房地产抵押典当业务

房地产抵押典当业务——主讲人：谷新生主讲人简介•谷新生，男，汉族，中共党员。研究生学历，注册会计师、高级金融分析师、硕士生导师。2015年被评为省”538人才工程”“高端人才”，2016年•荣膺“合肥市十大经济人物”称号。现任安徽•盐业典当有限公司总经理、安徽盐业金融信息服务有限公司、安徽徽盐资产管理公司总经理。•经常在全国、省级的担保、小额贷款、典当、•P2P网贷培训班授课，发表各类专业论文一百•多篇，已出版专业著作《信用担保实务》、•《小额贷款公司实务》、《现代徽商典当》(与•人合作)和《P2P网络借贷》。被业界称为“国内知名担保、小额贷款风险识别和控制专家。”是我国知名的类金融专家。•联系方式：手机[phone]（微信同号）•QQ：925619428对典当业有关问题的理解和分析1.消息（喜忧参半）2.现状和问题3.展望和分析课件提纲•一、房地产抵押典当业务概述•（一）房地产的基本知识•（二）什么是房地产抵押典当业务•（三）房地产抵押典当业务的对象•（四）房地产抵押典当的范围•（五）房地产典当注意事项•二、房地产抵押典当业务流程•（一）业务流程•（二）案例•三、房地产抵押典当业务的风险及防范•（一）房地产抵押典当业务的主要风险•（二）房地产抵押典当业务的主要风险防范•附：房地产抵押典当业务主要依据的法律法规•典当行不仅是一个古老的行业，也是一个新兴的行业。在传统的典当中，是没有房地产抵押典当业务的。房地产典当业务是我国改革开放的产物，是民间金融规范的结果，也是社会主义市场经济发展所必须的。•2001年8月，国家经贸委颁发新的“典当行管理办法”，此办法是典当史上的一大突破，是打破传统意义典当行仅做民品的框框，允许典当行开办房地产抵押业务(允许典当行从商业银行贷款、允许在省内开设分支机构，)拓宽了经营范围，扩大了经营规模，极大地促进了典当业健康规范发展。•自从典当经营房地产抵押业务以来，典当业务有了很大的增长，也为典当业务从传统的向自然人提供融资服务转向为中小企业和自然人提供融资服务的转型奠定了基础。也进一步提升了信用在典当中的地位和作用。••2013年2月，安徽省商务厅、省国土厅、省政府金融办、人行合肥支行等四部门联手，开全国先河，发出《关于规范土地使用权典当融资有关事项的通知》。既规范了土地典当行为，又为中小微企业融资打开新的一扇门，受到典当业和实业界的好评。商务部对我省工作也颇为首肯，将安徽土地使用权典当工作作为先进典型全国推广。随着不动产登记局的设立，形成了有利于房地合一的格局，为房地产抵押典当减化手续、提高效率、防控风险带来了重大变化。•目前，在典当的业务构成中，房地产抵押典当业务占了50-70%，高的可达到90%，突显了房地产抵押典当业务在典当经营中的重要地位和影响。•房地产抵押典当以房地产抵押担保作为基础，包括两个范围：一是房地产企业以房地产抵押贷款的业务，二是指中小企业或个人以房地产抵押贷款的业务。•房地产抵押典当业务之所以能成为典当业务的核心业务：一是房地产抵押使得典当金额大幅度提升，二是房地产典当，使得以自然人为中心的典当业务转变为以中小企业为主体的融资业务，从而使信用在现代典当中地位陡然上升。三是房地产本身的属性，使老百姓将其作为财产性资源进行配置，变现相对容易，处置比较方便。符合典当的当物要求。一、房地产抵押典当业务概述•（一）房地产的基本知识•1、概念：房地产：所谓房地产，是指房产和地产的总称，包括土地和地上的以房屋设施为主要形式的定着物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的权力关系的总和。从本质上讲，房地产包括土地和建筑物两大部分。由于房地产具有空间位置不可移动的特点，那么相对于动产，我们又称之为“不动产”。•2、房地产商品的类型•1）建筑地块•城市土地整体用地构成状况大致包括以下12类：•（1）工业用地；（2）仓库用地；（3）交通用地；（4）市政用地；（5）居住用地；（6）商业服务用地；（7）公共绿化用地；（8）道路、广场用地；（9）教育文化、体育和卫生用地；（10）军事用地；（11）港口用地；（12）其他用地。•2）房屋建筑物•房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。•非住宅建筑，按其用途不同，大致可分为以下四类：生产用房；营业用房；行政用房；其它专业用房。•3）房地产服务•大致包括：决策咨询、营销策划、买卖租赁服务、置换服务、中介经纪服务、价格评估服务、物业管理服务、以及拆迁安置、房屋装修、修缮等。•3、房地产的经济特性：•（1）内涵的统一性•（2）价值的双源性•（3）空间的固定性•（4）需求的普遍性•（5）效用的长期性•（6）产权分割性与权益的流动性•4、房地产产权制度•房地产产权包括房地产所有权和房地产其他权利。•所有权包括：占有、使用、收益、处分等权利；•其他权利包括：地役权、地上权、典权和抵押权等。•5、土地所有权和使用权制度•1）中国土地制度概述•《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所制。”•2）集体土地征用•3）国有土地使用权出让•土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。•4）国有土地使用权划拨•6、房屋的产权制度•1）房屋所有权•房屋所有权，是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。•2）房屋共有的概念及按份与共同•3）房屋的他项权利•房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等。•7、房地产市场•房地产市场，是指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换和流通关系的总和•8、房地产权属登记制度•1）权属登记管理的原则•（1）房地产是一个有机的不可分割的整体，因此遵循房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。•（2）房地产是坐落在一定自然地域上的不可移动的资产，因此遵循房地产权属登记的属地管理原则。