第五章 房地产投资项目财务分析

第五章房地产投资项目财务分析5.1房地产投资项目财务分析概述5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算5.3房地产投资财务分析与评价的方法5.4案例分析5．1房地产投资项目财务分析概述5．1．1房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。5．1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．财务分析指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。5．1房地产投资项目财务分析概述5．1．2财务分析的作用1．衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。5．1房地产投资项目财务分析概述2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。财务报表的格式分年表n…6425312.22.121.21.11达产期投产期建设期年份项目序号表类表名单位5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算一、财务报表概述财务报表的格式特殊表N…4321……规格单价项目序号表类表名单位5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算一、财务报表概述财务报表的特点分析的目的不同：投资决策、企业经营。依据的资料不同：事前分析、事后分析。时间的长短不同：长期分析、短期分析。采用的方法不同：动态分析、静态分析。与企业日常财务报表的区别5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算一、财务报表概述财务报表的构成基本财务报表现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表全部投资自有资金5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算一、财务报表概述财务报表的构成辅助财务报表固定资产投资估算表流动资金估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表投资单位产品生产成本估算表固定资产折旧费估算表无形及递延资产摊销估算表总成本费用估算表成本产品销售收入和销售税金及附加估算表主要投入物、产出物使用价格依据表收入共10张报表5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算一、财务报表概述案例某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中，开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。房地产开发项目总投资构成图示二、财务数据的预测与估算一）投资费用的构成与估算二）成本费用的构成与估算三）收入税金的构成与估算5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算1、项目总投资与资产构成基本预备费涨价预备费建筑工程费用设备及工器具购置费安装工程费工程费用其它费用预备费用项目总投资流动资金建设资金总投资的构成静态投资动态投资固定资产投资方向调节税建设期利息固定资产投资一）投资费用的构成与估算1、项目总投资与资产构成项目总投资流动资金建设资金——总资产的构成固定资产无形资产递延资产流动资产项目总资产资本保全原则一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算扩大指标估算法——机会研究、初步可行性研究阶段1）固定资产投资的估算精度要求项目阶段——单位生产能力投资估算法：21121212XXIIXXIIX1——类似企业的生产能力X2——拟建项目的生产能力I1——类似企业的固定资产投资I2——拟建项目的固定资产投资一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算分项详细估算法——详细可行性研究阶段1）固定资产投资的估算精度要求项目阶段——工程费用的估算：①建筑工程费：根据设计方案的内容，按概算指标计算。=单位工程概算指标Ⅹ单位工程的工程量Ⅹ修正系数②设备及工器具购置费：考虑设备价格和运输费用后计算。国内设备=设备原价Ⅹ（1+运杂费率）③安装工程费：按照安装设备的百分比计算。=设备原价Ⅹ安装费率一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算分项详细估算法——详细可行性研究阶段1）固定资产投资的估算精度要求项目阶段——工程建设其它费用的估算：①土地征用费及土地使用权出让金：土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费、耕地占用税等。②与项目建设有关的其它费用：建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、工程监理费、工程保险费、生产职工培训、施工机构转移费、供电贴费等。各项工程其它费用分别按不同的规定费率或取费标准计取一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算分项详细估算法——详细可行性研究阶段1）固定资产投资的估算精度要求项目阶段——预备费用的估算：①基本预备费：=（工程费用+工程建设其它费用）Ⅹ基本预备费率②涨价预备费：It——第t年的投资（工程、其它、基本预备）mtttfIPC111m——项目的建设期f——价格上涨指数0tItIt(1+f)t一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算2）投资方向调节税的估算①征收对象：进行固定资产投资的单位或个人。②计税依据：实际完成投资额（估算时按分年用款计划）。