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区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology区位分析PlotIntroduction虹桥商务区20.2Km核心商圈23.9Km陆家嘴26.0Km莘庄商圈12.2Km徐家汇18.7Km浦东机场39.0Km虹桥枢纽22.4Km市级区位区位分析PlotIntroduction申嘉湖高速3.5Km交通大学1.5Km华东师范大学2.8Km轨道交通5号线1.3Km沪金高速1.1Km紫竹科学园区2.5Km区域级区位区位分析PlotIntroduction控规图则区位分析PlotIntroduction规划幼儿园0.1Km闵行公园0.3Km交大二附中0.2Km规划城市绿地0.1Km农工商超市0.2Km规划商业区0.3Km规划滨江公园0.6Km街坊级区位区位分析PlotIntroduction区域向北开发相对较为成熟，大片区整体的项目和土地供应量相对于奉贤非常有限的；地块处于5号线分线.目前马桥为闵行第一外溢承接区域，而2017年年底5号线外延开通，奉贤将代替马桥成为新的主要承接区域；从规划来看，莘庄将成为新城市副中心，奉贤南桥为新城级中心，未来马桥将非常可能成为价值哑铃中间段。板块竞争区位分析PlotIntroduction现状照片沧源路江川路德宏路区位分析PlotIntroduction项目用地竞品用地竞品分析万科城Vcity区位分析PlotIntroduction项目用地竞品用地竞品分析绿地璀璨天城区位分析PlotIntroduction项目用地竞品用地竞品分析凤凰城区位分析PlotIntroduction低总价特征，一房主力总价115万；两房紧凑主力总价140-170万；两房舒适主力总价约250万；小三房主力总价约200万，大三房主力总价约330万交叉分析区位分析PlotIntroduction项目特征：项目定位为以首置首改为主要购房需求的刚需项目。项目主要针对老闵行内部改善置业客群、大学城和紫竹科学园的高知客群以及莘庄、徐家汇、奉贤板块的引进客群,总价不高。针对区域内低密度产品较少，可主打低密度高溢价产品。结合自身优势和大学（紫竹科学）园区，提倡绿色生态的轻奢健康的生活模式，实现售价的科技化溢价。具备打造上海第一家轻智能、轻奢云社区的客群基础，有利于品牌建设及差异化溢价。项目定位区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇展示区专篇房型选样立面意向技术专篇PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationDisplayAreaPlanFacadeTechnology用地解读Explain宗地总面积：46200.6㎡出让宗地面积：46200.6㎡地上建筑面积：92401.2㎡容积率：2.0建筑限高：50m绿地率：35%集中绿地率：10%其它特殊条件：地块内住宅套数不少于1027套保障性住房比例不低于住宅建筑总面积的7%装配式住宅比例不低于50%，预制装配率不低于15%规划条件用地解读Explain建筑离界用地解读Explain停车指标本案条件：本地块处于闵行江川社区，属于三类区域；总建筑面积约92401.2㎡；住宅户数≥1027户，住宅户均面积≤88㎡；停车计算：商品房机动车停车系数1.0，保障房机动车停车系数0.5；非机动车停车系数1.1；区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology规划构思PlanningConception出让宗地面积计容建筑面积容积率户数下限户均面积建筑限高保障房绿地率集中绿地率46200.6㎡92401.2㎡2.0102788㎡50m7%35%10%住宅6468.1㎡≤9240㎡1848㎡74844-84084㎡保障房商业配套全多层或低层全高层17F高层+多&低层总量和户数均不达标土地利用率低无高溢价产品产品线丰富总体货值高规划构思PlanningConception矛盾户均88㎡高溢价产品量VS户数1027策略高层产品量最小且户数最大高溢价产品最大化目标功能分区一级价值区二级价值区商业价值最大区一级价值区以低密度最大化为原则二级价值区为高层住宅南低北高为原则商业价值区布置两层沿街商业公共资源区规划构思PlanningConception功能分区矛盾户均88㎡高溢价产品量VS户数1027策略高层产品量最小且户数最大高溢价产品最大化目标规划构思PlanningConception做足10%商业面积共9240㎡方案一（依据任务书）高层+叠拼高低层产品分区明确低密度产品布局集中，品质高商业总量大,销售总价贡献高优点东侧17F高层用地效率较低组团感略差周边未成熟前，大货值商业去化慢缺点总图布局区位分析PlotIntroduction高层住宅布局叠拼别墅布局叠拼住宅单栋按6.6米面宽考虑排布总共196套南侧商业上侧设置屋顶联排22套间距控制根据规范要求：多层与多层：(3mx4m+0.3+0.3)x1.2=15.12m多层与高层：(3mx4m+0.3+0.3)x1.2=15.12m保障房根据要求按总建筑面积的7%考虑，以套数最大化为原则：6468平米/36平米/单套=180套1027(总套数)-180(保障房)-196(叠加)-22(屋顶联排)=629套高层住宅为629套,以本区块限高50米，套数最大化为原则，平均层数为629套/10栋/4户=15.7层建筑间距控制根据日照分析及规范要求所得规划构思PlanningConception方案一总图规划构思PlanningConception