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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳中原事业一部E组2015年3月28日深业世纪工业中心营销策略报告Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2013汇报目录项目整体定位项目市场综述写字楼市场公寓市场工改项目市场产品价格推导目标及核心策略产品均价推导定价原则说明营销执行细案阶段营销细案推售策略降低客户抗性策略项目内部运营建议Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2013Part1项目整体定位项目本体分析项目价值分析客户分析Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2013项目位于深圳西乡区鹤洲片区——铁岗、石岩水库水源生态保护区范围内，靠近恒丰工业城与桃园居生活圈，属于生态、工业、居住复合区域地理位置：本案地块位于铁钢水库西部，洲石路和广深高速交界处，属于西乡区鹤洲片区建设用地范围内。区位功能：本案所在鹤州片区包含工业用地和水源保护用地，严禁一切破坏水源的建设开发，项目所在地位一级工业用地，区域功能规划以工业区为主，南侧濒临桃源居大型住宅区本案鹤州工业片区铁岗水库桃源居生活圈凤凰山森林公园恒丰工业城本案平峦山公园地块研判——地块属性Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2013地块研判——地块四至分析地块东、南、西三面临路，北边与东面接壤工业园，远处有凤凰山脉与铁岗水库景观，南面临改造地块，远处有桃源居城景；西部为洲石路主干道，有噪音污染项目周边杂乱，但高区拥有优越的自然与城市景观资源项目四至情况东面：紧邻北七路，马路对面为中科诺工业园；西面：紧邻洲石路；南面：紧邻北二路，马路对面为改造区，被铁皮墙包围，形象脏乱差；北面：延伸至北部恒丰工业园边缘，可疏通道路地块自身情况地块完整无分割，较为方正，内无高差。三面紧邻城市干道NSWECodeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2013地块研判——产品规划分析项目整体以商务办公为主要功能，公寓、商业广场等作为项目整体配套存在，但公寓指标占比较大，在有行业限制的情况下，公寓销售将存在较大难度办公功能区由产业研发用房、创新性产业用房和生产用房组成，主要位于项目东侧及南侧。物业形态将以写字楼为主，其中可售部分约9.8万㎡。居住功能区包括单身宿舍和配套。主要位于A座，且有食堂分布。物业主要形态将以公寓产品为主，约2.7万㎡；商业配套功能包括商业、体育活动场地、文化室、邮政所、等，为项目提供了近乎一站式的生活配套设施，主要位于项目的一层及广场，物业主要形态将以商铺、公共配套设施为主，商业体量约5000㎡。办公功能区居住功能区商业配套区创新性产业用房（2-8F）Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2013商业：桃源居商业街、人人乐超市酒店：东泊湾酒店、粤都商务酒店、国际空港酒店、航廷酒店、明航大酒店…银行：深圳农村商业银行、交通银行、邮政储蓄银行、中国银行、平安银行商务休闲：聚豪高尔夫球场3KM商务圈：商务配套：地块三公里商务圈内银行众多，但商业及商务酒店档次不高项目位置地块研判——地块周边商务配套聚豪高尔夫球场（酒店）国际空港酒店航城大酒店航廷酒店粤都商务酒店东泊湾酒店丰华盛世酒店明航大酒店恒丰海悦酒店深圳农商银行中国银行交通银行平安银行中国邮政储蓄中国工商银行中国农业银行光大银行桃源居商业配套深圳农商银行Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2013相对位置业区名称所属行业主要企业主营