商业地产研究

深圳金牌地产顾问有限公司-1-项目名称深圳华润万象城深圳COCO-PARK深圳金光华广场广州正佳广场广州天河城广场香港又一城深圳金牌地产顾问有限公司-2-深圳华润万象城深圳金牌地产顾问有限公司-3-华润万象城华润万象城：深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心建筑面积：18.8万平米商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合商业形态：4家主力店+店中店业态组合商业规划设计将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、深圳金牌地产顾问有限公司-4-人货分流；出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用；88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）深圳金牌地产顾问有限公司-5-首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场深圳金牌地产顾问有限公司-6-评论：对万象城的考察，总的感觉是他的百货做的不错，是台湾的女性时尚百货。万象城的国际一二线的牌子比较全，到里面几乎都能找到高档的牌子。他的下沉式广场做的不错，是个值得借鉴的地方。楼主传的数据准确啊，譬如REEL百货面积最多也就1W平米，参考的是台湾衣蝶的风格。商业动线设计的确有个性，阳光天棚也不错，一起到很好的人流牵引作用商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合商业形态：4家主力店+店中店深圳万象城的基本数据:ShenzhenCityCrossing(Total433,748sq.m)•住宅(Total110,000sq.m)•办公楼(Total40,990sq.m)•商场(MIXCconcept)(Total159,585sq.m)•酒店及服务式公寓(Total67,506sq.m)•车库(Total55,667sq.m)深圳金牌地产顾问有限公司-7-万象城是作为一个城市综合体项目而成功的,除了深圳以外最近杭州万象城的商场也已经开幕了,做得也很不错.不得不说华润现在的商业运营能力很强,尤其在中高端品牌引入方面.另外,关于收益回报,这里有些小数据希望可以帮助大家理解租金的回报ShenzhenCityCrossing2009租金收益RMB611.77million出租率99.9%总的商业面积GFA323,748sq.m(即除住宅外)租金/平方米/年=RMB1,890/year/sq.m这还是包括车库,酒店和办公楼的!经营得好的商业地产拥有极强的保值增值及抗风险能力，容易成为国外投行及基金青睐的对象。在未来几年内，华润将引进专业的战略合作伙伴，包括基金，共同开拓国内的商业地产领域。结论——非常喜欢深圳万象城1、地理位置突出；2、商业体量大、全面；3、设计非常时尚前卫大气；4、商业布局非常合理，兼顾中低高；5、富有成果的店中店模式。深圳金牌地产顾问有限公司-8-深圳COCOPARK深圳金牌地产顾问有限公司-9-深圳COCOPARK——深圳唯一公园版情景式购物中心COCOPark，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。于2006年9月30日正式对外开放。总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。COCOPark的含义：COCOPark形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。COCOPark是一个既具创意，又是原创的新概念。Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。COCOPark将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。”项目概况：发展商：深圳星河房地产经营有限公司地理位置：深圳地铁购物公园站项目规模：建筑面积8.5万平方米，共5层。国内首个内街式购物中心,有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态，其中“餐饮业”是项目经营核心。COCOPARK经营状况：深圳金牌地产顾问有限公司-10-业态比例：餐饮（酒吧）35%；电影院（娱乐休闲）15%；精品生活超市：10%；主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场各层业态分布负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。每日客流量：约2万多出租率：约80%成功要素选址得当COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳CBD中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。周边有140万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。与深圳国际会展中心相距仅100米，联动会展商圈。独特建筑风格COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。业态布局合理COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。目前，COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35％左右。深圳金牌地产顾问有限公司-11-COCOPark将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCOPark在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCOPark还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。运营体现价值（一）不断改良细节是运营的标准动作细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到场内宣传吊旗的绑缚方法。（二）注重商户关系维护令商户在宽松和谐有序的空间中共赢。消费者满意度调查中，获得90%满意分。场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量60多万。有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真正转化为经济力。（三）休闲潮流作主，树立时尚风向标通过调整逐渐丰富优化品牌组合，不断提升市场竞争力。为适应消费需要，不断补充休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及WESTLINK·西遇、TOMBOY、TB2、等时尚品牌。为满足家庭需求，星河·COCOPARK增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会，足球明星见面会，时装发布会等。将其变成真正的时尚策原地。这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用，但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成。（四）增值服务接待咨询服务开具发票服务广播寻人服务失物招领服务赠品派送服务大件物品（寄存）服务顾客意见处理摄影证办理服务急救简易药品提供服务卖场简介及时尚手册拿取服务深圳金牌地产顾问有限公司-12-免费手提电话充电服务免费时尚流行报刊阅读简单缝补针线供应爱心雨伞租借服务BB车租借服务如果对香港观观塘APM商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，也许是近水楼台先得月。它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪，只要项目能通过时间考验，拿来主义也未尝不可。在这个天时地利人和的时机节点，它围绕时尚主题进行定位打造战略是值得学习。其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题。特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习。但良好的开端仅仅是成功的前提，见过太多闪亮出场，暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间才能给出答案。一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次定位也算不错，因为地理位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，大部分都住的离中心区比较远，310-315线和320线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。。。三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥请小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，cocopark的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。深圳金牌地产顾问有限公司-13-深圳金光华广场深圳金牌地产顾问有限公司-14-金光华广场，位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，北邻东门、南接火车站，是港人北上、国人入港的第一要冲；国贸大厦、嘉里中心、发展中心大批高档写字楼环绕；香格里拉、彭年酒店、阳光酒店众多五星酒店簇拥；是深圳最著名商圈——人民南商圈的心脏。金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，独有16米与地铁无缝连接之超宽通道直达广场地下二层，四十多条公交线路停靠，尽享交通带来的便利。广场设地上8层，地下3层，自有标准停车位500个，联动停车位1200余个。广场内17部“太空穿梭”电梯，40部自动2扶梯，89套数字化多媒体影音系统及近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓，令一切游逛迅捷、畅快。建筑主体与8500平米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。广场内，自负二层至七层为商业区，营业面积达12万平方米，聚集了多种零售业态：国