信息化让营改增实施更简单V0深圳(郭存宝)

房地产行业“营改增”全面解决方案用友网络科技股份有限公司房地产及园区事业部2016年5月10日01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案36号文件对房地产及建筑业影响的主要4项政策项目法规1.过渡性政策（1）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税（2）销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房2.对发生的土地采购成本视同进项抵扣（1）当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除（1）只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况3.分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额（1）2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣4.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（1）除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（2）这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房36号文件营改增政策解读相关主要规定主要规定包括：符合条件的建筑工程老项目可以选择简易计税方法计税销售不动产、不动产租赁、建筑业适用一般计税方式，税率11%房地产开发一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法计税符合条件的土地价款可在销售额中扣除试点纳税人购进不动产取得合法有效凭证，可以抵扣所含进项税额试点纳税人提供工程项目在境外的建筑服务适用免税政策营改增信息化改造目标营改增对企业运营的影响是全面的，信息化实现目标IT系统应随需而变，从价税分离、进项税额管控、增值税纳税申报管理三个维度满足和支撑需求，制定系统升级改造行动计划，从而成为用户的好伙伴。经营管理变革对房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，税负加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提升管理水平的良好机遇。同步调整“营改增”对整个房地产行业的业务运营模式、财务管理、组织架构、企业内部机制以及行业的利润水平等影响是全面的，因此需要对组织的内控体系相应做一个调整。支持信息化改造01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案房地产项目开发与增值税分析投资测算目标成本融资测算价税分离工程材料供方税务信息合同签订价税分离合同外计划外增加成本价税分离项目结算成本结转价税分离纳税人选择预售预征新老项目税率设计供方税务信息合同签订价税分离项目策划目标成本价税分离进项端投资测算销项端成本数据库对进项、销项业务梳理运营模式优化（1）销售方式：出账及收款流程、交易类型分类及适用税率选择、价税分离、发票类型、客户管理模式，以及可能的价格调整方案等（2）采购方式：采购环节发票管理、付款报账流程、预付款项流程、预提费用流程、供应商管理模式等销项端梳理识别销售方式和流程，梳理增值税涉税业务类型和涉税风险，根据适用的计税方法和各业务类型的特点，考虑进行归类或重新分类，或者进行相关的资产重组。审阅相应业务流程及核算方法，以便正确进行价税分离，准确核算收入及销项税。进项端梳理识别采购方式和流程，梳理相关进项端采购内容和涉税风险，分析各项成本费用支出对应业务的增值税处理，了解相应的业务流程及核算办法，以准确核算成本费用及进项税。对增值税应税/免税项目/简易计税项目的进项税以及无法区分用途的进项税进行清理与归类，核定进项税抵扣和转出的计算口径。识别和梳理未来可能出现的进项税转出情况。投资管理一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。YonyouSoftwareCorporation进项抵扣是关键增加进项抵扣税额降低成本费用支出规范合同签订合同内容需增加对价款、税款、发票种类及送达时限的约定获取专用发票取得增值税发票增加抵扣金额抵扣凭证传递效率时限控制180天内认证抵扣汇总纳税规范供应商准入优先选择一般纳税人梳理细节抵扣会计科目工地租车、油费抵扣等营改增的核心是抵扣链条打通，环环相扣，层层抵销。但由于实际操作中存在有的可抵扣，有的不能抵扣；有的抵扣多，有的抵扣少；有的是一般纳税人，有的是小规模纳税人。01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案YonyouSoftwareCorporation营改增，房地产企业对信息化的关注点1234房地产企业营改增信息系统关注点总账、报表会计科目的调整入账规则的调整会计报表的调整。。。会计核算调整增值税管理平台增值税管理平台增值税发票全生命周期管理销项批量开票进项属地/集中认证总分机构统一管理纳税申报税收筹划电子发票。。。