房地产投资分析 第六章 财务分析

第6章房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．1房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。6．1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．财务分析指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．2财务分析的作用1．衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。6．1房地产投资项目财务分析概述2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．1现金流量表1．现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表6-1。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表续表6-1单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流量表表6-2单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表续表6-2单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表3）针对两表的有关说明（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。（2）两表的区别。（3）计算期（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。6．2房地产投资项目财务分析基本报表4）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表6-3。序号项目合计123…N1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量投资各方现金流量表表6-3单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．2资金来源与运用表1．资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现金来源与运用表表6-4单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运用表续表6-4单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。6．2房地产投资项目财务分析基本报表3．与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5）2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6）序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售项目资金来源与运用表表6-5单位：万元序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租与自营项目资金来源与运用表表6-6单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租与自营项目资金来源与运用表续表6-6单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．3损益表1．损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表6-7。序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用损益表表6-7单位：万元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表续表6-7单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．损益表的内容及计算1）关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税6．2房地产投资项目财务分析基本报表（1）以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表6-8。序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表表6-8单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表（2）以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表6-9。序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表表6-9单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表2）关于税后利润税后利润=利润总额－所得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为33%。6．2房地产投资项目财务分析基本报表3）关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损。（2）提取盈余公积金。（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．4资产负债表1．资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。2．资产负债表的内容从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．5基本报表的相互关系基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。6．2房地产投资项目财务分析基本报表“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。6．3传统的财务指标分析6．3．1基本指标1．收益乘数收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。它虽然不能充当独立分析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。6．3传统的财务指标分析收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。市场价格总收益乘数总收入市场价格净收益乘数净经营收益比较而言，总收益乘数分析更为常用。因为净收益乘数需要事先确定净经营收益，稍微麻烦一些。6．3传统的财务指标分析2．财务比率财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财