总图布局17F17F17F17F17F14F14F14F14F14F14F方案二商业缩减面积至5000㎡高层+洋房产品分区明确，用地效率高洋房产品集中且总量大商业面积略减，利于去化优点东西向间距较小空间略局促缺点规划构思PlanningConception方案二总图区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇PlotIntroductionExplainPlanningConceptionMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology总图方案MasterPlan方案一总图总图方案MasterPlan三维模型呈现总图方案MasterPlan交通分析回车场车库出入口区内人行道区内车行道车行出入口人行出入口城市道路总图方案MasterPlan日照分析0-1H1-2H3-4H4-5H6-7H2-3H总图方案MasterPlan产品分布85/65㎡(高层)75㎡(高层)110~130㎡(叠拼)保障房总图方案MasterPlan首开区范围分布高层建筑面积：20400平米叠拼别墅建筑面积：4230平米保障房建筑面积：6468平米售楼处建筑面积：800平米首开区范围建筑面积：31898平米满足预售至少要求30000平米要求高层工期：1、出地面78天2、封顶6天x17层=102天（不带地库）共约180天叠拼工期：1、出地面90天2、封顶4天x8=32天（带地库）共约122天工期面积首开区范围地库区范围技术专篇Technology方案一PC分布PC分布区域高层PC建筑面积：27000平米叠拼别墅建筑面积：21660平米PC建筑面积总计：48660平米满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于50%总图方案MasterPlan方案二总图总图方案MasterPlan模型鸟瞰总图方案MasterPlan交通分析回车场车库出入口区内人行道区内车行道车行出入口人行出入口城市道路总图方案MasterPlan日照分析0-1H1-2H3-4H4-5H6-7H2-3H总图方案MasterPlan产品分布75㎡(高层)110~130㎡（洋房）保障房85/65㎡(高层)总图方案MasterPlan首开区范围分布高层建筑面积：20400平米叠拼别墅建筑面积：4620平米保障房建筑面积：6468平米售楼处建筑面积：800平米首开区范围建筑面积：32288平米满足预售至少要求30000平米要求地库区范围首开区范围高层工期：1、出地面78天2、封顶6天x17层=102天（不带地库）共约180天多层工期：1、出地面90天2、封顶8天x7层=56天（带地库）共约150天面积工期技术专篇Technology方案二PC分布高层PC建筑面积：14400平米洋房PC建筑面积：34320平米PC建筑面积总计：48720平米满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于50%PC分布区域总图方案MasterPlan售楼展示区利用公共绿地作为展示区，景观化售楼前场空间，营造舒适，典雅的展示环境。区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇PlotIntroductionExplainMasterPlanValueUpgradingValueCalculationPlanFacadeTechnology货值提升专篇ValueUpgrading屋顶联排：商业层高最大化：一、二层商业层高均做足4.5米。商业屋顶利用最大化：前面设置联排南院，后面设计为北院，空中联排也能充分拥有前院、后院。屋顶联排利用商业屋顶，联排增加量2310㎡货值提升专篇ValueUpgrading高层底部复式高层底下两层设计为叠拼产品，丰富了高层产品类型，增加了高层住宅的附加值。高层底部叠拼与南面叠拼，共同营造出更加近人的组团空间尺度，也提升了高层住宅的品质。高层底部设置叠拼，叠拼可增加2400㎡方案1：人防面积可减少5880-460=5440㎡方案2：人防面积可减少4440-600=3840㎡货值提升专篇ValueUpgrading商业附加值方案一商业二层面积增加:480㎡商业地下储藏面积增加:1080㎡商业二层面积增加:360㎡商业地下储藏面积增加:480㎡方案二商业二层局部面积赠送，增加商业附加值。商业地下一层增加机动车停车位、储藏空间。货值提升专篇ValueUpgradingA/B≤1/8H≤6mHAB当高层屋顶机房水箱平面投影面积/屋顶平面投影面积≤1/8，机房水箱突出屋顶高度≤6m，机房水箱不计入计容面积。方案一方案二屋顶水箱、机房面积高层385㎡洋房550㎡屋顶水箱、机房面积高层390㎡屋顶水箱、机房面积货值提升专篇ValueUpgrading外墙保温面积墙体外保温面积不计入容积率面积，计入销售面积。方案一方案二外墙保温面积高层602.65㎡洋房333.6㎡商业25㎡合计：961.25外墙保温面积高层442.9㎡叠拼191.1㎡商业79.5㎡合计：713.5㎡货值提升专篇ValueUpgrading地下机房面积地下室机房主要包括强电机房、弱电机房。方案一方案二地下室机房面积：350㎡地下室机房面积：300㎡货值提升专篇ValueUpgrading常用偷面积方法：1.屋顶露台2.高层产品底层大堂，后期建设3.阳台连接花池、设备平台4.卧室飘窗设计5.低密度产品入口及客厅上方通高设计（需征询）常用偷面积方法区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