房地产抵押典当(一)

房地产抵押典当（一）房地产抵押典当（一）前言第一节典当行与银行就抵押贷款业务的区别第二节房地产典当相关概念第三节房地产抵押典当法律依据第四节房地产抵押典当实务第五节房地产抵押典当风险前言典当是典当商收取当物而放贷的行为，是人类社会经济生活中间接融资方式的一种。典当，作为一种特殊的融资方式，已逐渐被社会各界所认知、接受。前言典当行具有以下特点：（数据截止日期为2010年3月份）一、企业数量稳步上升，并以中小企业为主二、典当业务以短期小额业务为主三、中小企业和个体工商户成主要服务对象四、房地产是典当业务的重心五、东部地区发展较快前言一、企业数量稳步上升，并以中小企业为主。截至2009年9月底，全国共有典当行3662家，注册资本总计447亿元，现有企业注册资本在5000万元以上的仅有21家，占全部企业总数的0.57%，而在2000万元以下的企业则占90%以上。企业规模有待进一步提高。前言二、典当业务以短期小额业务为主。截至2009年第三季度，全行业累计发放当金1028亿元，平均单笔业务金额7.09万元，平均当期只有1-2个月，发挥了典当行业方便、快捷、灵活的特点，满足了短期小额贷款的需要，起到了调余济需和拾遗补缺的作用。前言三、中小企业和个体工商户成主要服务对象。截至2009年第三季度，全行业对自然人和个体工商户发放当金168万笔，累计金额535亿元，平均单笔业务金额3.18万元，占典当总额的52%；对法人企业发放当金7万笔，累计金额493亿元，平均单笔业务金额70.42万元，占全部典当总额的48%。典当行业在支持中小企业和个体私营经济发展方面起到了积极的作用。前言四、房地产是典当业务的重心。从业务结构看，房地产抵押典当成为支撑业务，其业务量占典当总额的一半以上。2009年前三季度，全行业房地产抵押贷款571亿元，所占份额为55.54%，动产质押业务和财产权力质押业务分别占24.03%和20.43%。近几年房地产抵押业务的比重一直维持在50%-60%。前言五、东部地区发展较快。从区域上看，东部地区典当业发展更为快速，所占比重优势明显。根据2007年上半年的统计，东部地区1239家典当行，实现典当总额354.9亿元，占同期全国典当总额的81%。东部地区典当资金周转率和典当总额也大大优于同样资本规模的内地省份，表明典当行业的发展与区域经济发展和个体经济活跃程度密切相关，民营经济活跃地区典当总额呈现快速上升趋势。第一节典当行与银行就抵押贷款业务的区别一、审查办理手续不同二、贷款对象不同三、贷款期限不同四、取得贷款的条件不同五、抵押物不同六、经营范围不同七、经营规模与组织形式不同八、地位不同第一节典当行与银行就抵押贷款业务的区别•相同点作为经营主体，二者都以货币经营为主、从事信用活动，均为依法设立的金融机构；第一节典当行与银行就抵押贷款业务的区别一、审查办理手续不同典当行贷款手续简便快捷；比如小额贷款当天即可放款；银行贷款则手续繁琐，审批周期长，难以应急。二、贷款对象不同典当贷款是中小企业和个人；银行贷款对象主要是大中型企业第一节典当行与银行就抵押贷款业务的区别三、贷款期限不同银行短期、中期、长期贷款均可发放，但通常展期条件严格；而典当行一般仅为短期贷款，如当期在3-6个月左右的居多，且通常续当容易。四、取得贷款的条件不同典当行取得贷款的条件是以物做质押或抵押；银行贷款则条件复杂，同时要求对贷款人的信用等进行综合评级。第一节典当行与银行就抵押贷款业务的区别五、抵押物不同典当贷款可接受的质押物或抵押物更为广泛，小到手机、数码相机、黄金首饰，大到房产、汽车、股票；银行贷款一般只接受不动产，而汽车、股票等价值较高的资产在银行借不到钱。六、经营范围不同。典当行除经营典当放款业务外，还可经营限额内绝当物品的变卖销售及鉴定、评估和咨询服务业务；银行除经营贷款业务外，还经营存款业务，汇总结算业务，发行债券以及其他中间业务。第一节典当行与银行就抵押贷款业务的区别七、经营规模与组织形式不同典当行属于资本较小的企业，规模有限，组织形式单一，贷款数额较少；银行属于国有独资和股份制性质的大企业，经营规模很大，贷款数额较大。八、地位不同典当行作为金融市场的有益补充；银行作为国民经济的神经中枢，是我国金融体系的主体，在我国经济生活中占主导地位。第二节房地产典当相关概念一、房地产的概念二、房地产的分类三、房地产交易形式四、房地产所有权五、担保物权六、用益物权七、典当的概念八、“典”与“当”的区别九、抵押与“当”的区别十、抵押与“典”的区别十一、房地产典当与房地产抵押第二节房地产典当相关概念一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。