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2015年第三季度中国重点城市房地产市场分析2/16目录一、全国房地产政策回顾....................................................................................1二、重点城市房地产市场概况............................................................................3（一）土地市场.......................................................................................................................3（二）新建商品住宅市场.......................................................................................................3（三）商铺市场.......................................................................................................................4（四）写字楼市场...................................................................................................................5三、重点城市播报...............................................................................................6北京-上海.................................................................................................................................6广州-深圳.................................................................................................................................7郑州-武汉.................................................................................................................................8南京-南昌.................................................................................................................................9重庆-成都...............................................................................................................................10厦门-太原...............................................................................................................................11西安-昆明-嘉兴......................................................................................................................12四、房地产市场展望...........................................................................................7（一）政策总结与展望.........................................................................................................14（二）市场总结与展望.........................................................................................................14一、2015年三季度全国房地产政策回顾据国家统计局公布的数据，2015年三季度我国GDP增速为6.9%，跌破了7%，显示经济下行压力仍存。在此背景下，三季度，中央继续降准降息，降低首套房商贷首付和二套房公积金首付比例，取消限外令，降低房屋转让手续费，继续营造了宽松的市场环境，增强房地产行业持续回暖动力。各地政府也持续出台系列政策，刺激需求，促进去库存化。在今年以来多重政策组合持续效应下，三季度全国楼市继续了回暖趋势。2015年三季度房地产政策回顾：在系列利好政策持续支持下，房地产市场延续了回暖态势。(1)央行降息降准政策要点：8月25日，央行宣布自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，分别至4.6%和1.75%。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限。9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，并额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点，额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点。政策分析：这已经是第五次降息、第四次降准了，同时也是继今年5月份同步降息降准之后的第二次同步“双降”，进一步减轻了房地产企业资金压力和购房者的压力。(2)六部委松绑“房地产”限外令政策要点：8月27日，住建部、商务部、发改委等六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，正式放松外资投资我国房地产相关规定，允许境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。政策分析：这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。但“限外令”的松绑，并不意味着“老外”可以直接买房，仍必须符合限购政策的相关规定，对一线城市住宅市场影响甚小，地方限购政策对境外个人购房者同样没有放开，“老外”购房仍有“门槛”。松绑“限外令”主要是配合央行双降，减少外资因人民币贬值而出逃，此举意在形成对冲力量，促进资金回笼，稳定中国宏观经济。(3)公积金贷款购二套房最低首付降至20%政策要点：8月31日，住建部、财政部、中国人民银行联合发布通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。政策分析：该通知自2015年9月1日起执行，这一政策的出台对于房地产市场有积极意义，也是2014年以来的第四轮房地产刺激政策继续加码，进一步减轻购房者压力，促进入市交易。(4)国务院调整固定资产投资项目最低资本金比例政策要点：9月9日，国务院发布了关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知，决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，城市轨道交通项目由25%调整为20%，港口、沿海及内河航运、机场项目由30%调整为25%，铁路、公路项目由25%调整为20%。房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。此外，城市地下综合管廊、城市停车场项目，以及经国务院批准的核电站等重大建设项目，可以在规定最低资本金比例基础上适当降低。政策分析：房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%，在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力，尤其是高档住宅开发房企的资金压力。(5)住建部发布公积金异地贷款细则政策要点：9月，住建部发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，要求各地抓紧出台异地贷款业务细则，并首次明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程和异地贷款的职责分工、操作流程，确保异地贷款业务有序开展。政策分析：有利于促进因工作需求而在异地工作的人使用公积金进行异地贷款，使这部分购房需求得到快速释放。由于不同城市贷款额度的差异，这一政策推进后，更有利于目前在一、二线城市缴存公积金但买不起房的人，但实际操作层面的执行难度仍然较大。(6)发改委、财政部下调住房转让手续费政策要点：9月，国家发改委、财政部印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》，自今年10月15日起，降低住房和城乡建设部门的房屋转让手续费等。其中，住房交易方面，新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。同时明确，各省可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素，进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准，减轻居民购房费用负担。政策分析：由于住房交易手续费本身就不是很高，此次价格调整对于购房者来说影响并不大，因为手续费在购房总成本中所占的比重微乎其微，甚至可以说是忽略不计。但该政策反映出国家在利用微观政策促进住房交易，对房地产市场调控进一步走向宽松、促进成交将起到一定作用，所传达的意图意义要大于实际效果意义。二、重点城市房地产市场概况（一）土地市场：土地出让同比出现分化2015年第三季度，监测的14个重点城市土地共成交651宗，其中一线城市成交141宗，二线代表城市成交510宗。14个城市土地成交面积为3495.7万平方米，土地市场出现分化。其中一线城市分化明显，北京和上海成交土地面积同比下降，尤其上海同比降幅达55.8%；广州和深圳的土地成交面积同比则大幅上升。二线代表城市中，多数城市土地成交面积同比出现上升，仅郑州、太原、西安同比下降。三季度，14个重点城市土地出让金总额为2276.7亿元。其中，一线城市北京的土地出让金同比出现下降。可以看出，北京三季度的土地出让面积和出让金同比均出现下降。上海、广州、深圳的土地出让金同比上升，尤其深圳土地出让金同比大幅上升。二线城市则分化明显。昆明在三季度的土地出让金同比大幅下降了60.19%，郑州同比的降幅也达59.59%，西安同比下降48.9%，成都、重庆、南昌的土地出让金同比也分别下降了16.6%、26.6%、33.9%。只有武汉、南京、厦门、太原的土地出让金同比出现上升，其中南京的同比上升幅度达339%，厦门同比上升达177.5%，武汉同比上升也达70.4%，太原的同比升幅为52.8%。2015年第三季度14个重点城市土地成交情况（二）商品住宅成交：量价齐升，一线城市表现抢眼供求：一线城市供不应求，二线城市总体平衡2015年三季度各重点城市新建商品住房供应表现不同，一线城市供应略显不足，供销比大都在1以下，二线代表城市供需总体平衡。一线城市中，北京、上海、广州、深圳的供销比分别为0.92、0.9、0.99、0.91，均位于1以下。二线代表城市供应相对充足，只有南京低于1为0.93，其它大都略高于1，郑州和武汉均为1.07，成都为1.15，南昌为1.17，西安为1.24，只有重庆供销比较高，高达4.79。2015年三季度各重点城市供销比成交：量价