房地产投资风险研究

天津大学网络教育学院毕业设计（论文）任务书题目：房地产投资风险研究完成期限：2014年1月3日至2014年5月5日学习中心普兰店奥鹏年级2012级专业土木工程指导教师闫春霞姓名刘伟学号121701052004接受任务日期2014.1.3批准日期2014.1.15天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）1一、原始依据（资料）[1]丹尼斯.j.麦肯泽.不动产经济学.北京：中国人民大学出版社，2009[2]祁兆珍.房地产经济学.北京：中国建筑工业出版社，1997[3]刘正山.房地产投资分析.辽宁：东北财经大学出版社，2000[4]赵世强.房地产开发风险管理.北京：中国建筑工业出版社，2003[5]于九如.投资项目风险分析.北京：机械工业出版社，1999[6]秦寿康.综合评价原理与应用.北京：电子工业出版社，2003[7]李启明.房地产投资风险与决策.南京：东南大学出版社，1998[8]刘洪玉.房地产开发经营与管理.北京：中国建筑工业出版社，2005[9]杜海鹏.房地产投资与风险防范.北京：经济科学出版社，1998[10]李文斌.国际房地产投资：利益、风险与制度.北京：中国财政经济出版社，2007[11]余源鹏.房地产开发企业财务管理.北京：机械工业出版社，2011[12]吴增胜.房地产开发企业内部控制手册.北京:中国建筑工业出版社，2011[13]王直民、黄卫华.房地产策划.北京：北京大学出版社，2011二、设计内容和要求：（说明书、专题、绘图、试验结果等）1、围绕选题搜集、阅读有关中英文文献资料。2、撰写毕业论文详细提纲。3、撰写论文，反复修改。写作过程中要继续搜集、补充资料，写作要层次分明，条理清楚，观点明确，论证有理有据，具有说服能力。文章的文字要简洁、通顺、流畅、无错别字。4、按要求进行论文排版。天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）2毕业设计（论文）进度计划表序号起止日期计划完成内容实际完成内容检查日期检查人签名114.1.3~14.1.10查阅资料、选题查阅资料、选题214.1.11~14.2.23拟定论文大纲拟定论文大纲314.2.24~14.3.24完成初稿完成初稿414.3.27~14.4.14论文修改论文修改514.4.15~14.5.5论文定稿论文定稿67指导教师批准日期年月日签名注：1.任务完成后附在说明书内。2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印，打印字体和字号按照《天津大学现代远程教育毕业设计（论文）格式规定》执行。天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）3摘要随着国民经济的持续健康发展和经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。因此，对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。关键词：房地产投资；投资风险；风险识别天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）4ABSTRACTWiththeconstantexpansionofthesustainedandhealthydevelopmentofeconomicconstruction,China'srealestatemarketsystemismovingintothespecificationstage,therealestateindustryhasenteredavirtuouscycleofcompetitioninthemarket,hasdevelopedintoanindependentindustry,andgraduallybecomeanationaloneofthepillarindustriesoftheeconomy.However,duetotheimperfectionsoftherealestatemarketmechanisms,aswellasalltheerrorsexistintherealestateinvestmentresearch,coupledwiththerealestateitselfisahighinvestment,highreturn,highriskindustry,howtomoreaccurateriskidentificationandevaluationoftheserisksistheurgentneedtoaddresstheproblemsfacedbytherealestateindustry.Therefore,thecurrentrealestateinvestmentriskhasimportantpracticalsignificance.Keywords:realestateinvestment;investmentrisk;ris天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）目录第1章房地产投资风险.......................11.1房地产投资风险概述.........................................11.1.1房地产投资项目常见的风险种类.............................11.1.2房地产投资各阶段的风险...................................11.2房地产投资风险特征及其不确定性.............................21.2.1不确定性分析产生的原因...................................31.2.2房地产投资风险产生的原因.................................4第2章房地产投资基本理论................42.1房地产投资及其特点.........................................52.1.1房地产投资的内涵................................................52.1.2房地产投资的特点................................................52.2房地产投资的环境..................................................6第3章房地产投资风险因素分析73.1房地产投资风险分析的内容及作用.............................73.2房地产投资风险分析的方法...................................73.2.1房地产投资风险识别的定义和方法...............................73.2.2识别方法的比较与障碍因素分析..............................................................................8第4章我国房地产业的发展现状与概况94.1我国房地产业的发展现状.....................................94.2房地产投资风险分析的概况..................................114.3房地产投资风险分析的必要性................................11第5章总结与展望125.1总结......................................................125.2展望......................................................12参考文献............................................13致谢辞..............................................14天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）1第一章房地产投资风险1.1房地产投资风险概述房地产投资是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期望将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产，而在这个投资活动中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期，房地产投资风险更是在所难免。1.1.1房地产投资项目常见的风险种类所谓投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。根据房地产投资具有投资周期长、投资金额大、投资的物具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，对我国房地产投资项目的分析研究认为房地产投资项目常见的风险有如下几类：（1）投资支出风险；（2）经营风险；（3）商业风险；（4）融资风险；（5）购买力风险；（6）市场风险；（7）政策风险；（8）法律风险等。1.1.2房地产投资各阶段的风险风险存在于房地产投资的整个过程中。房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生开始到房地产出售、资金回收一直到房地产报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。房地产投资过程一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同的阶段各具有不同的风险[4]。（1）可行性研究阶段的风险投资机会研究也称投资机会确定，是房地产投资可行性研究的第一阶段，其任务是提出建设项目投资方向的建议，即在一个确定的地区和部门内，根据自然资源、市场需求、国家产业政策和市场情况，通过调查、预测、分析研究，选择建设项目，寻找投资的有利机会。如果投资机会研究证明是可行的，就可以进入初步可行性研究阶段，是在机会研究的基础上进行的，据此作出投资与否的初步决定，以及是否进行详细研究的决定。初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高一些，所需要的费用约占总投资额的1%左右,投资估算误差在±10%以内，一般要3～6个月时间。详细可行性研究是项目可行天津大学网络教育学院本科生毕业设计（论文）2性研究过程中的最重要的组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段进行投资估算的精度在±10%左右，大型项目（商业地产、旅游地产、城市综合体）所需费用占总投资额的01%左右，所花时间是6～12个月；中小型项目所需费用占总投资额的1%～3%，所花时间为3～6个月。（2）实施阶段的风险房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到规划、设计、施工、销售等过程。投资者可通过协议、招标或拍卖竞投等方式获得所需用于开发的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。协议地价最低但获得的一般是毛地，前期拆迁等工作量大而复杂，不确定风险因素最多；拍卖地价最高但一般为净地，前期工作量相对较少，风险因素相对也要小一些。土地购买金通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，投资者就要面临融资筹资风险的因素，如开发商的资信程度、贷款期限、贷款利率的变化等。开发商需要通过财务分析，合理决定自有资金和融资的比例。以保证财务可持续性，避免资金链断裂，造成项目中止、停止的风险。（3）房地产经营阶段的风险为了加快资金回流，房地产项目建成后（大都是在建时已经开始销售，有的是未建已销售），资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，是指经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险较大的环节之一。