房地产投资分析课件

房地产投资分析第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告第一章房地产投资分析概述第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程（二）投资的特性二、房地产及其特性（一）房地产的含义:房产+地产（二）房地产的特性•不可移动性•价格高昂•相关性•保值与增值性•投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的构成•投资主体的构成•投资的资金构成（三）房地产投资的要素时机、地段、质量（四）房地产投资的类型•按投资方式划分•按房地产投资经营方式划分•按房地产投资对象划分•按房地产投资的用途划分（五）房地产投资的特征•房地产投资对象的固定性或不可移动性•房地产投资的高投入和高成本性•房地产投资的回收期长、周期性长•房地产投资的高风险性•房地产投资的环境约束性•房地产投资的低流动性（六）房地产投资过程•投资分析•土地开发权的获得•房地产开发建造•房地产销售经营（七）房地产投资的作用•带动相关产业的发展•促进家庭合理消费•改善城市环境•抵御通货膨胀影响第二节房地产投资分析一、房地产投资分析概述（一）房地产投资分析的概念•房地产投资环境分析•房地产投资市场分析•房地产投资成本估算•房地产投资经济评价•房地产投资不确定性分析•房地产投资风险分析•房地产投资决策分析二、房地产投资分析的必要性三、房地产投资分析的作用为投资者指出投资方向•为投资者提供运作方式•为投资者估计投资收益•为投资者分析风险及提供避险策略第二章房地产投资分析基本知识第一节资金的时间价值及其计算一、资金时间价值的含义二、资金时间价值的计算（一）利息与利率的概念PRi期即，，本金期利息利率＝%100（二）计息形式——单利与复利1、单利计息F=P(1+ni)2、复利计息F＝P(1+i)n（三）名义利率与实际利率1、名义利率2、实际利率i==(1+r/m)m-1rim第二节资金的等值计算一、资金等值的相关概念二、资金等值的计算1.复利终值的计算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.复利现值的计算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金终值的计算4.偿债资金的计算),,/(1)1(niAFAiiAFn),,/(1)1(niFAFiiFAn5.资本回收的计算6.年金现值的计算),,/(1)1()1(niPAPiiiPAnn),,/()1(1)1(niAPAiiiAPnn三、资金等值计算注意事项1、P是现在第一计息期开始时（即年初）发生；2、F是在考察期期末发生；3、各期的等额支付A，发生在各期期末；4、当问题包括P与A时，第一个A与P隔一期。即P发生在A的前一期；5、当问题包括A与F时，支付系列的最后一个A与F同时发生。第三节现金流量与现金流量图一、现金流量的相关概念二、现金流量图及其绘制（一）现金流量图的含义（二）现金流量图的绘制规则第三章房地产投资环境及市场分析第一节房地产投资环境分析一、投资环境的含义及其特征（一）投资环境含义（二）投资环境的特征•系统性•动态性•主导性•区域性二、房地产投资环境要素分析•政治因素•法律因素•经济环境因素•自然环境因素•基础设施因素•社会文化因素三、房地产投资环境分析方法•冷热对比法•等级尺度法•道氏评估法•闵氏评价法第二节房地产投资市场分析一、房地产投资市场分析的含义二、房地产市场分析的作用三、房地产市场分析的主要内容1.市场分析的三个层面2.房地产市场分析的内容第三章房地产投资与融资第一节房地产企业资金筹集的方式一、直接融资二、间接融资三、权益融资四、债务融资第二节常见的房地产融资方式介绍一、房地产信贷（一）土地开发贷款1、土地购置贷款2、土地开发贷款3、土地储备贷款（二）商品房开发贷款（三）持有经营性物业贷款（四）房地产抵押贷款1、个人住房抵押贷款2、在建工程抵押贷款二、证券融资三、房地产信托四、房地产抵押贷款证券化五、房地产基金六、其他方式：联建、参建融资；房地产典当融资；利用外资第三节房地产项目融资一、房地产融资方案（一）融资组织形式选择（二）资金来源选择（三）资本金筹措（四）债务资金筹措（五）预售或预租（六）融资方案分析1、资金来源可靠性分析2、融资结构分析3、融资成本分析4、融资风险分析二、金融机构对项目贷款的审查（一）企业资信等级评价（二）贷款项目评估（三）房地产贷款担保方式评价1、保证2、抵押3、质押4、贷款综合评价第五章房地产开发项目投资估算第一节房地产投资与成本构成非生产性建设项目总投资构成：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产投资费用及成本费用组成：•土地费用•前期工程费•基础设施建设费•建安工程费•公共配套设施建设费•开发间接费•管理费用•销售费用•财务费用•其他费用•开发期间税费•不可预见费第二节房地产开发项目投资与成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用估算的依据与要求二、房地产开发项目投资与成本估算（一）土地费用估算1、土地征用拆迁费（1）农村土地征用拆迁费（2）城镇土地拆迁费2、土地出让地价款3、土地转让费4、土地租用费5、土地投资折价（二）前期工程费估算（三）基础设施建设费估算1、单元估算法2、单位指标估算法3、工程量近似匡算法4、概算指标法（四）建筑安装工程费估算（五）公共配套设施建设费估算（六）开发间接费用估算（七）管理费用估算（八）财务费用估算（九）销售费用估算（十）开发期间税费估算（十一）其他费用估算（十二）不可预见费估算第三节房地产开发项目收入估算一、租售方案二、租售价格三、租售收入四、自营收入第四节房地产开发项目税金估算一、营业税金及附加（一）营业税营业税＝应纳税收入×税率（二）城市维护建设税城市维护建设税＝营业税税额×税率（三）教育费附加教育费附加＝营业税税额×税率二、土地使用税土地使用税＝实际占用应税土地面积（平方米)×适用税额适用税额：大城市（人口50万以上）1.5-30元；中等城市（人口20万-50万）1.2-24元；小城市（20万以下）0.9-18；县城、建制镇、工矿区0.6-12元三、房产税1、从价计征房产税＝应税房产原值×（1－扣除比例%）×1.2%2、从租计征房产税＝租金收入×12%四、土地增值税土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数税率：土地增值税四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除项目：1、取得土地使用权所支付金额2、房地产开发成本3、房地产开发费用4、与转让房地产有关的税金5、其他扣除项目6、旧房及建筑物的评估价格。