房地产估价报告评审标准(试行)

1房地产估价报告评审标准（试行）（2010年6月12日征求意见稿）第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保障估价报告评审客观、合理，根据国家标准《房地产估价规范》和有关房地产估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：（一）房地产抵押贷款；（二）房屋征收补偿；（三）房地产税收；（四）人民法院强制拍卖变卖房地产；（五）国有建设用地使用权出让；（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；（七）投资性房地产公允价值计量；（八）上市公司关联交易。第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。2第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100100＋特殊项目的满分第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。3第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：（一）在估价报告中，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。（二）在估价报告中，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分为零分。第八条（创新特色加分）鼓励注册房地产估价师和房地产估价机构出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。估价报告在严于国家标准《房地产估价规范》、相应房地产估价指导意见以及本标准的要求且不与其有关内涵相冲突的情况下，有创新或者有特色的，应当给予不超过30分的创新或者特色加分。给予估价报告创新或者特色加分的，应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。第九条（定性评审内容）估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使注册房地产估价师和房地产估价机构了解其估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。4第十条（重要内容缺失的不合格）估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（一）致估价委托人函；（二）注册房地产估价师声明；（三）估价假设和限制条件；（四）附件。估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（一）估价委托人；（二）估价机构；（三）估价目的；（四）估价对象；（五）估价时点；（六）价值类型；（七）估价依据；（八）估价原则；（九）估价方法；（十）估价结果；（十一）估价人员。估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（一）估价对象实物状况描述与分析；（二）估价对象权益状况描述与分析；（三）估价对象区位状况描述与分析；（四）市场背景描述与分析；（五）估价对象最高最佳利用分析；5（六）估价方法适用性分析；（七）估价测算过程；（八）估价结果确定。特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。第十一条（有重大问题的不合格）估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章；（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师亲笔签名；（三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；（四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；（五）估价目的表述错误或者未对应其经济行为；（六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，虚构、编造估价对象状况；（七）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；（八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误；（九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误；（十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算6过程、计算结果严重错误；（十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。第十二条（其他不合格情形）估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：（一）根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；（二）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；（三）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力，但有重要专业帮助并予以说明的除外；（四）被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；（五）估价结果不合理偏高或者偏低。第十三条（评审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足50分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。前款以外的估价报告，为评审合格。其中，90分以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、7不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。第十四条（参照执行）对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。第十五条（解释权）本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。第十六条（施行日期）本标准自发布之日起施行。附件：房地产估价报告定量评审标准8附件：房地产估价报告定量评审标准目录表1房地产估价报告一般项目评审标准…………………………2表1-1市场法评审标准……………………………………………6表1-2收益法评审标准…………………………………………………7表1-3-1成本法（房地）评审标准…………………………………………9表1-3-2成本法（建筑物）评审标准………………………………………11表1-3-3成本法（土地）评审标准…………………………………………12表1-4-1假设开发法（现金流量折现法）评审标准…………………13表1-4-2假设开发法（传统方法）评审标准………………………………14表1-5基准地价修正法评审标准………………………………………15表2房地产抵押估价特殊项目评审标准…………………………16表3房地产估价报告评审工作表…………………………………略9表1房地产估价报告一般项目评审标准评审分项序号评审子项评审标准标准分扣分项目分值及说明一、封面、目录、致函、声明、假设和限制条件︵15分︶1封面（或者扉页）要素齐全，表述准确、简洁。1(1)基本要素包括：估价报告名称、估价项目名称、估价委托人（名称或者姓名）、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价作业日期、估价报告编号。每缺少一项，扣0.5分。(2)表述不准确、不简洁的，扣0.5分。2目录内容完整，前后文字、页码一致。1(1)基本内容包括：标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。每缺少一项，扣0.5分。(2)估价结果报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。(3)估价技术报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。(4)目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。3*致估价委托人函内容完整，前后内容一致，表述准确、简洁。5(1)基本内容包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。其中，无房地产估价机构盖章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项，扣1分。(2)表述不准确、不简洁的，扣1分。(3)估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。(4)落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不合格内容。4*注册房地产估价师声明内容完整、规范，针对性强。3(1)声明内容不完整或者不恰当的，扣1分。(2)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘日期的，扣1分。(3)未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明帮助者的姓名和内容的，应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣1～2分。(4)内容上与估价假设和限制条件混淆的，扣1分。(5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号的，扣1分。(6)无两名以上注册房地产估价师亲笔签名的，属于不合格内容。5*估价假设和限制条件假设和限制条件合法、必要、合理、有依据。5(1)基本内容包括：本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。缺少相关内容的，扣2分。(2)未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或者虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。(3)估价假设针对性不强的，扣1～2分。(4)估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分。(5)随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的，属于不合格内容。10二、估价结果报告︵25分︶6*估价委托人基本信息完整。1基本信息包括：估价委托人的名称或者姓名。缺少的，扣1分。7*估价机构基本信息完整。1基本信息包括：房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人（姓名）、住所、资质等级、资质证书编号。每缺少一项，扣0.5分。8*估价目的表述明确、具体、规范。2(1)估价目的表述不明确或者不具体的，扣1分。(2)估价目的表述不规范的，扣1分。(3)估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合格内容。9*估价对象估价对象范围界定清楚，基本状况描述全面、准确。5(1)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明）界定不清楚的，扣1～2分。(2)估价对象基