第三章 酒店的投资与建设讲述

能够对一份酒店投资可行性分析报告的全面性进行评价针对具体酒店定位能提出相应的设计理念对酒店的空间结构、功能布局提出有价值的建议能拟定一份开业准备计划书知识目标能力目标教学目标了解酒店投资可行性分析掌握酒店投资可行性研究步骤和具体内容掌握酒店投资与经营的决策方法掌握不同酒店设计的理念和设计原则具备酒店的空间结构、功能布局的规划与设计基础知识了解酒店的施工建设、开业准备与试营业涵盖的工作内容第三章酒店的投资与建设酒店的投资决策酒店的设计酒店的施工建设、开业准备与试营业教学内容第一节第二节第三节YoursitehereLOGO酒店投资可行性研究的主要内容Text1Text1第一节酒店的投资决策酒店投资的可行性分析1酒店投资可行性研究的阶段与层次酒店投资经营策划与可行性论证的类型和内容Text2酒店投资可行性研究的步骤Text3Text4Text5酒店投资可行性分析的具体内容酒店投资可行性研究的主要内容①酒店建设项目概况；②开发项目用地的现场调查及动迁安置；③酒店市场分析和确定建设规模；④酒店规划设计影响和环境保护；⑤资源供给；⑥环境影响和环境保护；⑦酒店项目开发组织机构、管理费用研究；⑧酒店开发建设计划；⑨项目经济及社会效益分析；⑩结论与建议。酒店投资可行性研究的阶段与层次第一阶段酒店投资机会研究第二阶段酒店项目初步可行性研究第三阶段酒店项目详细可行性研究第四阶段酒店项目的评估和决策酒店投资可行性研究的步骤接受委托调查研究方案选择与优化财务评价效益分析编制酒店投资可行性研究报告酒店投资经营策划与可行性论证的类型和内容酒店筹建策划酒店投资策划酒店经营管理策划酒店承运策划酒店投资可行性分析的具体内容拟投资酒店的类型、规模、等级、地理位置等；用地的类型、地形地貌、地形图等地理位置；社区环境自然条件与气候竞争对手分析；市场规模与消费水平分析；消费群体（市场）分析；市场定位项目概况用地情况说明区位分析市场分析4.酒店产品分析主流市场（目标群体）原则；竞争对手缺失原则；潜在市场原则；建筑规模；功能项目规模；主要设备规模；一次到位原则；阶段性到位原则酒店产品类型分析酒店产品规模分析产品档次分析决策条件分类•确定性决策；风险性决策；不确定性决策决策模型分类按规律性分类•结构性决策；非结构型决策；边际型决策•常规型决策；•非常规型决策•决策分类酒店投资与经营的决策方法2YoursitehereLOGO酒店投资与经营的决策方法2•主要决策方法确定型决策确定型决策必须具备4个条件：（1）存在着决策人希望达到的一个明确目标。（2）只存在一个确定的自然状态。（3）存在着可供选择的两个或两个以上的行动方案。（4）不同的行动方案在确定状态下的损失或利益值可以计算出来。对以上结果进行评比选出最佳方案。YoursitehereLOGO酒店投资与经营的决策方法2•主要决策方法风险型决策方法风险型决策就是在未来的决定因素，可能出现的结果不能作出充分肯定的情况下，根据各种可能结果的客观概率作出的决策。1.风险型决策标准：损益期望值标准（计算各方案的期望值，并以此为标准，选择收益最大或损失最小的决策方案为最佳解决方案）。YoursitehereLOGO酒店投资与经营的决策方法2•风险型分析方法条件：①存在决策者希望达到的明确目标(收益大或损失小)；②存在两个以上不以决策者主观意志为转移的自然状态，但决策者或分析人员根据过去的经验和科学理论等可预先估算出自然状态的概率值P；③存在两个以上可供决策者选择的行动方案；④不同行动方法风险型决策问题是一般决策分析的主要内容。在基本方法的基础上，应注意把握信息的价值及其分析和决策者的效用观等重要问题。141、期望值法期望值是指概率论中随机变量的数学期望，我们把采取的行动方案看成是离散随机变量。