全过程进项税管控采购管理：采购货物或服务可以抵扣进项税；采购管理加强合同流、发票流、资金流的三流合一资产管理：不动产、无形资产可以抵扣进项税；资产管理加强对动产、不动产、无形资产的管理费用管理：服务类产品可以抵扣进项税，预算控制按无税金控制以项目管理为核心的房地产行业深入应用房地产行业营改增解决方案营销管理系统改造营销系统改造商业系统收款改造物业系统收款改造收款业务改造（销项管理）项目过程管理系统改造目标成本改造项目合同改造付款业务改造(进项管理)与水平发票管理一体化YonyouSoftwareCorporation用友房地产营改增全面解决方案系统图投资预算PM项目管理进项管控销项管控发票信息采集验伪发票影像系统税务分析及预警招标采购发票台帐付款申请合同管理项目资金管理财务核算四流合一税务筹划纳税申报税负监控销售收款开票申请其他收款发票金税开票系统网上发票认证税金分析成本费用测算销售预测三流合一第三方合作用友增值税管理平台财务系统付款管理合同管理目标成本资金计划合同结算销售管理收费发票物业管理/商业租赁合同收费发票收款核销进项发票管理销项发票管理YonyouSoftwareCorporation会计核算调整服务——会计核算调整内容基础数据会计科目会计平台自定义转账现金流量表会计核算调整服务报表对原有报表公式的调整新增相关报表YonyouSoftwareCorporation会计核算调整服务——营改增对企业会计处理的变化－会计科目营改增前营改增后会计科目营业税金及附加应交税金——应交营业税会计科目应交税金-应交增值税-进项税额应交税金-应交增值税-已交税金应交税金-应交增值税-销项税额应交税金-应交增值税-出口退税应交税金-应交增值税-进项税额转出应交税金-应交增值税-减免税款应交税金-未交增值税应交税金-应交增值税-转出多交增值税应交税金-应交增值税-转出未交增值税应交税金-应交增值税-出口抵减内销产品应纳税额应交税金-增值税检查调整应交税金-待抵扣进项税额税金相关科目增值税管理平台核心业务系统采购管理发票管理销项发票管理进项发票管理销售管理税收筹划伙伴系统增值税管理平台－总体架构费用管理纳税申报应收管理应付管理项目管理（各行业）。。。专用发票认证平台发票验伪平台金税系统影像系统电子档案系统云采电子发票用友电子发票平台增值税管理平台－税负监控与纳税申报增值税税负监控销项税预测进项税预测进项税转出预测增值税纳税申报增值税纳税申报表销售额及销项税明细发票管理增值税税负监控与纳税申报进项税额明细税金缴款增值税金分析税负监控台核心业务系统税率供应商税种税目客户物料银行账号YonyouSoftwareCorporation增值税改造-投资测算3-住宅3-可售地下车库3-不可售地下室3-公建3-公摊3-汇总1-项目指标1-建造标准5-运作安排3-独立商业3-底商3-公寓4-收益利润增值税缴纳进项税额测算（价税分离）5-现金流分析4-敏感性分析静态指标测算动态指标测算销售预测进项预测2-住宅销售2-商铺销售2-车位销售销项税额测算（价税分离）土地价款扣减投资收益测算收入测算成本测算税金测算留存资产测算项目收益评价指标增值税改造-项目管理-采购招标管理系统桌面系统登陆流程导航待办事项预警消息单据审批供应商管理供应商考察供应商准入供应商履约评估供应商等级体系外网门户招标公告采购协同投诉建议采购计划采购工期采购计划计划看板预警消息采购策划采购需求采购方案注册信息采购执行入围审批招标文件审批标书（价税分离）答疑回标在线开标在线评标报价比价（价税分离）技术澄清定标审批规划控制评标人管理结果应用合同（价税分离）框架协议资源库供应商库材料库价格库采购工期库基础设置供应商分类物料分类供货目录采购权限基础设置硬件网络操作系统数据库中间件供应商税务信息：纳税人身份、计税方法、税率发票报账1.供应商税务信息管理：纳税人身份、计税方法、税率2.采购申请明确业务活劢/项目支出类型3.采购实施招投标决策方式4.合同签订环节增值税相关条款5.订单价税分离填列6.报账管理：可抵扣进项抵扣凭证价税分离报账7.物资发生非常损失转入进项税转出8.财务价税分离准确核算功能说明YonyouSoftwareCorporation采购报账增值税改造-项目管理-成本管理合同管理框架协议合同录入合同结算合同产值合同修订付款申请付款管理付款确认现场管理现场签证审批现场签证确认设计变更审批设计变更确认无合同费用支出无合同费用管理代垫费用支出后评估模板成本后评估后评估报告成本动态管理合约规划控制设置成本强控报告成本控制设置成本预警通知成本单据动态成本分摊成本分摊与结转结转主营业务成本财务成本分摊结转开发产品财务管理结转调整技术核定审批技术核定确认付款计划编制项目月度付款计划付款计划汇意付款计划调整月度付款计划控制设置合同模板目标成本可研版目标成本管理目标成本策划版目标成本方案版目标成本实施版目标成本调整板目标成本后评估合约规划管理合约规划模板合约规划编制合约规划审批合约规划调整目标成本合约规划合同签订动态成本成本结算价税分离1.合同总价=材料设备或服务(有效签约金额（不含税）)+进项税额。2.系统增加“产品与服务”界面，以记录合同所包含的产品与服务金额、税额、税率明细，以便查询。3.需要业务前端明确合同约定的税率、税额，系统登记。4.合同、变更、结算、付款票据等模块价税分离；需分列“总额”、“成本价（不含税）”、“税金”。5.税金转成本功能，不可抵扣票据转入开发成本。6.合同签订增值税相关条款的说明功能说明移动营销全民营销项目信息营销团队销售流程营销管理基础设置业态档案款项档案销售状态基础档案户型分类装修分类途径分类房源信息排号推盘预定认购销售准备售楼管理更名换房退房变更付款方式交易变更价格因素价格方案折扣信息项目均价价格管理会员级别会员信息会员积分会员活动会员管理移动案场微楼书移动报表微会员移动售楼签约变更折扣面积补差按揭手续办理入住合同备案售后服务权属登记市场研究竞争项目营销计划推广活动营销策划应收款收款单票据管理代收费转出收款管理收入确认客户服务物业管理现金管理会计平台PC后台预警平台增值税改造-营销管理项目类型一般计税方法简易计税方法预售预征3%老项目销售（一般）11%可以选择5%老项目销售（小规模）5%老项目不动产租赁（一般）11%可以选择5%老项目不动产租赁