设施设备操作手册

1工程设备设施维护部操作手册目录第一章工程设备设施维护部质量目标....................4第二章设备设施任职要求与职责........................4第三章设施设备房保养计划与实施.....................7第四章设施设备房管理规定............................9第一节发电机房管理规定..........................9第二节变压器室管理规定..........................9第三节配电房管理规定............................10第四节电梯机房管理规定..........................11第五章阀门保养流程..................................12第六章柴油发电机相关规程............................12第一节柴油发电机安全运行管理规定................12第二节发电机安全操作规程........................13第三节柴油发电机维修保养规程....................15第四节发电机房巡查流程..........................16第七章高低压配电柜相关规程..........................18第一节变压器保养规程............................18第二节高压配电柜配电操作规程....................19第三节变压器室巡查流程..........................20第四节控制柜保养规程..........................22第五节低压配电柜（箱）、开关保养规程.............232第六节高压室巡查维修流程.......................27第七节低压室巡查维修流程.......................29第八章电梯机房相关规程..............................31第一节电梯机房巡查流程..........................31第二节电梯操作流程.............................33第九章物业区域给排水设备维护保养规程................33第十章智能化设备相关规程............................37第一节智能化控制中心管理规定....................37第二节停车场控制系统管理规定....................37第三节停车场系统保养流程........................38第四节闭路电视监控系统保养流程..................39第五节可视对讲保养流程..........................40第六节门禁系统保养流程..........................42第七节智能化系统设备维修规定...................43第十一章照明系统维护保养规程........................43第十二章应急指示系统维护保养规程....................44第十三章排水排风设备巡查流程........................45第十四章应急流程....................................45第一节电梯困人救援操作规程.......................45第二节电梯故障应急处理流程.......................47第三节供电系统突发性事故应急流程.................473第四节供水系统突发性事故应急流程..................51员工作责任保证书......................................534第一章工程设备设施维护部质量目标为保证工程设备设施维护部工作有序开展，各项安全得到有效控制，保证工程设备设施维护部的工作符合分公司及项目品质目标要求。一、日常管理工作及协调、处理：1、员工招聘严格按照公司程序、岗位要求、专业技能录用达到95%；2、员工培训工作（新员工入职培训、专业技能培训、思想素质引导等）98%；3、部门对日常工作的检查、制度落实达100%；4、部门严格按照公开、公平、公正的原则进行月考评工作100%；5、部门公开计划开展，不合格问题及时整改99%；6、员工按规定时间、着装上岗达100%，员工无迟到、早退达100%；8、部门（月）有效投诉≤1%（附表格），业主年满意率达服务合要求90%；9、处理各类投诉及时率达100%；二、安全管理年度预防工作：1、全年无重大安全事件发生（参照公司目标管理制度执行）；2、制定各类应急预案，适用性达90%；3、值班人员对各类、报警电话熟悉度（物业中心：18181416389、火警119、盗警察110、急救中心122、电网:85620426、自来水厂:85804330、天然气:8564311、，有线电视:86502933、网络维修:85799498）100%；各类事件处理及时率100%；第二章设备设施任职要求与职责一、任职要求：1、年龄在20-45岁，身体健康；2、具有中专或高中以上学历，持电工操作证；；3、具有一年以上工作经验，熟悉小区设备设施的维修与保养工作，有物业管理公司工作经验优先二、岗位职责：1、配合项目经理的日常工作安排，听从指挥,认真完成任务2、负责小区内的供配电的正常运行，保证正常供电。3、对各供配电房进行巡查记录，每月将各电房运行记录表整理归档，呈报客服中心。54、对设备房及设备的每天清洁除尘、维护保养工作。5、对小区内各类突发事故进行抢修。6、向项目经理报告设备的运行情况及保养情况。根据实际情况，对设备设施的改造提出合理化建议7、执行公司及客服中心工作计划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。8、节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作。