假设未来存在m个自然状态，每个自然状态发生的概率为pi，行动方案在此状态下的损益值为xi，则行动方案的损益期望值为miiixpXE1)(15【例1】某企业要生产一种新产品，其行动方案和自然状态如下表：自然状态行动方案价格上涨θ1价格不变θ2价格下跌θ30.30.60.1大批生产A14032-6中批生产A2363424小批生产A3201614概率益损值这是面临三种自然状态和三种行动方案的风险型决策分析问题，其益损值如下：方案A1：E（A1）＝0.3×40＋0.6×32＋0.1×（-6）＝30.6万元方案A2：E（A2）＝0.3×36＋0.6×34＋0.1×24＝33.6万元方案A3：E（A3）＝0.3×20＋0.6×16＋0.1×14＝17.0万元通过计算比较可知，方案A2的数学期望最大，为33.6万元，所以取A2方案162、决策树法所谓决策树法，是利用树形图模型来描述决策分析问题，并直接在树图上进行决策分析。（1）绘制决策树：“□”——表示决策节点，从它引出的分枝叫做分枝。“○”——表示状态节点，从它引出的分枝叫做状态分枝或概率分枝。“△”——表示结果节点，即将不同行动方案在不同自然状态下的结果注明在结果节点的右端。17决策树法的基本模型4032-6价格上涨（0.3）价格不变（0.6）价格下跌（0.1）130.6363424233.6201614317.0决策点中批生产A233.6价格上涨（0.3）价格不变（0.6）价格下跌（0.1）价格上涨（0.3）价格不变（0.6）价格下跌（0.1）183、不确定型决策条件：①存在决策者希望达到的明确目的(收益大或损失小)；②自然状态不确定，且其出现的概率不可知；③存在两个以上可供决策者选择的行动方案；④不同行动方法：乐观法(最大最大原则)、悲观法(最小最大原则)、等概率法(Laplace准则，也是一种特殊的风险型决策)、后悔值法(Savage准则或后悔值最大最小原则)。YoursitehereLOGO第二节酒店的设计酒店设计理念适度性设计与时俱进创新设计精益性设计低成本高效果客房设计是重中之重绿色环保设计人性化设计文化型设计主题设计前后台并重YoursitehereLOGO第二节酒店的设计酒店设计的原则围绕和迎合满足客人的心理需求服务和服从于经营定位的设计原则总体设计应遵循分区明确、关系密切、前后台分开原则绿色环保的设计原则装修重装饰原则便于服务和维修的原则YoursitehereLOGO第二节酒店的设计功能布局在设计和考虑功能布局时要注意四个要素：位置、功能、面积、流程。酒店外部布局商务酒店多属高层建筑，由主楼和附楼组成；度假酒店建筑形式多样，常见的有别墅或多层分散建筑，主楼分地下部分和地上部分。内部空间：一般包含三个主要功能分区：客房功能区（50%——70%），公共功能区（20%——30%），内部管理功能区（10%——15%）客人从进入宾馆大门后到进入客房放下行李为止，在各功能区的活动前后顺序包括了门口的迎接、大堂总台的入住登记、电梯厅乘电梯、客房层里的标识引导、客房走廊，一直到客房门和客房等，由此客人产生对一系列空间效果的感受。宾馆设计的空间方面要合乎这样的功能序列，按照它来进行平面布局酒店设计注意要点道路总体●后场内部人员出入口与客人通道严格分离●车行通道，客车货车入口和道路应严格分离●入口附近宜设出租车等候点，旅游车或穿梭巴士上客点●酒店货运车一般为2吨货车，充分考虑卸货位置和地库入口高度。●后场设置员工考勤出入口●大堂入口外宜设三条车道，上设雨蓬至少遮蔽二条车道。●高星级酒店宜设二个出入口，一个入口直接进入大堂，另一个出入口主要为团队，宴会，餐厅的综合出入口。●地面停车至少设置二辆大客车的停车位。●停车位最少应设置客房数的30％●大堂入口到停车场环道应顺畅，避免造成拥堵。