业务项目东侧深圳市电子商会宝安分会电子深圳市电子商会宝安分会电子信息产业团体参与的非营利性社会组织鸿荣源乐新工业园精密工业深圳乐新精密工业有限公司专业化模具、注塑、涂装鸿荣源鸿翔工业园精密工业埃默生（Emerson）下属的万机仪器（中国）有限公司半导体器件、平板显示器、太阳能电池、LED、光学储存介质、玻璃镀膜、光电产品等生产设备及制药和医学成像设备艺轩纸业造纸业艺轩纸业加工生产薄型拷贝纸、印刷包装纸、食品包装纸深圳阿科太新型建材公司新型节能轻质墙板深圳阿科太新型建材公司生产经营、开发研究新型节能轻质墙板锦泰包装制品有限公司制造复合袋、铝箔袋、纸巾袋、抽真空袋，BOPP卡头袋、信封袋、异型袋、印刷制品包装袋、精美礼品包装袋九洲光电子有限公司交通管制二次雷达系统、电子政务和电子商务软件的开发、制造、经营和服务辉跃通信科技有限公司通信天线、微波器件和PLC调制解调器等通信电子产品研发、生产和销售深圳市长音电子有限公司无线耳机，无线音频模组深圳市博瑞鑫源电子有限公司生产开关电源和LED电源等电源产品新丰塑胶模具有限公司车载机塑胶外壳、模具、化妆品塑胶外壳等产品专业生产加工利雅得电子石英晶体元器件盛达电子数码相框等电子产品华佳工业园电器华佳电器新型绿色照明灯具、电压器等劲拓自动化设备公司机械劲拓自动化设备公司电子整机装联及其周边设备，包括无铅回流焊、无铅波峰焊、选择焊、3D/2D机器视觉检测设备，点胶/涂覆设备，返修台，上下料机等系列产品信益达汽修厂汽修信益达汽修厂汽修实德利电子有限公司DVD解码板方案兴龙欣科技有限公司电脑周边产品专业生产富东康公司发电机组制造、销售、维修、保养、出租服务秀莉宏科技有限公司专业生产电脑/数码/手机周边产品耀华厨具厨具制造耀华厨具厨具设备制造兴隆五金商行精密工业兴隆五金商行自动化、、高密度海棉、液压气动、防静电产品顺成发五金交电总汇五金制造销售顺成发五金交电总汇零售五金交电、摩托车配深圳东方建富实业有限公司物业管理深圳东方建富实业有限公司工业区、住宅小区、大型企业、高档公寓、别墅及写字楼的物业管理和餐饮、娱乐、健身设施的管理深圳速浪数字技术有限公司数字机顶盒研发与生产艾礼富电子公司磁簧开关、继电器、传感器和保安(安防)产品康美特科技有限公司家电智能控制产品、环保电动汽车、五金塑胶模具制造深圳市诺凌电子有限公司通讯、电脑、家电、仪器仪表、程控、工控等各领域精密连接器的专业制造龙安天下电子有限公司车载Gps定位管理系统、车载高清实时监控系统、工程智能安防监控系统设备研发、生产、销售亿思达显示科技有限公司3Ｄ技术、全息技术的研发和制造驰卡技术有限公司精密卡片处理机研发、制造、销售电子、服装、食品恒丰工业城项目北侧电子产品周边，发电机制造电器、电子、机械鸿图工业园无线耳机、超声电波制品，塑胶安乐工业园庄边邨工业园电子项目南侧鹤州东区工业园项目西侧地块研判——地块周边产业现状本案地块所处片区为鹤州工业片区，分布密集，工业园区以电子、精密工业、机械行业园区为主，属于新材料材料技术应用的下游产业，拥有行业客户基础项目周边工业园区分布一览表Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2013Part1项目整体定位项目本体分析项目价值分析客户分析Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2013行业发展前景价值——新材料产业政策支持《深圳新材料产业振兴发展政策》提出，自2011年起，连续5年，市高新技术重大项目专项资金、科技研发资金、技术进步资金每年各安排1亿元，市财政新增2亿元，每年集中5亿元，设立新材料产业发展专项资金，用于支持新材料产业发展。