鼎元府邸

拓基·鼎元府邸建筑规划设计方案区位图说明：根据本项目的地理位置、产品类型等特点，选出7个有比较参考意义的楼盘作为本案竞品。目前在售竞品：万达城市广场、恒盛豪庭、万和新城广场、西子银马公寓；下阶段计划推售竞品:淮矿和平盛世、中天左岸公馆、华润紫云府。本案淮矿和平盛世西子银马公寓万达广场中天左岸公馆华润紫云府万和新城广场恒盛豪庭项目概况位置：本项目位于合肥市合裕路、明光路与全椒路交口处东北角，东临繁昌路，南临合裕路，西靠一环全椒路，地段成熟。规模：占地108亩，总建面35万平米。产品定位：规划设计为集高档住宅、超高层商务办公、大型商场、会所和幼儿园于一体的大型综合社区。项目认知总体规划地块经济指标占地面积(㎡)71843.9容积率5.1建筑面积(㎡)352368.08车位配比1:1绿地率42%建筑密度30.4%总户数2022楼栋数10栋项目认知宗地位于瑶海区内，全椒路上，东一环、繁昌路之间和平广场与花冲花园之间明光路与合裕路交叉口车行距离车行时间市中心2.5km5分钟马鞍山路商圈5km10分钟火车站5km10分钟瑶海区二环-主城通过铜陵路贯穿城市东部南北；通过大通路、芜湖路连接市中心，融入城市主要交通动脉。城市基础设施“大建设”使得合肥的面貌在较大程度上得到改观，并在一定程度上促进了城市的快速发展。通过高架连接合宁高速，使出城更加便捷。城市客运枢纽公交客运枢纽拓基地块市中心一环三里庵商圈合宁高速火车站新站开发实验区龙岗经济开发区宗地的位置马鞍山路商圈土地属性分析宗地四至及形态土地属性分析南临合裕路路口南面在建的合裕路高架东面繁昌路生活街东北面和平路交通便捷项目西面全貌西临一环全椒路北临和平路商业街本案万达广场和平广场花冲公园宗地四至及形态宗地四至情况北临道路和平路，商业配套齐全，交通便捷建筑物成熟住宅区（年代较新）、恒盛豪庭西临道路全椒路、明光路建筑物成熟住宅区（年代较早）、淮矿和平盛世南临道路合裕路建筑物成熟住宅区（年代较早）、在建合裕路高架、中天左岸公馆（建设中）东临道路繁昌路（生活社区街道、瑶海区大通路街道卫生服务中心）建筑物成熟住宅区(年代较早)、沿街商铺、街道办事处土地属性分析•合肥营造东、西南、西、北“４”个城市副中心，其中以西南和西面两个板块为核心区域•两“1”工程分别指核心主城区与生态型、现代化的滨湖新区，彰显合肥的城市个性和特色•合肥向“１４１”布局扩展，逐步实现合肥向“环城河－滨湖－临江”的演变。城市发展方向宗地与城市发展方向的关系宗地座落于“４”个城市副中心的泛核心区域—东部片区内，迎合城市未来发展的方向。宗地座落于主城区的边缘。城市东部经过多年的旧城改造、道路扩建、道旁绿化等基础设施建设，整体面貌已有较大改观，未来的发展潜力巨大；宗地处于城市的“腰腹”，“东部崛起”和城区改造将对本案产生辐射和拉动作用。城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心本案宗地与城市发展的关系土地属性分析线宗地与片区的关系花冲公园本案龙岗经济开发区新站试验开发区主城区成熟的：和平广场板块附近知名开发企业的开发，旧城区改造，道路修缮，区域板块日趋美观已有的：和平广场板块在“东部崛起”引领下，发展加快，同时板块在御景湾的推动下不断升级未来的：“141战略”引领合肥东部的崛起和发展，未来区域的发展将得到极大的提高。随着东部片区的不断改观与升级，本案板块在城市的变革中承载着“东部崛起”任务中不可或缺的重要作用。