酒店设计注意要点客房层客房自然间面积参考●快捷酒店客房每间24平方米，4000×6000●四星级商务酒店每间35平方米，4200×8400●五星级酒店客房每间40平方米，4500×9000●超五星酒店客房每间48平方米以上，4800×10000套房面积参考●小套房1.5个自然间●普通套房2.0个自然间●大套房3.0个自然间●总统套房6.0个自然间●总经理套房3-4个自然间酒店设计注意要点客房层●每层楼面客房自然间宜为20－25间●客房楼层平面宜上下一致，避免自然间房型变化●客房层宜设至少二台后场货梯●客房层每层应设服务间和布草间，位置邻近后场货梯，内设给排水设备●有条件可设布草井，直接通向地下室布草收集房●客房层至少每二层应设工作人员卫生间●层高结构应保证客房走道管线安装吊顶后净高2.35米以上●残疾人间为客房数的1％，应与一间标准间连通●样板房室内施工图设计须在扩初阶段完成，样板房施工完毕后，经评估后，出修改后正式施工图。酒店设计注意要点大堂前厅●大堂入口考虑设置不小于直径2.4米的旋转门，另需设置平开门.●酒店到达处宜设置行李通道，能直接连接到行李房和服务电梯●入口设置礼宾台，行李房宜接近礼宾台。高星级酒店行李房宜设二间，团队与散客分开。●前台位置的设置应考虑不影响大堂入口的交通●高星级酒店前台宜设二处，团队与散客分开。●前台办公室应近邻大堂前台，向总台开门连接●贵重物品存放室与前台办公室相连，员工从前台办公室进入，客人从大堂进入，设置柜台分隔酒店设计注意要点餐饮●中餐厅，宴会厅，会议室应另设置垂直交通，便于疏散●全日餐厅座位数为客房数的50％，每座面积2平方米。厨房面积为餐厅面积的50％●全日餐厅开发式厨房与厨房相连，应保持足够的后勤通道宽度●全日餐厅兼顾客房送餐服务，应紧邻服务电梯。●中餐厅大厅设计应考虑可作婚宴使用●中餐厅应多设包房，主要包房都应设有独立卫生间和服务间，服务间宜设独立出入口。●中餐厅宜设20人一桌的大包房，另外宜设二－三桌连通的包房。●中餐厅包房区宜有独立送菜通道与厨房相连。送菜通道不宜穿越大厅。●酒吧选位时应考虑设置与街道连接的直接入口。酒店设计注意要点宴会厅●宴会厅应设活动隔断，需能分隔成二－三间，长宽比宜为16:9●宴会厅面积分隔后每小间宜为200-250平方米，每间区域都应设入口和后勤入口●宴会厅应设前厅，前厅面积约为宴会厅面积的30％－35％，前厅宜设在宴会厅长边一边。●宴会厅后勤区应设厨房，面积约为宴会厅面积的30％●宴会厅后勤区应设家具储藏室，面积不小于宴会厅面积的20％●宴会厅附近宜设贵宾休息间，宜设独立通道与宴会厅相连，宜设独立卫生间。●宴会厅层宜设贵新娘化妆间，新娘化妆间应设有独立卫生间。●宴会厅层宜设宴会销售办公接待间。●宴会厅音控室设置宜位于宴会厅入口上方夹层。应设有回音孔，用于监听现场音效。酒店设计注意要点其它公共部位●会议层应设服务间，部分会议室前宜设公共的茶歇空间●酒店行政办公区域应设在酒店公共区域，主要设总经理室，销售部，餐饮总监，财务部，接待室等部门，四星级酒店一般公共区域的行政办公区域为200-300平方米●游泳池池面形状可以自由，但应保证有25×4米的直道区域，直道长度最少不得小于20米。应尽量避免游泳池面区域有立柱●游泳池长边两端不宜直接靠墙，应留有池边空间，可供上岸休息。池边应设有躺椅休息区域，以及饮料服务设施。●更衣室通向游泳池的通道上应设有洗脚消毒池。●公共区域宜设置通道或观察窗直接通向游泳池●如设有SPA区域，应与游泳池健身房能独立分开出入，可设通道相连酒店设计注意要点后场●后场设计，内部工作通道与客人通道严格分离●后勤区主要有：卸货区，收货采购办公室，主仓库，垃圾房；食品初加工区，食品冷库，酒水饮料库，总厨办公室；员工考勤出入口，员工更衣室，员工食堂，人力资源部，员工培训室，员工医疗室；管家部办公室，布草仓库，制服间，洗衣房，日用品库；工程部办公室，工程部仓库，工程部工场间；保安办公室，安保中心，消防中心。●后场主要室内设计区域为：员工餐厅，员工培训室，员工更衣室酒店设计注意要点后场●制服间应临近员工考勤出入口，男女更衣室宜临近制服间。●快捷酒店员工人数一般为客房数0.8倍，一般高星级酒店员工人数为客房数1.2倍。员工男女比例约为男员工45％，女员工55％。员