《政策》关于新材料产业补贴规定：在深圳设立符合规定条件的工程实验室、重点实验室、工程(技术)研究中心和企业技术中心，专项资金予以最高500万元资助；企业、高等院校和科研机构承担国家工程实验室、国家重点实验室、国家工程(技术)研究中心建设任务，并在深圳实施的，专项资金予以最高1500万元配套资助；加强新材料产业公共技术服务平台建设，对开放式、专业化共性技术服务平台建设，专项资金予以最高500万元资助；对掌握核心技术、市场前景良好的新材料产业化项目，给予最高500万元资助；鼓励企业积极承担国家级新材料产业化项目，专项资金予以最高1500万元配套资助；市知识产权专项资金每年安排不低于300万元，用于资助新材料产业专利池建设、专利申报等。项目主导产业为政府重点扶持产业之一，每年拨专项资金用于支持行业发展，稳定的行业前景为项目带来稳定可持续发展的产业用户基础Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2013行业支撑环境价值——新材料产业环境支持项目周边拥有六大新材料类产业专业化园区，为项目提供有力的科研技术支持与上下游产业支撑保障，为项目用户提供产业商务发展的环境支持立新湖战略性新兴产业集聚区总规划面积约5.14平方公里，拟建成总部经济、新能源、新材料、节能环保、高新技术产业研发基地。尖岗山新兴产业集聚区规划面积3.16平方公里，可供整备土地约50万平方米，重点引进节能环保、新能源、新材料等战略性新兴产业深圳航空航天产业集聚区规划面积2平方公里，重点发展为民用、军用飞机配套的航空电子、航空基础元器件、航空新材料和新能源等领域的航空高技术产业。福永新能源装备创新基地占地面积23万平方米。拟建成总部经济、新能源、新材料、节能环保、高新技术产业研发基地沙井西部新兴产业园占地面积3.7平方公里。重点依托格林美、信维通信等核心企业，发展新材料、节能环保、新一代信息技术产业。松岗燕川新材料产业园总规划用地面积约3.04平方公里。重点发展以高分子材料、合成树脂、工程塑料、粉末涂料、绿色节能建筑材料等新材料为主的战略性新兴产业。宝安区新材料类战略性新兴产业专业化园区分布图纵观宝安片区，目前已有六大新材料类战略性新型产业专业化园区，主要沿广深公路/广深高速两条南北交通干道分布。本案位置正位于六大专业化园区咽喉位置，通过广深高速可实现迅捷直达，为将来新材料科研技术支持及上下游产业支撑提供了便捷有力的保障。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2013价值体系属性判定1.区位价值大前海x大空港双核交会2.交通价值海陆空铁四维立体交通网广深港澳都会生活圈3.生态价值三山一水环抱，稀缺景观资源4.产品价值高配置、高品质全能产品5.品牌价值深业沙河，国企保障6.配套价值商住无忧，一站式齐全配套7.行业发展前景价值国家专项拨款支持，稳定可持续发展基础8.行业支撑环境价值上下游齐备产业聚集，行业发展战略高地8大价值体系Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2013对于项目，我们需要对[客户层面、竞争层面]两个角度寻找定位方向[客户层面]需要弱化产业园形象，输出项目买点提高客户认可度扩大客户面[竞争层面]项目拥有8大价值梳理差异化价值点以其建立项目标签定位方向定位思考|THINKOF…Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2013客户层面分析——项目参考类比花样年·香年广场深圳软件产业基地天安数码城华侨城北·枢纽商务4.8深圳湾·62万㎡软件产业新高地信息技术产业聚集地1、项目定位与项目准入行业相呼应；2、突出项目产业聚集高占位，抓住项目规划价值优势；1、突出项目区位优势及产品创新优势（4.8米层高）；2、凸显项目物业定位方向；1、突出项目区位优势及项目体量优势（62万㎡）；2、与项目准入行业相呼应，契合项目目标客户；3、突出项目规划优势；定位特征：①、具备产业专项政策扶持优势，聚焦产业，深度挖掘客户②、不具备产业专项政策扶持，模糊工业地产性质，扩大客户面参考本项目特征定位应采用模糊产业园区的概念，扩大客户面Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGrou