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1目录第一章总论·····························11.1项目简况·····························11.2项目建设背景与必要性·······················21.3项目编制依据与研究范围······················31.4主要结论与建议··························4第二章市场调查与需要分析·······················62.1建设背景分析···························62.2市场调查分析···························7第三章现状与建设条件分析·······················83.1建设地点与交通条件························83.2地形地质条件···························83.3水文条件·····························83.4气象条件·····························83.5市政配套条件···························93.6建筑用材·····························9第四章建设规模与主要建筑结构·····················104.1建筑规模·····························104.2主要建筑结构···························10第五章项目招投标···························12第六章投资估算与资金筹措·······················136.1投资估算·····························136.2资金筹措·····························142第七章环境影响分析··························157.1周边环境现状···························157.2环境影响分析···························157.3环境保护措施及治理效果······················15第八章节能·····························178.1设计依据·····························178.2节能措施·····························17第九章利润预测····························199.1住宅销售价格···························199.2成本费用·····························209.3利润预测·····························20第十章财务分析····························2110.1评价参数及有关说明·······················2110.2财务盈利能力分析························2110.3不确定性分析··························23第十一章社会经济评价·························251第一章总论1.1项目简况1.1.1项目名称双峰县青树坪镇中心大市场1.1.2项目位置双峰县青树坪镇中心大市场位于湖南省娄底市双峰县青树坪镇镇西南，东临青树大道，西面为镇中心中学，北临客运站，南向342省道。1.1.3项目性质特点该项目由青树坪镇人民政府负责开发。开发内容包括文化花卉、百货区和水产区、蔬菜水果及制品区和畜产品区及其配套服务设施。该项目建成后，将成为本县最重要的小商品和农产品集散中心，能幅射邵东、双峰等商品批发行业的大发展，能满足青树坪镇不断增长的物质消费需要和整个娄底经济社会发展的客观要求，它将成为整个湘中农村小城镇首家理想的商品和农产品集散地。1.1.4总占地面积：21649.7平方米1.1.5建设面积13296.7平方米1.1.6建筑组成扩展项目包括家禽、肉类、水产、生鲜、蔬菜、水果及其配套服务设施组成。市场内以一条9米宽的通廊将市场联成一个完整的整体。房屋层数：二层1.1.7投资总额28000万元8.建设工期10个月，其中主体工程建设8个月，配套工程建设2个月。1.2项目建设背景与必要性1.2.1项目建设背景湖南省娄底市双峰县青树坪镇地处双峰西部，辖64个村、2个社区，总面积97平方公里，总人口6.7万。青树坪集镇形成已有200多年历史，是湘中地区的通衢要埠和重要的物资交流中心，城区面积已拓展到3平方公里，城区常居人口达3万余人，已建成了“两纵五横”的主结构。青树坪镇地理位置优越，处于衡邵走廊中段，320国道横跨东西，青衡、青甘公路纵贯南北，离县城19公里，距沪昆高速入口和洛湛铁路三塘铺车站不到3公里。多年以来，青树坪镇秉承“耕读天下”的传统，不断追求“富厚日新”的目标，经济建设突飞猛进，社会事业繁荣进步，初步形成了商贸流通、农机机电、文化娱乐、交通运输等五大产业，建成了农贸、服装、建材、木材、农机机电等五大专业市场，境内大小厂矿企业600余家，工商经营户3000余户，城区门店1200多家，餐饮住宿60多家，娱乐场所40多家，大型超市4家，摊位1500多个，日商品交易额上1000万元。青树坪镇文化、教育、卫生等事业兴旺发达，有中心医院1家，市级重点高中1所，中小学校34所，佛教寺庙1座。发展带来了巨大的商机和财富，城区经济超常规快速发展，居民收入与生活水平大幅度提高，县城已经在原消费需求的基础上出现新的供求增长点。该项目的建设，正是顺应这种发展趋势而适时提出来的。1.2.2项目建设的必要性第一，项目的建设，有利于大力发展以商业流通为主的第三产业，符合国家的产业发展政策。