第二节房地产典当相关概念二、房地产的分类由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下两种方法分类：根据土地的用途分类根据房屋的用途分类第二节房地产典当相关概念根据土地的用途分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地第二节房地产典当相关概念根据房屋的用途分类1、居住用途的房屋2、工业用途的房屋3、商业用途的房屋4、文体娱乐设施5、政府和公用设施6、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）第二节房地产典当相关概念三、房地产交易房地产交易有3种交易形式：•房地产转让（城市房地产管理办法第三十七条）•房地产抵押（城市房地产管理办法第四十七条）•房屋租赁（城市房地产管理办法第五十三条）第二节房地产典当相关概念房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第二节房地产典当相关概念四、房地产所有权房地产有4项权利：占有权、使用权、收益权、处分权五、担保物权抵押（担保法第三十三条）质押（担保法第四章）留置（担保法第八十二条）第二节房地产典当相关概念抵押的定义是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。质押的定义质押分为动产质押和权力质押第二节房地产典当相关概念留置的定义是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第二节房地产典当相关概念六、用益物权物权法第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。特征：占有、使用、收益（与所有权相比仅缺少处分权）第二节房地产典当相关概念七、典当的概念典当：是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。第二节房地产典当相关概念拓展：设立典当行对注册资本的要求典当行注册资本最低限额为300万元；从事房地产抵押典当业务的，注册资本最低限额为500万元；从事财产权利质押典当业务的，注册资本最低限额为1000万元。第二节房地产典当相关概念第二节房地产典当相关概念八、“典”与“当”的区别“当”最核心的标志是标的物占有权转移，而“典”转移的则是标的物的占有权、使用权、和使用期内的收益权，即出典人将典物交付承典人占有和使用，换取典金。从物权理论的角度看，“当”属于担保物权，而“典”则属于用益物权。第二节房地产典当相关概念九、抵押与“当”的区别“当”最核心的标志是标的物的占有权转移，而抵押则可以不转移标的物占有权，即抵押人对作为债权担保的抵押物仍可以占有、使用和收益。在抵押期内，抵押人无权处分抵押物，否则抵押权人有权进行干预。根本区别：抵押不转移占有，“当”转移占有第二节房地产典当相关概念十、抵押与“典”的区别1、物权不同2、设立条件不同3、权利义务不同4、收益方式不同第二节房地产典当相关概念十一、房地产典当与房地产抵押所谓“房地产典当”其实是房地产抵押，是古今中外传统典当的拓展业务，是典当行的一项新兴业务；名曰“房地产典当”，但必须依照有关法律规定，按房地产抵押的程序进行操作。第二节房地产典当相关概念房地产典当实质上是房地产抵押，在《典当管理办法》中第二十五条规定：典当行可以经营的业务除动产质押典当业务、财产权利质押典当业务等传统业务外，增加了房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务。所以传统意义上的房地产典当说法已经不准确，而应该改称为“房地产抵押典当”。第三节房地产抵押典当法律依据房地产抵押涉及的法律法规房地产抵押依据的法律法规有，《典当管理办法》、《担保法》、《物权法》、《土地法》、《合同法》、《公司法》、《民法通则》等，其中以《物权法》与《担保法》为房地产抵押的主要法律依据。第三节房地产抵押典当法律依据《物权法》与《担保法》的不同之处：1、《物权法》的效力大于《担保法》2、《物权法》增加了担保物权实现的条件3、《物权法》简化了抵押财产处置程序4、《物权法》缩短了担保物权（含抵押权）的诉讼时效5、房产、地产统一抵押具体内容可参考《物权法》第170条、178条、182条、202条；《担保法》第12条、33条、36条、53条。第四节房地产抵押典当实务一、可以抵押的财产二、禁止抵押的财产三、房地产抵押典当业务流程第四节房地产抵押典当实务一、可以抵押的财产担保法第第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四节房地产抵押典当实务二、禁止抵押的财产1、土地所有权2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施4、所有权、使用权不明或有争议的房地产5、被依法查封、扣押、监管、或者被司法机关和行政机关以其他形式限制权利的房地产6、法律、行政法规规定不得抵押的房地产第四节房地产抵押典当实务三、房地产抵押典当业务流程1、查验证件2、筛选抵押物3、估价4、签订合同5、办理抵押登记6、保险（酌定）7、发放当金8、贷后管理第四节房地产抵押典当实务尽职调查程序：一分析，二看，三听，四问，五查从分析客户资料开始，形成问题，带着问题去企业看，要听企业主要负责人、一般职工、相关政府部门、供应商与客户对企业的评价，要带问题去企业寻找答案，要判断企业资料与财务指标的合理性，针对可疑点，确定核查重点，查清企业实际情况。第五节房地产抵押典当风险1、违规风险2、市场风险3、信用风险4、经营风险5、法律风险6、诉讼风险7、执行风险8、不可预测风险谢谢！