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2010年，为了促进房地产市场平稳健康发展、遏制房价非正常激增，政府加大了对房地产市场的调控力度，国务院先后下发了“国十一条”、“国十条”、“国五条”。号称“史上最严厉调控”的2010年，尽管气势如虹，但从最终结果看，却收效甚微。开发商仍敏锐地发现了调控中的盲点：二三线区域市场和商业地产，成功突围。为了遏制市场房价继续快速飙升，2011年新年伊始国务院就下发了“国八条”，2月9日央行将金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，4月6日再次上调0.25个百分点。4月21日起又上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，5月18日起继续上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已经是年内第五次上调存款准备金率。上调后大中型金融机构存款准备金率达21%的历史高位，冻结3000多亿元。第一部分调控政策的梳理与解析一、出台背景2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉的“国八条”政策正式出台。2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。（一）进一步落实地方政府责任。（二）加大保障性安居工程建设力度。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（四）强化差别化住房信贷政策。（五）严格住房用地供应管理。（六）合理引导住房需求。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。（八）坚持和强化舆论引导。二、政策解析实施限购措施和利用舆论引导合理需求。在“国八条”出台前已有已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一；“国八条”的限购规定更加严厉、涉及城市更广，主要体现在以下几个方面：(1)覆盖范围更广；(2)购买限制更严；(3)跨区域限制更严。改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松。确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。税收、信贷政策进一步升级，合力抑制投资投机需求。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。今年国家将保障房提升到一个新的高度。除了大幅度提高保障房的供应计划量之外，还对保障房资金来源进行了明确的规定，并和各级政府签订了相关责任书。从供应计划来看，今后五年，国家要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。再看2010年全国销售商品住房9.3亿平方米，约900万套。也就是说，今年保障房数量可能将首次超过市场类住房。随着保障房的大规模入市，其对商品住宅的挤出效应也必将会越来越大。第二部分一季度全国房地产行业总体运行情况一、房地产开发投资情况一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，增速同比减缓1个百分点。其中，东、西部地区投资分别为6465亿元和1735亿元，同比增长31.2%和39%，增速同比减缓4.6和1.1个百分点；中部地区投资为1647亿元，同比增长39.3%，增速同比加快11.1个百分点。31个省份房地产投资同比增速均达两位数，增速较快的贵州、新疆、河北分别增长99.3%、79.4%和59.4%。其中，18个省份增速加快，贵州、新疆分别加快51.5和51.3个百分点；12个省份增速减缓，海南、北京分别减缓93.1和60.5个百分点；西藏缺去年同期数据。一季度全国房地产开发投资较去年大幅增加，中、西部地区增幅高于东部地区，房地产开发投资仍主要集中在住宅。一二线城市的普遍限购、限价，使得三四线城市楼市似乎迎来了前所未有的投资“春天”，房地产商和社会资金正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结。二、资金来源情况根据国务院研究发展中心信息网3月30日公布的《2011年1-2月各地区房地产企业投资资金来源情况》，截至2011年2月，房地产市场开发投资资金来源总计达12173.08亿元，实现同比增长16.27%，较上年同期增加1703.83亿元。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。其中其他资金来源渠道占全部资金来源总额42.91%，较上年同期增加741.78亿元。房地产市场资金需求依然旺盛，但因宏观调控影响，通过贷款获得资金的数量在缩减，资金获取渠道主要转向自筹资金和利用外资。三、土地购置及完成开发情况一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。据统计，4月重点房企的拿地热情骤降，包括万科、保利、远洋、绿城等15家大型房企在内，4月公开市场拿地花费仅约57亿元，环比下滑66%，创下2010年以来的最低纪录。2011年1-4月份，北京、深圳等地，已有多幅土地流拍或底价成交。以北京为例，4月20日入市的三块住宅用地中，位于顺义仁和镇梅沟营村的两宗地块均因投标企业不足三家而流标，另一地块也略高于底价成交。