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目录一、前言二、石湖滨湖景区三大核心构想（一）定位（二）发展目标（三）三大核心构想1、山水核心2、人文核心3、休闲核心（四）小结三、石湖滨湖景区招商运营项目规划（一）景区商业项目规划（二）景区经营性项目规划（三）运营及管理方式建议四、经济测算（一）1-3年收支测算（二）如何提升客流（收益）（三）4-5年收支预算（四）未来收支预估五、总结一、前言1、石湖景区位于苏州市南郊太湖之滨。这里山青水秀，风景如画。地理位置优越，是我国江南地区具有悠久历史、文化传统的自然山水风景名胜地。2、石湖景区属国家级重点风景名胜区——太湖风景名胜区内著名景区之一。3、苏州城市建成区毗邻石湖滨湖区，这里成为市民文化休闲生活的著名风景游赏地。4、在苏州市委市政府提出“规划好、保护好、建设好”石湖景区战略目标指引下，一个“天堂苏州新石湖”正跃然而出。二、石湖滨湖景区三大核心构想（一）定位国家级山水风景名胜区。引入“体验即是生活，生活即是体验”的现代休闲理念，将石湖打造集游赏、休闲、度假为一体的著名风景游赏区。（二）发展目标突出历史文化游赏及现代休闲度假功能，强调满足游客参与文化休闲活动的需求，把石湖打造成集观赏性、娱乐性、体验性于一体的国家级太湖风景区及旅游休闲胜地。同时，通过全新的资源整合、产品发展空间的延伸、经营模式的拓宽，深入挖掘苏州传统历史文化，丰富市民休闲文化生活，为市民和游客提供一个融游赏、休闲、度假为一体的理想之地。（三）三大核心构想1、山水核心•石湖景区是国家级太湖风景名胜区13个景区之一，也是苏州城市“四角山水”西南角的重要“绿肺”，以田园风光和吴越遗迹为主线，历史悠久、文化深厚、自然资源丰富。•石湖景区自然资源丰富，山水的组合及完好的生态环境，是上乘的“绿色产品”。•发挥优越的区位交通和山水生态资源优势，将石湖打造成苏州西南版块的著名风景名胜区。2、人文核心•石湖景区已经具备一定的品牌效应，其“石湖串月”更是中国著名的四大赏月基地之一。•石湖景区文化遗存丰富，至今仍保留着吴城、越城、郊台、蠡岛等古迹遗址，素有“吴中胜境”之称。依托石湖景区的品牌效应和几千年历史文化积淀，力争将石湖打造成苏州历史文化的新名片。3、休闲核心•近年来新拓展的休闲项目得到了市民和游客的广泛欢迎，如近期推出的“石湖之春”、“上方山百花节”、“石湖房车露营”等活动深得市民青睐。•现代都市生活节奏紧张，“慢生活”作为一种生活态度和健康的心态与“乐活”、“环保”等生活概念一起受到追捧。特别是70、80后的年轻人，大多是周边游和国内游，他们放慢脚步，从慢吃到慢聊，从慢慢购物到慢慢休闲，深度游览方式应有尽有。•结合当前的旅游特点，将石湖打造成一个充满现代活力的休闲度假胜地。（四）小结从对比全球众多的休闲名胜案例研究表明，生态休闲项目的吸引强度与其市场规模、配套服务能力成正比。休闲区域娱乐项目及休闲活动丰富与否、配套设施齐全与否、服务体系完善与否等要素，成为了能否形成公众休闲度假热点的关键。因此，在保持石湖滨湖区域范围内原自然生态、历史文化资源的同时，我们建议采用相对较高的开发强度，以满足公众休闲度假的规模需求和服务要求。以“山水核心”、“人文核心”、“休闲核心”为开发战略，以“体验即是生活，生活即是体验”的景区发展思路，将石湖打造成国家级都市生态旅游文化休闲胜地。三、石湖滨湖景区招商运营项目规划（一）景区商业项目规划1、东区东区定位为与城市对接的主要门户。东区包括南商业街、北商业街、游客中心、儿童乐园、运动中心、层台清晓、桃花岛、天镜阁、梅圃堂等景点及配套。1.1拟招商进驻项目：a、南商业街：中高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲等商业项目。b、北商业街：家庭娱乐、商务会餐为主的中高端消费配套型项目。1.2景点规划项目：a、儿童乐园及运动中心，为市民及游客提供休闲活动及健身运动的场所。