搜索
设施设备控制要点什么是物业？•物业：是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。•各类建筑物：可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场；同时，物业也可以是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。•相关的设备、设施和场地：是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。什么是物业管理？•指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容顔等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。物业管理的基本内容？1、常规性的公共服务；–房屋建筑主体的管理；–房屋设施、设备的管理；–环境、绿化卫生的管理；–治安、消防管理；–车辆管理；2、针对性的专项服务；物业管理企业事先设立服务项目；将服务内容与质量、收费标准公布；当住用人需要这种服务时，可自行选择。3、委托性的特约服务•委托性特约服务是指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求。设施设备控制要点危机管理基础管理运行管理维修管理安全管理基础管理物业设备基础管理工作主要有四类：•设备资料档案管理•标准化管理•规章制度•带教培训、人员招聘基础管理——设备资料档案管理•设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。•设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等•设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。基础管理——标准化管理•技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。•管理标准。如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。设备的标准化工作的基本功能有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段；基础管理——规章制度•生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程•管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、预防检修制度、值班工作制度•责任制度：包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等基础管理——教育与培训•对员工业务培训、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等•对业主、使用人的宣传与教育：其重点是引导业主合理使用设施设备。•例：业主使用马桶、洗手盆、电梯急停。运行管理•物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下两类：•设备运行的劳动组织。•设备运行管理制度运行管理—劳动组织架构劳动组织目的：一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。运行管理——设备运行管理制度•设备的安全操作规程•设备的巡视工作制度•岗位责任制度•制度与交接班制度•记录与报表制度•报告制度•服务规范运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。安全管理•物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括：加强安全教育与宣传设备安全管理措施落实设备合格证制度安全责任制度安全管理——加强安全教育与宣传•对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教育和安全作业管理。•对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。•在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。•定期召开业主和使用人座谈会。安全管理——设备安全管理措施•对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施•定期进行设备的安全检查和性能测试•制定设备的安全管理制度安全管理——设备合格证制度•落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯。•要求使用和维修人员持证上岗。安全管理——特种设备•《特种设备安全监察条例》规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度•按规定保养，人员持证上岗•配合安全检查，落实合格证制度•形成一整套安全责任制度维修管理•物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。包括：设备的三级保养。定期检查计划维修计划修理的定额标准物业设备的更新改造和购置与评价维修管理——设备的三级保养•三级保养（日常维护保养）主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。•一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。•二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。维修管理——定期检查•设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。•通过检查，及时查明和消除设备隐患•针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。能耗管理工程危机管理•查明危机原因•减少或控制破坏、损失程度•迅速、正确的反应•制止危机继续存在•媒体传播控制•群众情绪控制工程危机管理—预防危机发生之措施1.加强计划性的工作2.消除物业设计的危险性3.完善物业设备的各种系统的维修工作4.严格执行所有规章制度（监控检查）5.配合实际情况，适当修改所有规章制度6.加强培训，加强效率（讨论，演习）7.经常演习，加强宣传8.急需品的准备，备用物件、零件。思考案例——危机处理讨论•我们工作中会遇到哪些危机？设备管理案例分析•若住户不在家，有大量水流出门外，应如何处理？遇到这种情况时，一方面应尽快通知住户赶快回家，一方面要做好以下几项工作：尽快用沙包堵住电梯门口，以防水流进电梯；通知工程部将电梯升至楼顶；紧急通知主管快速赶到现场，即刻呼叫客服前台，由客服前台紧急打电话通知业主，如业主无法赶回，在业主电话授权情况下，可破门而入，关掉水龙头；把地面上放置的物品搬至桌椅或床上；尽快清扫地面积水，让室内的水通过厨房、厕所、下水道等排出，室外的积水通过走火楼梯排出，但是最关键一点：从电话通知业主开始必须做详细的书面记录，进入户内时不能少于三名工作人员，整个过程必须拍照。若电话通知不到业主，也应做好记录，同时马上电话向110或派出所求助，在民警主导下按上述方式处理，拍照留存。一切处理完毕之后，必须向业户发出事件处理说明书及相关提示，由业户签名确认。•2、业主家水压不够的案例•3、业主家发生火灾，救援的案例