅9400元/平米；容积率1.5的洋房6300元/平米（套内）、5670元/平米（建面）；容积率1.2的洋房6700元/平米（套内）、6030元/平米（建面）。项目销售均价修正因素修正后价格万科朗润园6400扣除600元装修成本和300元品牌溢价5500（套内）4675（建面）旭辉朗香郡6800扣除300区域成熟度和200元景观价值6300（套内）5670（建面）东原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢价9400（套内）万科渝园9800扣除400元品牌溢价典型参考项目目前销售均价说明：此价格仅做经济测算之用，不作为最终的销售价格建议；2/17/2020设定了假设条件后，Stepthree：模型说明2/17/2020研究模型在研究过程中，在既定容积率的情况下，不同物业组合模式应用了不同研究模型。其中，两种物业组合应用“二元一次方程式”模型进行测算；三种及四种物业组合模式，则应用了“占地组合增减模型”进行测算X+Y=总用地面积AX+BY=总建筑面积其中：A、B是已知各类物业既定容积率X、Y是未知各类物业的占地面积模型一模型二其中：此种模型是在三种及以上物业组合模式用应用，在模型中，将高端产品和中端产品化为两个整合组团，利用同时增减用地比例，测算出满足容积率的情况下，高端组团和中端组团分别的占地面积，再利用模型一分别测算别墅、洋房和高层、小高层各种物业分别的占地面积2/17/2020Stepfour：地块拆分研究2/17/2020A地块用地拆分研究2/17/2020通过对A地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5），地块可进行多种物业形态的组合：单一物业高容积率洋房社区两种物业组合模式别墅+高层洋房+高层三种物业组合模式别墅+洋房+高层满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算物业组合模式初判2/17/2020物业组合模式单一洋房社区通过对地块的分析和解读，考虑将地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋房社区容积率为1.2，如果本地块要满足1.5的地块容积率，可以提高洋房的楼层，如5+1、6+1、7+1电梯洋房，因此针对此种方案进行测算：净利润率=25.75%利润额=31979万元2/17/2020别墅+高层组合说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225别墅占地面积：X=178742平米占地比例：80%高层占地面积：Y=43408平米占地比例：20%计算得出：净利润率=23%净利润额=32829万元物业组合模式2/17/2020洋房+高层组合说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面积：X=204612平米占地比例：92%高层占地面积：Y=17538平米占地比例：8%计算得出：净利润率=20.93%净利润额=27436万元物业组合模式2/17/2020物业组合模式研究结论组合占地比例利润率利润额别墅+高层别墅80%高层20%23%32829万元洋房+高层洋房92%高层8%20.93%27436万元别墅+洋房+高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%20.66%28664万元别墅54%洋房30%高层16%20.51%28431万元1.5纯洋房洋房100%25.75%31979万元√通过测算，A地块在以上组合模式中；1.5纯洋房社区利润率最高，达到了25.75%；别墅+高层组合利润额最高，达到了32829万元；思源认为，从经济的角度来看，两种方案都可行。√2/17/2020B地块用地拆分研究2/17/2020通过对地块经济技术指标的初判（地块面积小，容积率2.0），地块拆分为两种物业形态相对比较合理：两种物业组合模式别墅+高层洋房+高层满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算物业组合模式初判2/17/2020别墅+高层组合说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363别墅占地面积：X=30125平米占地比例：69%高层占地面积：Y=13556平米占地比例：31%计算得出：净利润率=19.55%净利润额=6899万元物业组合模式2/17/2020洋房+高层组合说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面积：X=34485平米占地比例：79%高层占地面积：Y=9196平米占地比例：21%计算得出：净利润率=18.01%净利润额=5998万元物业组合模式2/17/2020物业组合模式研究结论组合占地比例套数利润率