b、游客中心：作为旅游/景区服务配套,在实现票务中心、电瓶车/游船售票等功能之外，还可开发零售便利店、纪念品商店、茶社等商业配套。c、桃花岛：作为旅游/景区服务配套用房，用于高端接待。d、天镜阁：石湖水上游览景点，供游客登阁远眺上方山风景。可作为古董、字画展示会所等，又可在假日选择4D炫焕秀/激光秀。e、层台清晓、梅圃堂均是高端茶社。2、南区南区定位为与吴中大道及越溪副中心对接的主要窗口。南区规划中的商务宾馆，高端休闲餐饮、时尚酒吧等商业项目不在本案策划里。除此之外，还包括了七星伴月、吴越潮音、四贤游湖等景点。七星伴月：为天文爱好者提供一个聚会观测与交流的平台。吴越潮音、四贤游湖为景观雕塑。3、西区西区定位成山水文化和田园风光展示区。西区包括了渔城、野营岛、吴堤等。渔城、野营岛可重点推出顶级垂钓VIP会所、房车营地、户外活动项目、水上活动项目等。吴堤为自然景观风貌展示区。4、北区北区定位为景区北部与城市北侧对接的门户。北区包括1500平米的商业街铺和1200平米游客中心。1500平米的商业街铺，拟招商进驻中高端特色餐饮项目。1200平米游客中心作为游客接待及票务服务。（二）景区经营性项目规划鉴于景区场地及环境因素，可推荐如下经营项目1.水族馆2.激流勇进3.水上高尔夫4.端午龙舟赛事活动5.水上摩托艇6.环湖自行车7.儿童游乐场8.婚纱摄影基地9.房车营地10.苏州国际旅游节（项目）11攀岩（三）运营及管理方式建议滨湖区域是市政府推进城市化建设进程的重要载体，也是为市民提供休闲娱乐的场所之一。建成过后的滨湖区域面广、经营点多战线长，新开发的项目多，政府投入的资金量大。我们建议采取分项目性质经营管理方式。石湖景区管理处作为管理主体,公益性强、与景点配套的服务性项目由石湖景区管理处负责管理。石湖景区开发有限公司作为招商主体，服务性强、收益高的经营项目建议由石湖景区开发有限公司负责。四、经济测算（二）如何提升客流（收益）上方山国家森林公园历年客流量（参考）1、景区才处于起步阶段，周边的住宅区和商圈还尚未成熟，推广力度还不够，知名度还有待提升，故景区前五年的客流量较少属于正常，相应收支会有一定的亏损。2、景区经过五年的培育及政府的支持后，石湖的品牌价值影响力逐步提升，经济收益最终将达到平衡点乃至盈利。3、为提升知名度提升感召力提升客流量，最终提升含金率，特推荐五大发展战略：(1)山水城市一体化发展战略——将山水融入城市发展格局，促进山水城市和谐共生发展。(2)城市中央公园发展战略——随着苏州城市中环格局的形成，石湖成为城市中央公园的目标近在咫尺。(3)大型公众休闲度假地发展战略——石湖重要的社会职能之一，为市民提供一个休闲度假娱乐的最佳场所。(4)选择核心级主力商业项目，带动其他商业的繁盛；如太湖度假区之太湖论坛，如金鸡湖商圈之科文中心。(5)景区品牌个性形象塑造战略——借助“石湖串月”、“上方山百花节”、“七星伴月”等活动及景点的独特性，进行景区品牌个性形象的塑造。五、总结苏州是一个著名的旅游城市，蕴藏着庞大的市场容量，我们不仅仅要立足于传统景点的延伸开发，更要着眼于苏州整体区域层面的开发，满足苏州本地及周边区域居民和投资者日益高涨的休闲旅游需要。所以，石湖滨湖景区的以上建议方案的建设投资不仅是充分可行的，也必将成为有识的投资人士的明智之选。附件一一、东入口：南商业街和北商业街物业名称总占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）分层面积（平方米）层数层高（米）南商业街20300.9地上：9690.29地下：14705.2一层：6011.5二层：3678.792层最大建筑高度：12.6米北商业街127516524一层：4148二层：23762层檐口高度8.1南北商业街总面积约16214.29二、北入口商业部分北入口有一栋1500平方的商业街铺，可用于特色餐饮等。（三）南入口功能：休闲美食区、石湖塔影、时尚酒吧区、范堤范公艺苑、帆影楼、游客中心、吴音馆、商务宾馆。