税额=实际完成投资额（工程、其它、预备费用）Ⅹ适用税率③税率取值：0%、5%、10%、15%、30%。注意：投调税不作为设计、施工和其他取费的依据。一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算分项详细估算法——详细可行性研究阶段2）流动资金的估算精度要求项目阶段分年计算：本年流动资金增加额=本年流动资金-上年流动资金本年流动资金应收帐款存货现金产成品本年流动负债本年流动资产应付帐款外购原材料、燃料在产品一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算分项详细估算法——详细可行性研究阶段2）流动资金的估算精度要求项目阶段周转次数年其他费用年修理费年工资及福利费动力费年外购原材料、燃料及在产品周转次数年外购原材料、燃料费外购原材料、燃料最低周转天数周转次数周转次数年经营成本应收帐款360估算公式一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算分项详细估算法——详细可行性研究阶段2）流动资金的估算精度要求项目阶段周转次数动力费年外购原材料、燃料及应付帐款周转次数年其他费用年工资及福利费现金周转次数年经营成本产成品一）投资费用的构成与估算3、资金筹措与规划1）项目资金总额的构成资金来源自有资金赠款借入资金资本金（注册资金）资本溢价资本公积金国家投资各方集资发行股票现金实物无形资产长期借款流动资金借款其他短期借款国内外商业银行贷款国际金融组织贷款外国政府贷款出口信贷、补偿贸易、债券一）投资费用的构成与估算3、资金筹措与规划2）资金筹措方案序号年份项目建设期投产期123451总投资3255652801002001.1固定资产投资3005002001.2投资方向调节税（5%）1525101.3建设期利息1040701.4流动资金1002002资金筹措3255652801002002.1自有资金11514570其中：用于流动资金902.2长期借款2003801402.3长期借款利息1040702.4流动资金借款10200一）投资费用的构成与估算4、投资财务报表的关系固定资产投资估算表流动资金估算表借款还本付息表投资方向调节税流动资金增加额长期借款分年利息建设利息固定资产投资投资计划与资金筹措表一）投资费用的构成与估算1、成本费用的构成完全成本法与制造成本法制造成本当期损益（生产成本）费用间接费用直接费用期间费用直接材料直接工资其他直接支出制造费用管理费用财务费用销售费用（完全成本）二）成本费用的构成与估算1、成本费用的构成经济评价中总成本费用的构成制造成本当期损益总成本费用直接材料直接工资其他直接支出制造费用管理费用财务费用销售费用特点：直接计算每种产品的制造成本，衡量每种产品的盈利能力二）成本费用的构成与估算1、成本费用的构成经济评价中总成本费用的构成特点：多产品项目成本估算简化，不能计算每种产品的成本及盈利总成本费用外购材料费外购燃料和动力工资及福利费折旧费摊销费修理费利息支出其他费用二）成本费用的构成与估算2、成本费用的估算计算：1）外购材料费构成：主要材料：在直接材料费中预计消耗的原材料、辅助材料、备品备件、外购半成品、包装物及其他直接材料。其他材料：在制造、管理、销售费中机物料消耗、低值易耗品及其运输费。主要材料费=产品年产量单位产品消耗量到厂单价（含税）其他材料费：按类似企业其他材料占主要材料费的比例计算二）成本费用的构成与估算2、成本费用的估算计算：2）外购燃料和动力构成：主要外购燃料和动力：消耗量占总消耗量比例较大的，如在直接材料费中预计消耗的燃料和动力。其他外购燃料和动力：消耗量占总消耗量比例较小的，如制造、管理、销售费中的外购水电费等。主要外购燃料和动力费=年消耗量到厂单价（含税）其他外购燃料和动力费：根据项目实际按占主要外购燃料和动力费的比例计算二）成本费用的构成与估算2、成本费用的估算计算：3）工资及福利费构成：工资：包括以各种形式支付给职工的基本工资、浮动工资、各类补贴、津贴、奖金等。福利：主要用于职工的医药费（医疗保险费）、生活困难补助及按照国家规定开支的其他职工福利支出。工资及福利费=职工总人数人均年工资（含福利费）注：人均年工资可按一定比例增长，福利费规定为工资的14%二）成本费用的构成与估算2、成本费用的估算范围：4）折旧费概念：有形磨损与无形磨损：使用、自然；技术进步引起成本降低、新设备出现。固定资产的价值补偿：以折旧的形式列入产品成本，逐年摊还。房屋和建筑物；在用的机器设备、仪器仪表、运输车辆、工器具；应提取折旧的季节性停用和修理停用的设备；以经营租赁方式租出的固定资产；以融资租赁方式租入的固定资产。二）成本费用的构成与估算2、成本费用的估算4）折旧费种类与方法：个别折旧分类折旧综合折旧平均年限法年折旧率固定资产原值年折旧额折旧年限预计净残值率年折旧率1注：净残值率按固定资产原值的3%—5%确定，中外合资按10%折旧年限可与项目经营期一致二）成本费用的构成与估算2、成本费用的估算6）修理费——包括制造、管理、销售费用中的修理费。计提比例固定资产原值修理费注意：计算修理费时的固定资产原值中不含建设期利息。5）摊销费——指无形资产和递延资产的摊销费。无形资产：规定有效年限或受益年限的，按孰短的原则确定；没有规定或无法确定的按不少于10年摊销。递延资产：一般按不短于5年的期限平均摊销；以租赁方式租入的固定资产改良工程支出，在有效期内分期摊销。二）成本费用的构成与估算2、成本费用的估算7）利息支出固定资产投资借款利息：摊销折旧利润每年偿还本金年利率年初本金累计每年支付利息采用有钱就还的方式二）成本费用的构成与估算2、投资费用的估算3）建设期利息的估算①概念：建设投资中有偿使用部分在建设期应偿还的利息及承诺费。②计息利率：年有效利率③每年应计利息11mmr年利率当年借款年初借款本息累计2一）投资费用的构成与估算序号年份项目建设期投产期达产期123456781借款(10%)1.1年初借款本息累计2106308401.1.1本金2005807201.1.2建设期利息10501201.2本年借款2003801401.3本年应计利息1040701.4本年还本1.5本年付息2偿还本金的资金来源2.1利润2.2折旧与摊销2.3其他资金一）投资费用的构成与估算2、投资费用的估算扩大指标估算法——机