充分利用现有区位优势，发展城区经济，是发展当地经济的必3然选择。因此项目的提出，从国家政策、地方战略及商业发屏方向等宏观方面看是十分可行的，也是十分必要的。第二，项目优越的区域位置，蕴藏着巨大的商业前景。从微观上看，项目的提出也是切实可行的。项目座落于城西，交通条件优越。与320国道相隔不到300米，与上瑞高速亦相隔不超过10公里，加上居住在附近的常住人口也在3万人以上，将给项目带来巨大的经济和社会效益。而这一项目的开发，无疑将使该地段的商业价值得到充分的体现。第三，“加快城镇化建设步伐”是国家现阶段可持续发展的重大战略。项目的开发，将吸引大量农业人口涌入城镇从事第三产业。这样，无形中刺激了消费的增长，加快了货币的流通，这一点是非常符合国家扩大内需政策要求的，也是十分必要的。第四，项目的开发，将有利于镇区市容、交通、卫生管理。现阶段，由于缺乏足够的经营场地，以街为市的马路市场面临严峻的挑战，甚至国道两旁摆摊设点经营，场面十分混乱，严重影响了过境车辆的行驶，人员安全也得不到保障。项目建成后，将提供给经营户足够的经营场地，加上规范的市场管理，将很大程度上改善镇区面貌，进一步发掘青树的商业底蕴，提升青树的对外形象。3项目编制依据与研究范围3.1编制依据《双峰县青树坪镇镇区总体规划》；《城市规划编制办法实施细则》；《城市居住规划设计规范》（GB50180-93）；《城市道路设计规范》（GJJ37-90）：湖南省建设委员会湘建[1999]价字第172号《关于颁发（湖南省施工企业工4程收费标准）的通知》。3.2研究范围本报告对项目经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。主要研究内容包括：⑴项目建设背景与必要性；⑵市场调查与需求分析；⑶现状与建设条件分析；⑷建设规模与建设内容；⑸进度控制与工程建设方案；⑹投资估算与资金来源；⑹财务评价与社会经济评价。1.4主要结论与建议项目规划、布局较合理，设施较为安全，交通组织流畅，且能有效地解决停车等问题。通过对项目技术、经济、实施方案的分析研究，我们认为该项的建设是可行的；并将带来巨大的社会效益和经济效益。具体表现在以下几个点：⑴项目拥有良好的市场前景。项目的建设是顺应整个湘中经济社会发展的客观要求和青树坪广大消费群体的需求而提出的，市场前景十分乐观。⑵项目的投资利润率为7.12%，税后内部收益率为9.22%，财务净现值为8000万元。这些经济指标说明项目的财务效益较好，抗风降能力强。⑶项目建设具有良好的社会效益。本项目的建设促进了湘中地区经济的发展，对进一步提高青树、双峰的知名度，扩大对外影响，吸引外来资金具有重大意义。5⑷项目的建设符合青树坪镇发展规划和商业发展计划，水、电、通讯、道路和交通条件十分优越，为项目的开发建设提供了有利的外部条件。2.部分建议⑴该项目为扩建工程，在考虑商业门面的设计时，还应考虑分区的设计是否合理，以营造轻松、舒适的购物环境，提高该“农贸市场”的文化品位。⑵项目建成后，应实施方便广大经营户的物业管理措施，确保规范化运行，透明化管理。⑶开发过程中，应当严格控制成本和费用，以防止出现财务亏损。6第二章市场调查与需要分析2.1建设背景分析青树坪镇隶属娄底市双峰县，是全国有名的小城镇，是全国小城镇建设重点镇，是湘中地区重要的通商要埠和物资集散中心，城区面积已拓展到3平方公里，城区常居人口达3万余人，已建成了“两纵五横”的主结构。青树坪镇地理位置优越，处于衡邵走廊中段，320国道横跨东西，青衡、青甘公路纵贯南北，离县城19公里，距沪昆高速入口和洛湛铁路三塘铺车站不到3公里。多年以来，青树坪镇秉承“耕读天下”的传统，不断追求“富厚日新”的目标，经济建设突飞猛进，社会事业繁荣进步，初步形成了商贸流通、农机机电、文化娱乐、交通运输等五大产业，建成了农贸、服装、建材、木材、农机机电等五大专业市场，境内大小厂矿企业600余家，工商经营户3000余户，城区门店1200多家，餐饮住宿60多家，娱乐场所40多家，大型超市4家，摊位1500多个，日商品交易额上1000万元。青树坪具有较强的区位优势、交通优势、人文优势，且市场繁荣，商贸流通活跃，开发综合性的商品集散中心符合实际，充满开发潜力，是带动青树坪发展的一项重要举措。该项目位于镇西南，其所处地理位置具有以下优势：1.区位优势：项目建设地位于镇西南开发区，符合青树坪镇城区总体规划发展的方向。2.交通优势：该项目距国道320不足300米，距青花线、青甘线不足200米，与客运站相临，与省道342相距不到1O0米，与外界联系快速便捷。3.拆迁优势：区域内没有拆迁居民，拆迁成本不大。74.用地优势：区域内地形、地貌单一，地质构造简单，具备了城市建设的基本条件。5.开发优势：该项目的开发将带动镇区经济的发展，提升青树坪的小城镇建设品位和对外开放形象。2.2市场调查分析青树坪是典型的农业大镇，是以农副产品集散为主的集镇。境内农业、农副产品资源十分丰富，金土地、地得龙、年发样样红、唯美兴旺苗圃、大加岭、巡胜淮山等农业专业合作社蔬菜基地面积达到4500余亩，青树淮山、青树萝卜、青树辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等农产品独具特色，品质绝佳，远销长沙、邵东、衡阳、娄底等地，覆盖区域广，市场活跃，吸引了周边地区大量的人员前来经商，加上汽车客运站流通运输的发展，商业活动十分频繁，经济的发展和人均消费水平的提高，都将大大促进商业流通的势头，只要政府和行业给予适当指导，在政策上给予扶持，吸引更多的经营户来城西从事经营活动将会是水到渠成的。8第三章现状与建设条件分析项目建设区域内无拆迁居民，拆迁成本不大，地貌较为平坦。经现场踏勘，建设区域的地形、环境从直观上看都十分理想，符合规划建设的要求，其交通便利，有利于动工兴建。3.1建设地点与交通条件项目建设地点与过道320毗邻，与客运站紧邻，交通便利，建材运输十分方便。建设场地与居民用房有适当间距，施工对居民干扰不多，且施工场地较宽敞，有政府和部门的支持，施工秩序能够得到保证。3.