•2）权属登记制度的特点•（1）房地产权属登记原由不同登记机关分别登记•（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记•（3）房地产权属登记具有公信力•（4）房地产权属登记实行及时登记制度•（5）房地产权属登记颁发权利证书•3）权属登记的种类•（1）总登记•（2）土地使用权初始登记•（3）房屋所有权初始登记•（4）转移登记•（5）变更登记•（6）他项权利登记•（7）注销登记•（二）什么是房地产抵押典当？•概念：•（1）房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。•（2）房地产抵押典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人在一定期限内，将其房地产作抵押担保向典当企业借款的融资行为。•（3）抵押与“当”的区别：“当”最核心的标志是标的物的占有权转移，而抵押则可以不转移标的物的占有权，即抵押人对作为债权担保的抵押物仍可以占有、使用和收益。在抵押期内，抵押人无权处分抵押物，否则抵押权人有权进行干预。•根本区别：抵押不转移占有，“当”转移占有。•（三）房地产抵押典当的对象•房地产典当对象是拥有可供抵押的房地产，并具有处分该房地产权力及行为能力的个人、法人或其他组织。《典当管理办法》关于房地产典当的规定•第四条商务主管部门对典当业实施监督管理，公安机关对典当业进行治安管理。•第二十五条经批准，典当行可以经营下列业务：•3、房地产（外省、自治区、直辖市的房地产或未取得商品房预售许可证的再建工程除外）抵押典当业务；•（其他业务略）•第三十条当票是典当行与当户之间的借款契约，是典当行向当户支付当金的付款凭证。•第三十六条典当期限由双方约定，最长不得超过六个月。•第三十八条房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27%。•第四十二条典当行经营房地产抵押典当业务，应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记，再办理抵押典当手续。•第四十三条典当行应按照下列规定处理绝当物品：•1、当物估价金额在三万元以上的，可以按照《中华人民共和国担保法》的有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。•2、绝当物估价金额不足三万元的，典当行可以自行变卖或者折价处理，损益自负。•第四十四条典当行的资产应当按照下列比例进行管理：•3、典当行对同一法人或者自然人的典当余额不得超过注册资本的25%。•5、房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足一千万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过一百万元。注册资本在一千万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。（四）房地产典当范围•《典当管理办法》规定：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”•由此可见，房地产典当关系，其实质为以房地产抵押为担保方式的借贷关系。因此，典当行从事房地产典当业务，应当受到《担保法》的约束。根据《担保法》第三十四条规定，以下房地产可以抵押典当：•（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（三）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。•参照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》关于抵押部分的解释，在建工程和预售房屋均应包括在房地产合法抵押的范围之内。但以法定程序确认为违法、违章的建筑物，不包括在房地产合法抵押的范围之内。根据《典当管理办法》规定，将以下两项排除在房地产抵押典当业务之外：（一）外省、自治区、直辖市的房地产。（二）未取得商品房预售许可证的在建工程。第一项对房地产抵押典当业务作了区域性的限制，第二项是对在建工程抵押典当业务的限制。那么，非商品房项目的在建工程未达投资总额的25%的情况，以及尚未进行建设的商品房项目，仅以国有土地使用权进行抵押典当的，只有商品房项目在建工程尚未取得《商品房预售许可证》的情况才被排除在外；非商品房项目的在建工程，以及商品房项目的国有土地使用权均可以包含在房地产典当业务范围之内。（五）房地产典当注意事项•（1）操作程序中注意的事项：•a、选择客户时，要了解抵押人的资质信誉（是否有不良记录）、家庭情况、经济收入，个私企业还要了解经营情况、效益利润、偿债能力、投资的项目市场前景等，对素质差的、权属关系复杂的、赌博吸毒的、没有安置好老年人的、变现难度大的等不作典当；•b、做到权属清楚，产权所有人、共有人关系明确，凡涉及产权权属问题，都要求抵押人提供有法律的证书，如未婚、结婚、离婚、再婚证明、房产处分的法律文书、丧偶的要提供遗产分割继承的法律文书；•c、核对产权证与房屋实际房型结构面积是否相符，如郊区自建房等，对不相符的不作抵押或局部抵押；•d、估价和当价从低掌握，估价时根据房屋市场价，考虑地段、房屋结构、楼层、朝向、设施、折旧、土地使用权性质等；•e、对小额的贷款要询问最近的物业管理费、水费、电费的收费是否交清，对大额的房地产抵押贷款，需要客户提供最近的物业管理费、水费、电费收(缴)费单据、证明等；•f、签定合同办理他项权利登记，须是产权人和共有人一起来签定合同并进行公证，他项权利申请书和承诺书上都要有产权人和共有人的亲笔签字，不能代签；•g、有老人居住的房产，一般不宜典当。如客户非要典当，建议一是请老人搬迁，二是预先为老人签订租房协议，房屋出租人要出示书面承诺，否则绝当后法院强制执行难度大；•h、房产面积太小或者单独住宅房、银行按揭等已经抵押贷款的房地产不宜典当。（2）土地使用权抵押贷款注意事项：•a、注意查看出让合同，是否按条件和期限开发，出让金是否交清；•b、同一宗地部分抵押时须征得有关部门的同意；•c、多次抵押注意担保的债权总额是否大于土地使用权的总价值；•d、使用权抵押期间，抵押合同发生变更的应在15日内申请变更登记；•