第六章房地产开发项目财务评价第一节财务评价基本概念和评价指标的确定一、财务评价的基本概念二、财务评价指标的确定项目财务评价主要指标和方法参照表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二节房地产开发项目财务报表的编制一、辅助报表的编制（一）投资计划与资金筹措表1、资金筹措来源•资本金（股本金）•预售收入•银行贷款2、资金筹措计划3、资金投资使用计划（二）借款还本付息表1、还本付息的资金来源2、关于利息的计算（1）借款时的利息计算每年应计利息＝（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率（2）还款时的利息计算•等额还本付息的计息•等额本金偿还(1)((1)1ncniiAIi等同于年金公式）1(1)ctcItAIinn3.借款还本付息表二、基本报表的编制（一）现金流量表1、全部投资现金流量表2、资本金现金流量表3.投资者各方现金流量表（二）损益表（三）资金来源与运用表（四）资产负债表三、报表之间的关系与编制要求第三节房地产开发项目财务评价方法一、静态财务评价指标分析（一）静态投资回收期1、含义2、确定静态投资回收期指标的方法•公式法不包括建设期的投资回收期（PP’）=原始投资合计÷投产后前若干年每年相等的净现金流量包括建设期的投资回收期（PP）=不包括建设期的投资回收期+建设期•列表法包括建设期的投资回收期（PP）=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)3、静态投资回收期的运用（二）累计净现金流量（三）投资利润率（ROI）投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷总投资×100%2、投资利润率的应用和应注意的问题1、含义与计算公式（四）投资利税率1、含义与计算公式2、投资利税率的运用（五）资本金利润率投资利税率=年利税总额÷总投资×100%1、含义与计算公式资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100%2、资本金利润率的运用（六）借款偿还期（七）还本付息比率借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额÷当年可用于还款的资金额还本付息比率=可用于还本付息金额÷年还本付息总额（八）资产负债率1、含义与计算公式资产负债率=负债总额÷资产总额×100%2、资产负债率的分析（九）流动比率流动比率=流动资产÷流动负债×100%（十）速动比率速动比率=（流动资产-存货-待摊费用-预付账款）÷流动负债×100%二、动态财务评价指标分析（一）财务净现值（FNPV）1、含义与计算公式0()(1)ntcttFNPVCICOi2、财务净现值的作用•当净现值大于零时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率所预定的收益水平，而且尚有盈余。•当净现值等于零时，表明投资项目的收益率想起恰好等于基准收益率所预定的收益水平。•当净现值小于零时，表明投资项目收益率达不到基准收益率所预定的投资，导致项目可能出现亏损。此时，项目不可行。3、财务净现值指标的优缺点财务净现值的优点是：•考虑了项目寿命期内各年现金流量的时间价值，并且，全面考虑了项目在整个计算期内的情况；•经济意义明确，能够直接货币额表示项目的盈利水平；•评价标准容易确定，判断直观。不足之处有：•不适用于投资额不相等的投资项目比较；•折现率（基准收益率）不易确定；•虽然能够反映项目在整个计算期内的绝对效果，但不能反映单位投资的效果。为了克服这一缺点，我们有了净现值率这一指标；•即使知道了净现值大于零，我们也无法判断项目的预期收益率真正是多少。4、基准收益率（ic）国家投资项目，进行经济评价时使用的基准收益率是由国家组织测定并发布的行业基准收益率；非国家投资项目，由投资者自行确定，但应考虑以下因素：•资金成本和机会成本（i1）•投资风险（i2）•通货膨胀率（i3）•资金限制（二）净现值率（NPVR）净现值率=净现值÷投资现值×100%（三）内部收益率（IRR）1、含义与计算公式用线性内插法计算IRR的近似值，公式如下：0()()(1)0ntttNPVIRRCICOIRR111212()NPVIRRiiiNPVNPV2、内部收益率法的优缺点3、净现值法和内部收益率法的比较（三）动态投资回收期1、含义与计算公式0()(1)0tPttctCICOiPt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值2、动态投资回收期指标的作用•Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；•Pt＞Pc（基准投资回收期）时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。3、动态投资回收期的优缺点第七章不确定性分析与风险分析第一节房地产项目的不确定因素一、土地费用二、建安工程费用三、租售价格四、开发期与租售期五、容积率及有关设计参数六、贷款利率第二节盈亏平衡分析一、线性盈亏平衡分析的数学模型如果用B表示利润，p表示单位产品售价，Q