按规定对小区的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。9、对小区供水系统进行巡查检查，保证小区的用水正常。10、熟悉每种监控设备的工作原理、工作环境和操作规程。11、每天定时巡视闭路监控系统矩阵、家庭安防报警主机、背景音乐系统设备运行状况。12、按规定对小区道闸系统设备设施进行巡视及例行保养，确保设备设施完好无缺。13、定期对闭路监控镜头、周边防卫系统、业主家庭安防系统进行保养。14、负责小区所有装修工程的巡查和监管，对违规装修现象及时采取规劝制止，并进行登记，上报项目经理。15、负责对保修期内设施设备的维保工作及外委项目的监管，认真落实各项维修及保养工作。16、负责每天抄取小区的水电能耗，发现不正常将立即报告上级领导16、不断学习新技术、新知识，增强业务水平。17、完成项目经理交代的其它任务6培训计划表序号课程内容培训时间培训方式培训目的1管理处组织架构、人员岗位职责范围上岗前授课与实地讲解相结合使员工尽快符合新岗位要求。2项目总体情况及特点介绍3物业管理法规及相关法律知识4管理处设备基本情况5职业道德及保密制度6客户服务意识礼仪强化及案例学习7物业内设备常见故障及维修方法8管理处规章制度培训授课、案例分析与实地讲解相结合提高工作人员处理实际工作的能力，适应工作需要9紧急事件及突发事件的处理方法与程序10管理处的沟通方法与渠道11物业内设备基本情况及参数12物业内房屋特点与维修注意事项13消防设施的维修与养护上岗后现场培训为主，附加直属上级在职辅导，参加公司及项目组织的类似培训提高工作人员专业技术水平，为提供优质的客户服务打下基础14消防管理的基础知识15物业内消防注意事项及监控方法16房屋修缮技巧17物业内小修注意事项及维修方法18供配电系统特点及维修注意事项19物业内职能化系统（包括一卡通、防盗系统等）的维修与技术参数要求20电梯保养注意事项21公司礼仪标准的强化培训22沟通技巧培训23顾客服务理念及投诉的处理24管理知识：危机管理、团队建设、沟通技巧25物业管理：物业管理基础理论、物业设备设施管理、物业现场管理、优秀示范小区（大厦）考评标准、业主委员会运作、客户服务26品质管理：品质管理和品质改善基础知识、IS09001标准和术语、质量体系文件、客户服务27信息管理：信息管理基础知识、公司各类信息传递程序287第三章设施设备房保养计划与实施1.0目的：规范保养流程，延长设施设备胡试用寿命，确保设施设备安全正常运行。2.0范围：辖区内所有设施设备的保养工作。3.0职责3.1工程维修服务项目经理负责监督实施；3.2制定设施设备日、周、月、季度、年保养计划并最好相关记录。4.0设施设备保养记录表1.0类别分项设施设备名称检查周期周期具体时间备注供电系统高压配电变压器高压柜设备直流屏母线电力接地电阻低压配电低压柜楼层配电柜柴油发电机给排水系统给水设备及蓄水设备生活水箱变频生活用水水泵雨水、生8排水系统活用水、污水水泵化粪池管道电梯直梯消防系统消防联动系统消防主机消防广播系统消防广播主机消防栓消防泵消防泵排烟系统风机消防卷帘门及防火门消防卷帘门及防火门弱点智能化系统监控系统周界防范系统停车场管理系统公共广播系统门禁系统2.0设施设备保养要求92.0.1保养制度：严格按照公司制定的保养记录表实施保养，保养时严格按照操作流程与制度实施。2.0.2保养填表制度：内容属实，字迹工整，不能模棱两可。2.0.3保养维护及报告：保养时发现有损坏零部件或无法正常运行的设备及时上报及维修，不得隐瞒或误报错报，保证所有设施设备正常运行。第四章设施设备房管理规定第一节发电机房管理规定1.0目的：规范发电机房的管理。2.0适用范围：适用于小区柴油发电机房的管理。3.0职责：3.1维修技工负责日常发电机房的巡视。3.2工程负责周检及监督检查。4.0基本内容：4.1未经工程同意，非本职员工，严禁进入发电机房。4.2发电机房严禁烟火，严禁堆放易燃易爆物品。4.3保持机房及发电机组清洁干净，设备无灰尘。4.4每月检查消防设施设备，不合格要及时更换。4.5保持机房内的通风和照明设施良好。4.6发电机房门锁平时必须上锁，锁匙由值班人员配带。第二节变压器室管理规定1.0目的：保证设备设施正常运行。2.0适用范围:小区变压器室。3.0职责:3.1项目经理指导及监督工作。3.2设备维修技工负责日常维护工作。4.0基本内容:4.1变压器是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经公司领导或工程同意，非值班人员不得入内。104.2维修保养人员必须持证上岗。4.3在维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。4.4电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并上报。4.5供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。4.6变压器室大门及隔离栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识牌。4.7变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。4.8保持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明和通风。第三节配电房管理规定1.0目的:保证设备安全运行,确保供电正常。2.0适用范围:小区所有配电房。3.0职责:3.1项目经理负责监督管理。3.2维修部维修技工负责操作及日常维护。4.0基本内容:4.1配电房是小区供电系统的心脏，设专职高压电工对配电装置进行巡视，未经管理处经理、部门项目经理的许可，非工作人员不得入内。4.2维修技工必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4.3维修技工必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，高压电压为10KV±5%,低压相电压为400V±5%,线电压220V±5%电流表读数在相应该表额定电流值的80%及以下的,均属正常。如果该表读数超过额定电流