土地管理学总论第五章

土地管理学总论第五章土地权属管理土地制度1土地产权2土地权属管理的任务和内容3国有土地使用权的确认与流转管理4农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理5土地征收6土地权属纠纷的调处7第一节土地制度土地制度概述一重点：我国现行土地所有权和使用权制度难点：土地制度经济学分析；土地制度变迁及其经济学分析二我国现阶段土地制度及其形成二第一节土地制度概述土地银行（一般由政府来运作）农户农村土地承包经营权存入利息1、农业合作社2、种业种植大户3、农业公司等企业贷出利息第一节土地制度概述土地银行（一般由政府来运作）农户农村土地承包经营权存入利息1、农业合作社2、种业种植大户3、农业公司等企业贷出利息第一节土地制度概述2.土地制度农户农村土地承包经营权用地企业或农业合作社成立合资公司作价入股出资按股分红第一节土地制度概述2.土地制度农户农村土地承包经营权信托公司经营托管（产业导入）政府集中资源农企或农业合作社租金租赁租金监管流转第一节土地制度概述2.土地制度农户农村土地农业经营大户或农业经营公司村委会集中土地资源出租使用权出资租金租金第一节土地制度概述二、土地制度变迁及其经济学分析制度变迁的事例第二次变革对抗－损失，－协议－班车/h，先后有序假设：城乡中巴公交8辆，一车驾一员，争客引争议——发车不准——车主、客人均不满意如何监督执行第一次变革前车客少－借口拖延－与后车冲突换司机，售票员不变提前发车－售票员不干延迟发车－司机不干第一节土地制度概述2.土地制度农户农村土地承包经营权用地企业或农业合作社成立合资公司作价入股出资按股分红制度变迁的关键因素(一)政府与决策者从广义概念上讲,政府就是国家.按照韦伯(MaxWeber)的定义,国家是一种在某个给定地区内对合法使用强制性手段具有垄断权的制度安排.而这种制度安排则对经济组织制度安排构成重要的环境约束。第一节土地制度概述诺斯(1981)在分析国家的作用时,将其当作一种政治组织(政府)来看待,并认为它有三个基本特征：(1)是以服务(保护,公正)换取税收(收入).它向社会提供这些服务存在规模经济。(2)对它的各种成员采取区别对待的垄断者的作用,设计出不同的财产权,而目的是使国家收入最大化。(3)由于存在着能提供同样服务的潜在竞争对手,所以它受制于其成员的机会成本,而这种机会成本决定了每个组织集团在界定产权和承受税负方面与国家(政府)具有谈判能力。第一节土地制度概述诺斯还分析了在制度变迁的过程中,由政府进行创新,在下列情形下最具优越性:(1)当政府机构发展比较严密,但私人市场并未得到充分发展时;(2)当潜在利益的获得受到私人财产权的阻碍,必须依靠政府的强制力量来进行时;(3)当制度创新实行之后所获得的收益不归于从事创新的个别成员,这样的创新只能由政府来进行时;(4)制度创新涉及收入再分配,减少了收入的居民必定反对时.案例分析:泰国——政府对制度变迁的影响可以设想,如果决策者是一个财富最大化者,而且他的财富正比于集体(或经济组织)财富,那么他会在他权威限度内具有建立最有效制度安排的激励;反之如果他发现任何新的制度变迁并不能使决策者的收益有所改善,他会阻碍它的变迁.并且,决策若偏好效率以外的价值,那么有效率的制度创新也难以得到实施,即使实施,也会相对提高实施成本。此外,即使决策者是一财富最大化者,并且也假设他的财富也正比于集体财富,但由于他的有限理性和识别制度不均衡以及设计,建立制度安排所需信息的复杂性,他也难以矫正经济组织制度安排的供给不足。（二）学习机制一缸鱼:文化与选择在一列国际列车上,各有一位德国人,日本人,美国人和法国人在一起旅行.途中上来一位端着鱼缸的客人,缸中的鱼种甚为罕见······（三）路径依赖路径依赖1:一旦一种独特的轨迹建立后,一系列的外在性,组织学习过程,主观模型都会加强这一轨迹——良性循环路径依赖2:初始带来报酬递增的制度,会诱发利益集团的形成,从而形成制度刚性——恶性循环从马屁股到现代铁路第一节土地制度概述第一节土地制度概述三、我国现阶段土地制度及其形成我国现阶段土地所有制及其形成（一）宪法规定：我国现阶段的土地制度为社会主义土地公有制。分为：全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式（二）法律表现形式：国家土地所有权和农民集体土地所有权城市市区的土地及部分农村土地农村和城市郊区的土地（除法律规定属国家所有外）第一节土地制度概述（三）土地所有权关系的变化土地所有权征用土地所有权整理国家为公共利益需要，依法将农民集体所有的土地转为国家所有本着协商一致、平等互利的原则对不同的土地所有权关系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）第一节土地制度概述我国现阶段土地使用制度及其形成（一）土地使用权来源土地归国家和农民集体所有，但并不是直接由国家和农村集体经济组织使用，而是依法确定给单位或个人使用—让渡。（二）使用权主体：国家机关、事业单位、社会团体、各种经济组织和个人（自然人）（三）类型所有权形式只有两种，但使用权形式多样：按所有权的不同—国有与集体土地使用权按用途不同—工业、商服业、农用地、宅基地等使用权按取得方式不同—划拨与出让、承包经营等土地使用权第一节土地制度概述（四）土地使用权制度的构成土地使用权出让土地使用权租赁和作价入股土地承包经营1.土地有偿使用制度所有者将一定期限内的土地使用权提供给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。2.土地使用权流转制度使用权流转：经过法定程序，使得土地使用权主体发生变更。土地使用权可以依法转让—《土地管理法》第2条）目的：促进土地使用权在土地使用者之间合理流动，实现土地资源的有效配置3.国有土地使用权划拨制度无偿无期限使用国有土地特点：性质：是以行政行为调控土地的行为有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。第二节土地产权土地产权及其基本属性一土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护，及土地产权只有在法律的认可下才能产生。