2011年1-4月住宅用地成交建筑面积、平均楼面单价同比、环比均下降明显，且溢价率明显降低。究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。部分城市一季度成交面积同比变化情况类别城市1季度相比月度相比备注1月同比2月同比3月同比一线城市北京-36%-11%-50%-52%国八条后成交量直线下跌上海0.2%40%-31%-22%广州-5%22%-13%-25%深圳5%-2%56%-5%二线城杭州20%104%29%-46%3月份部分城市同比市天津15%5%126%-24%下滑，未下滑城市主要是因为限购政策放松，如长沙市区限购，沈阳人口密集区和二环内限购长沙12%24%2%0.4%沈阳132%181%205%67%三线城市惠州19%9%71%12%除无锡外，同比成交依然上涨，不少城市同比增速下滑东莞32%25%45%36%佛山53%22%71%82%无锡-15%10%9%-44%此次土地市场的降温对楼市产生的影响一、市场预期将进一步转变，促进楼市降温土地市场一向被认为是楼市的风向标。此次政府调控楼市的决心愈发坚定，力度不断增强，可谓一招不成又出一招，后续政策储备充足。在此背景下，观望之态渐浓，市场预期也继续转变。地价主要是由未来预期的房价决定的,当前一线城市的限购、限贷等政策挤出大量投资投机需求，刚需成为主流。而对消费者而言当前房价依然很高，一些准备购房者都在观望、等待房价回落。房价下行及未来走势的不确定，都将进一步影响开发商拿地的欲望，土地市场降温表明市场预期转变，预示楼市也将进一步降温。二、“内忧”加重，将促进房价继续回调5月18日，存款类金融机构人民币存款准备金率将再上调0.5个百分点，至此，大型金融机构的存款准备金率达21%。央行行长周小川近日明确表示，适当收紧的货币政策估计还会持续一段时间，而且中国的存款准备金率不存在绝对的上限。随着信贷收紧和销售乏力、以及资金监管等综合作用，下半年房企资金链越发紧张，信托融资成本又过高，开发商会加快推盘速度，更多采用降价等销售策略，房价有望继续回调。三、土地出让金的减少影响地方财政收入，可能影响保障房建设当前土地供应尤其商品住宅用地供应的减少可能只是暂时性的，随着保障房供地计划的逐步落实，预计到下半年，土地供应的增加可能会进一步推动土地市场降温。但这会导致政府土地出让金的减少以及土地抵押贷款的压力增大，从而可能会在一定时间内影响保障房建设和其它城市基础设施建设。四、建设竣工情况2011年一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中，商品住宅投资6253亿元，增长37.4%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2010年一季度房屋新开工面积3.98亿㎡，同比增长23.4%，其中住宅19.6%；房屋施工面积1.28亿㎡，同比增长15.4%，其中住宅34.4%；房屋竣工面积1.28亿㎡，同比增长23.4%，其中住宅竣工面积同比增长14.8%。相对于刚刚过去的2010年，3月的新开工速度有所下滑，而竣工速度有所加快。五、销售面积及销售额增长情况2011年一季度全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%。其中，商品住宅销售面积增长14.3%，办公楼增长15.6%，商业营业用房增长14.1%。单就3月份而言，全国商品房销售面积0.95亿㎡，同比增长15.8%。一季度一线城市商品房成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%2011年一季度全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%，其中，商品住宅销售金额增长25.9%，办公楼增长42.7%，商业营业用房增长28.4%。七、商品房价格走势根据国家统计局《4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示：新房价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。4月份环比价格涨幅均小于1.0%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。与3月份相比，4月份环比价格下降和持平的城市增加了3个。环比价格涨幅均未超过1.0%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，比3月份增加了3个；价格涨幅回落的城市有45个，与3月份持平。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有43个，比3月份增加了2个。4月4日，中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。世联数据显示，2011年1季度，表示受信贷政策影响的群体从2010年3季度的44%提升至目前的72%，认为保障房对房价有较大影响的比例从2010年3季度的16%提升至目前的25%，预期房价上涨的比例由去年3季度末的52%降至目前的45%企业情况从各家房企公布的一季报可以发现，大型房企销售业绩骄人，而中小房企受到调控政策的影响，大多表现出不乐观。万科一季度实现销售面积303.8万平米，销售金额355.1亿元，同比去年分别增长144.6%和135.3%。保利地产一季度实现签约面积132.03万平方米，同比增长30%；实现签约金额140.15亿元，同比增长72.39%。香港上市的内地房地产企业销售也同样骄人。龙湖地产今年一季度实现合同销售金额98.8亿元，同