利润额别墅+高层别墅69%高层31%别墅98套高层847套19.55%6899万元洋房+高层洋房79%高层21%洋房318套高层575套18.01%5998万元√通过测算，B地块在以上组合模式中，别墅+高层的组合模式利润率和利润额都相对较高，但由于别墅只有98套，而且整个地块面积小，不利于别墅形成规模组团，不利于别墅产品打造；洋房+高层组合中，洋房318套，可形成较大规模组团，有利于地块价值提升，因此建议洋房+高层组合；2/17/2020C地块用地拆分研究2/17/2020通过对CD地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5），地块可进行多种物业形态的组合：单一物业高容积率纯洋房社区两种物业组合模式别墅+高层洋房+高层三种物业组合模式别墅+洋房+高层满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算物业组合模式初判2/17/2020物业组合模式单一洋房社区通过对地块的分析和解读，考虑将C地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋房社区容积率为1.2，如果本地块要满足1.5的地块容积率，可以提高洋房的楼层，如5+1、6+1、7+1电梯洋房，因此针对此种方案进行测算：净利润率=21.28%利润额=11633万元2/17/2020别墅+高层组合说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589别墅占地面积：X=74553平米占地比例：80%高层占地面积：Y=17506平米占地比例：20%计算得出：净利润率=18.65%利润额=11481万元物业组合模式2/17/2020洋房+高层组合说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面积：X=84396平米占地比例：91%高层占地面积：Y=8663平米占地比例：9%计算得出：净利润率=16.67%利润额=9595万元物业组合模式2/17/2020组合占地比例利润率利润额别墅、洋房、高层别墅42.5%洋房42.5%高层15%17.93%10996万元别墅55%洋房30%高层15%18.09%10903万元别墅+高层别墅80%高层20%18.65%11481万元洋房+高层洋房91%高层9%16.67%9595万元洋房洋房100%21.28%11633万元组合模式测算结论√从上面的表格可以看出，C地块的物业组合模式中，纯洋房的组合利润率和利润额都最大，分别达到了21.28%和11633万元；2/17/2020Stepfive：综合结论及建筑密度验证2/17/2020组合模式综合结论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率A地块别墅80%高层20%别墅116128平米高层217040平米别墅581套高层2713套32829万元23%纯洋房社区洋房333225平米洋房2563套31979万元25.75%根据对地块拆分测算结果来看，A地块的所有物业组合模式中，别墅+高层和纯洋房两种组合模式是比较可行的；其中别墅+高层组合利润额相对较高，为32829万元；纯洋房的利润率相对较高，为25.75%；这两种方案都具有可行性；备注：别墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高层按照80平米/套计算，以上均为建筑面积。2/17/2020组合模式综合结论组合占地比例建筑面积预计套数利润额利润率B地块洋房79%高层21%洋房41340平米高层46000平米洋房318套高层575套5998万元18.01%C地块纯洋房社区洋房139589平米洋房1074套11633万元21.28%备注：别墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高层按照80平米/套计算，以上均为建筑面积。通过对B、C地块的测算来看，从利润额和利润率两个方面结合分析其中B地块以洋房+高层的组合模式最为优化，利润额、利润率分别达到了5998万元、18.01%；C地块以容积率1.5纯洋房的物业方案最为优化，其中利润额为11633万元，利润率达21.28%；2/17/2020组合模式综合结论通过对各个地块的拆分和测算，可以看出，整个项目的产品组合有两个方向：方案1——别墅+洋房+高层利润率=22.22%利润额=51046万元方案2——洋房+高层利润率=22.89%利润额=48824万元2/17/2020设定：别墅单栋投影面积为210平米（平均三联计算）洋房单栋投影面积为300平米（平均6+1计算）高层投影面积为500平米（按照两梯六户计算）则：别墅密度=单栋投影面积*栋数/别墅用地面积洋房密度=单栋投影面积*栋数/洋房用地面积高层建筑密度=单栋投影面积*栋数/高层用地面积建筑密度测算2/17/