土地属性分析宗地土地属性综合评估配套2km内大类小类描述/等级名称商业高级商圈三级万达广场、恒泰坝上街（在建）大卖场/超市二级环球新都会、商之都东门店便利性商业四级沿项目道路周边的便利店教育文化中小学四级合肥市第十中学、三十八中、五中，东方红小学、和平小学医疗医院三级合肥市第二人民医院、市八院景观环境公园绿地三级和平广场、沿河路环城公园不利因素五级周边环境与一般，尤其是项目的正南边沿在建的合裕路高架。周边居住区档次较低，居住人群层次一般，未形成高尚住宅片区氛围。交通便利快速干道二级东一环路、和平路重要公交线路三级3#、6#、118#、132#、155#休闲娱乐五级无大型的休闲娱乐设施备注：一级代表优，五级代表差土地属性分析在售竞品◆基本情况项目万达广场恒盛·豪庭万和·新城广场西子·银马公寓规模占地面积:11万平米占地面积:13.8万平米占地面积:2.4万平米占地面积:1.7万平米总建筑面积:70万平米总建筑面积:50万平米总建筑面积:13万平米总建筑面积:5万平米位置包河区马鞍山路和芜湖路交汇处长江东大街以南，全椒路以东瑶海区铜陵路与和平路交汇处屯溪路桥东滨河路100米处交通公交：:项目周边有3#、6#、11#、902#、106#等十多路公交车。道路：四通八达，位于多条主干道边公交:：项目周边大通路路段有130#、163#、302#、154#，铜陵路路段有135#、115#、124#、705#、7#。道路：交通便捷公交:项目周边有3#、6#、118#、124#、126#、135#、155#公交车道路：东一环路边公交:项目周边有146#、149#、135#、302#、21#、705#公交车；道路：南一环路边，部分时段交通拥挤生活配套学校：巢湖路小学、合肥市第七中学、第三十八中学、第三十九中学商场：北京华联和平店医院：合肥市仁和中医院其它：环城公园、诺富特齐云山庄酒店学校：大通路小学、38中商场：大通路合家福超市，商之都（大东门店）医院：合肥市第二人民医院、第八人民医院其它：坝上街RBD休闲商务中心、淮河路商业步行街学校：大通路小学、和平路小学、三十八中、十中商场：北京华联、好又多医院：现代女子医院、市二院其它：新华书店、中国电信学区：和平路小学、三十八中商场：环球购物广场、合家福购物广场医院：包河医院、市二院其它：南淝河、裕丰花市房源介绍在售房源：9#、11#精装修191-291平米户型即将推出，预计5月份开盘销售。项目总剩余量：住宅前期600户已售罄，预计5月份加推近400户。在售房源：目前在售7#楼135平米户型项目总剩余量：项目一、二期已基本售罄，项目总户数位2200户，目前为止已推出7栋，共1018户。在售房源：在售住宅110㎡、118㎡户型，公寓53㎡、62㎡户型；项目总剩余量：住宅剩余6套，商铺写字楼预计6月份推出在售房源：在售三期1#、3#、5#楼120多平米户型；项目总剩余量：项目规划建设三期，总户数500多户，现剩余50多户未售出。竞品分析◆销售动态项目万达广场恒盛·豪庭万和·新城广场西子·银马公寓销售价格价格：新房源预计均价13000~15000元/平米；近期优惠：191~291平米精装修户型已于5月中旬开始认筹，开盘日期未定。开盘当日现场举办抽奖活动，届时将产生12位中奖客户，享受1个点的优惠折扣。价格：目前二期仅剩一套顶楼90㎡户型和一套二楼135㎡户型在售，均价7000元/㎡左右近期优惠：暂无优惠，后期加推房源时间未定。价格：住宅均价7100元/㎡，公寓均价6200元/㎡；近期优惠：一房一价。暂无优惠。价格：普通房源均价6400元/平米；近期优惠：目前暂无优惠销售情况在售去化：住宅578户全部售罄；整体去化：商铺及住宅去化率100%。