土地产权的基本特性：（1）具有排他性（2）土地产权客体必须具备可占有性和价值性（3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护（4）土地产权的相对性土地所有权属于上层建筑的范畴；土地所有制属于经济基础的范畴；根据经济基础决定上层建筑的原理，土地所有制决定土地所有权，土地所有权归根到底是土地所有制在法律上的表现：土地听有制的“所有”是通过对土地的占有．使用．收益和处分等所有权权能来实观的．第二节土地产权所有权与所有制之间关系我国土地所有权的主体、客体和内容二（一）土地所有权的含义土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。或者说，土地所有权是土地所有者所拥有的、收到国家法律保护盒限制的排他性的专有权利。第二节土地产权土地占有权：土地所有权主体对其土地的掌握和控制权利使用权：按照土地的性能和用途进行事实上的利用的权利收益权：基于行使土地所有权而取得的经济收入、利息的权利处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的权利，尤其是决定所有权的命运第二节土地产权国有土地所有权主体：国家客体：一切属于国家所有的土地内容：国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务农民集体土地所有权主体：农民集体客体：农民集体所有的一切土地内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务第二节土地产权1．土地所有权主体的限定性：根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定：土地所有权的主体只能是国家和集体．其他任何组织或个人都不能享有土地所有权。2．土地所有权客体的特殊性：土地所有权的客体是土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定法律手续。3、土地所有权交易的禁止性。《土地管理法》的规定，土地不得买卖、出租．抵押或者以其他形式非法转让，以巩固和保护上地的社会主义公有制。土地所有权的特征第二节土地产权4．除了国家为公共利益的需要征用集体听有的土地外，土地所有权的权属状况不会改变。5．土地所有权内容的可分离性．土地所有权的内容，是指土地所有权人对上地可依法行使占有、使用、收益和处分的权利；在我国土地公有制情况下，法律规定土地所有权不可转让。为了物尽其用，充分利用土地资源，法律允许将土地占有．使用．收益和处分等权能的一项或多项同土地所有权相分离-如根据法律规定，土地使用权可与上地所有权相分离成为一种相对独立的财产权，可以将其出让．抵押等．使土地的经济价值得列充分利用体现。第二节土地产权我国土地使用权的主体、客体和内容二土地使用权,是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。国有土地使用权主体：任何依法取得国有土地使用权的单位和个人客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有土地内容：国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务农民集体土地使用权主体：依法使用农民集体所有土地的单位和个人客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村建设用地等内容：集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中形成的权利和义务第三节土地权属管理的任务和内容一、土地权属管理的任务定义土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理。任务巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性调整土地关系二、土地权属管理的内容•依法确认土地权属•依法管理土地权属变更–土地所有权变更–土地使用权变更–他项权利变更及主要用途变更等•依法调查、处理土地权属纠纷第四节国有土地使用权的确认与流转管理一、国有土地使用权的确认（一）国有土地使用权的取得有偿取得方式无偿取得方式国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其它用地依法承包经营取得依照法律、政策规定取得2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，做经商场地。上述行为是否合法？东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街60号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于2001年6月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于2003年5月竣工，目前已投入经营。（二）国有土地使用权的确认《土地管理法》第十一条规定：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》、《渔业法》的有关规定办理。（三）国有土地使用权的收回为公共利益需要使用土地的为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的二、城镇国有土地使用权出让管理（一）概念和特征城镇国有土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。根据国家建设需要，将城市规划区内的国有土地有偿让与用地单位使用集体土地征收后出让特征：受让主体广泛性有偿性计划性（二）基本原则•所有权与使用权分离原则•平等、自愿、有偿、诚信原则•国家主权神圣不可侵犯原则•充分合理利用土地原则（三）出让年限、方式和程序1、出让期限：•居住：70年•工业：50年•教育、科技、文化、卫生、体育用地50年•商业、旅游、娱乐用地：40年•综合或者其