附件二（一）收益测算1、经营内容收益形式分析首先经营项目和内容的定位不是以实现最大经济效益为目的的，而是应以与景区环境效益、社会效益相符相成，因此景区经营项目和内容的确立是以满足游客需求为前提。经营项目和方式类型位置项目名称经营方式收益形式景区商业物业南商业街北商业街餐饮娱乐休闲景区商业配套出租经营收取租金桃花岛等景点物业景点配套自营营业收入售货亭环湖商业配套出租经营收取租金交换交通环湖电瓶游览车自行经营售票环湖环湖自行车（单人/双人/三人）自行经营售票湖面游船外包经营收取承包金游乐活动地面儿童游乐场外包经营收取承包金健身运动外包经营收取承包金总结：*配套商业物业以出租形式经营，便于吸收社会商业资金进入景区，提升景区配套商业的长续经营能力。*对于专业运营项目，如儿童游乐场、健身运动、水上项目等以外包形式经营，提升了游乐活动服务专业度的同时减少前、后期运营资金的投入。*对于涉及秩序、安全性等敏感度较高的项目，如交通换乘、停车场管理等以自营为主，保证把控力度。*对于周边商业市场的分析名称市调面积位置装修租金价格入住率钻石广场850㎡正中间上下层毛胚90元／（㎡*月）10%永利广场590㎡上下层毛胚75元／（㎡*月）80%世贸运河城800㎡底楼毛胚40元／（㎡*月）60%金16区3700㎡底楼毛胚45元／（㎡*月）65%亿象城62㎡底楼精装修150元／（㎡*月）新项目姑苏69阁300㎡单层独幢120元／（㎡*月）新项目结论：A、商业租金普遍偏低，这与吴中的经济结构有一定联系。B、有一定的人气来作支撑，因为钻石广场、亿象城都依托超市的人气拉动，能够保持一定的租金和出租率。C、商业定位的消费群体与永利类似，只是作为商业项目的支撑因素，消费群体，吴中比新区缺乏很多。但是景区的游客也是带动消费的至关因素。D、部分发挥其经济效益，建议以商业部分统一承包的形式，签约时限在8-10年。E、目的租金理性定位在20-30之间，免租期为1年.2、东入口南北商业街区域名称收益形式总面积（单位：平方）收益预估金额(单位:元)南商业街出租收取租金16214.292594286-5837144北商业街出租收取租金*前1-3年商业物业租金年收益总计＝出租面积×月租金×12个月×2年＝16214.29×20×12×2＝7782859.2前三年平均租金收益7782859.2万/3年=259.4万*3年后商业物业租金年收益＝出租面积×月租金×12个月＝16214.29×30×12＝5837144元3、北入口商业部分名称收益形式总面积（单位：平方）收益预估金额(单位:元)特色餐饮N1出租收取租金1500240000-540000前1-3年商业物业租金年收益总计＝出租面积×月租金×12个月×2年＝1500×15×12×2＝540000元前三年平均租金收益540000元/3年=240000元商业物业租金年收益＝出租面积×月租金×12个月＝1500×30×12＝540000元4、南入口商业部分名称收益形式总面积（单位：平方）收益预估金额(单位:元)休闲美食、酒吧等出租收取租金150002400000-5400000前1-3年商业物业租金年收益总计＝出租面积×月租金×12个月×2年＝15000×15×12×2＝5400000元前三年平均租金收益5400000元/3年=2400000元商业物业租金年收益＝出租面积×月租金×12个月＝15000×30×12＝5400000元*备注：南入口区域如今后拍卖，将不涉及此处测算。5、总结东入口、北入口及南入口商业房产1-5年预估收益总计区间为523.4~1177.76、货亭环湖区域预估需配置10个售货亭，单位造价4万元/个，共计投入资金40万元。收益预估：每个年租金1~3万，总计收益金额：10~30万元7、换乘1）电瓶游览车和自行车依据环湖游览路线的长度及客流量：A、预估需配置12人座电瓶游览车15辆，其中2辆作为VIP接待使用，配置高，单价8万/辆，计投入16万元；另外13辆单价6万/辆，计投入78万元，共计投入资金94万元。B、预计需配置1/2/3人座自行车100辆，单价0.08万/辆，共计投入资金8万元。收益预估：电瓶游览车＝车辆数×每天的车辆