在售去化：1-6#楼共894套，去化率100%；整体去化：自2009年11月份开盘至今，累计推出住宅1018套，销售1016套，去化率约为98%；项目共16栋，已推出7栋。在售去化：09年9月26日首次开盘至今，推出4栋高层共900套，现剩余6套住宅户型，，实际住宅去化约99%。其中53~62平米公寓户型比较热销；整体去化：后期将推出一栋商业，包含商铺与写字楼。在售去化：2008年7月首次开盘，在售三期120平米户型，剩余约50户整体去化：项目规划建设三期，三期已全部开盘，剩余三期50户120平米户型，前两期已售罄。竞品分析计划推售竞品◆基本情况项目淮矿·和平盛世中天·左岸公馆华润·紫云府规模占地面积:71333平米占地面积:28000平米占地面积：4.66万平米总建筑面积:30万平米总建筑面积:14万平米总建筑面积:19万平米位置合肥市明光路原老矿机厂铜陵路以西，滨河路以北东大街与东一环交口东100米交通公交：项目周边有3#、111#、132#、139#、145#、149#、153#、302#等十多路公交车；道路：四通八达，位于中环路边。公交：项目周边有124#、146#公交车到达；道路：位于东一环和中环之间，交通便捷。公交：项目周边有十多路公交车到达；道路：合肥东区交通主干道附近，交通便捷。生活配套小学：和平路小学、10中、38中商场：北京华联医院：合肥第二人民医院、现代女子医院学区：未定商场：北京华联医院：合肥第二人民医院、现代女子医院等小学：和平路小学、10中、38中商场：北京华联医院：合肥第二人民医院、现代女子医院房源介绍共12栋楼，22~33层的高层，共1900户，一期推出两室户型86平米和三室户型116~138平米户型，预计6月份开始认筹。该项目主要为商业及高层住宅，一期回迁房在建，其它信息暂无。项目为31层商住楼，在售二期9#楼94㎡、104㎡、122㎡户型竞品分析项目SWOT分析优势劣势机会威胁1、项目周边高档类型小区的开发较少，该项目的产品的定位较为稀缺；2、项目位处老城区，配套齐全，生活便利；3、该项目的学区为东部名校38中；4、项目所在片区发展潜力较大，符合城市的发展需要。1、项目规划为高端住宅，但容积率、建筑密度、绿化率等指标相对高端产品的要求存在一定差距；2、项目周边无大型的生活配套设施，周边的居住环境较差；3、周边高尚住宅少，该片区在合肥市民心目中的形象一般。1、近几年该区域的强大的旧城改造力度、相关城市配套设施的快速完善，使得该片区的整体形象得到了实质性的提升，城市居民对该区域的认同度在增加；2、城市的辐射力增强，对该区域无基本概念的大量外来人口的不断涌入。1、下阶段国家对房地产的政策方向尚未完全明朗，目前投资型客户和外地客户购房受限程度较深。；2、项目周边在售竞品及同期竞品较多，且户型同质化现象明显，在价格和户型上竞争较为激烈。3、瑶海区的区域市场的去化能力相对于存量来说较为不理想，位于合肥市低水平层次。总结片区形象需要得到迅速提升产品规划（容积率、绿化率、建筑密度）产品的价值需要深层次挖掘，能够支撑价格的卖点需要充分凸显该项目位于合肥市的“东区”，伴随着国有企业的衰败东区结束了曾经的辉煌，自然资源的缺失加上人往高处走的本能，使各项资源进一步逃离该区域。在恶性循环中，城市区域形象、配套设施、居民的文化层次等各方面与其他区域有了更大的距离，“东贫西富”的概念在合肥人的心目中逐步渗透。近几年，在“东部崛起”的城市发展战略实施过程中，东区面貌已有较大改观，其形象正在人们心目中默默地改观，作为位于该片区的本项目，其产品定位为高端楼盘，发展的机遇与风险并存。位于“东区”需要得到高端客户认可需要得到高端客户认可