房地产估价报告评审标准解读

“估价报告评审标准”第二部分解读吴守志苏州科技大学土木工程学院苏州信谊房地产评估咨询有限公司“估价报告评审标准”第二部分一、估价技术报告中的1.估价对象描述与分析2.市场背景描述与分析3.最高最佳利用分析4.估价方法适用性分析二、抵押估价的特殊要求“估价报告评审标准”解读之：技术报告中的定性分析一、估价技术报告按《房地产估价规范》由以下七部分构成：(一)个别因素分析(二)区域因素分析(三)市场背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估价方法选用(六)估价测算过程(七)估价结果确定一、估价技术报告按“估价报告评审标准”由以下八部分构成：(一)估价对象实物状况描述与分析(二)估价对象权益状况描述与分析(三)估价对象区位状况描述与分析(四)市场背景描述与分析(五)估价对象最高最佳利用分析(六)估价方法适用性分析(七)估价测算过程(八)估价结果确定一、估价技术报告《房地产估价规范》：(一)个别因素分析(二)区域因素分析(三)市场背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估价方法选用(六)估价测算过程(七)估价结果确定“估价报告评审标准”：(一)实物状况描述与分析(二)权益状况描述与分析(三)区位状况描述与分析(四)市场背景描述与分析(五)最高最佳利用分析(六)估价方法适用性分析(七)估价测算过程(八)估价结果确定一、估价技术报告案例1（基本符合《房地产估价规范》要求，但按“估价报告评审标准”应判为不合格技术报告）估价对象：**市**镇**街**号办公楼，划拨用地678平方米，尚未办理房屋所有权证，现场丈量建筑面积610.28平方米。估价目的：为确定委估标的物转让价值提供参考估价时点：2009年*月*日估价结果：38.59万元一、估价技术报告技术报告原文：“一、个别因素分析本次受托估价的委估标的物位于**市**镇**街**号办公楼,房屋由**市**工商行政管理局建造，委估标的物已取得国有土地使用权证，总建筑面积经估价人员实地丈量为678平方米。二、区域因素分析委估标的物位于**市**镇**街**号,东临江苏**农村合作银行**支行，南临居民住房，西临中国银行**分理处、北隔道路临**镇文化体育中心。面临镇中路，沥青及砼路面，路面宽9米左右，道路交通较为便利。一、估价技术报告三、市场背景分析受国际金融危机影响,2008年下半年以来,房地产业有所下降，至2009年有所回暖，**镇地价一直较平稳，从2007年工业用地需挂牌出让以来，一级市场成交价基本维持在204元/平方米，商业用地在375元/平方米左右，**镇由于经济发展比较平稳，各类房地产需求不十分强烈。四、最高最佳使用分析根据估价对象现有状况及规划用途限制，目前用途即为最高最佳使用状况。一、估价技术报告五、估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，由于难以取得类似房屋的交易案例，难以应用市场法进行评估。委估房地产基本为自用，产生的收益难以量化，也不适用收益法进行评估。根据估价对象的特点及估价目的，评估人员收集掌握的资料，决定应用成本法进行评估。六、估价测算过程……七、估价结果确定……”二、估价技术报告中的定性分析及作用估价对象价格=ƒ(实物状况，权益状况，区位状况，市场状况，利用方式，……)二、估价技术报告中的定性分析及作用估价对象价格=ƒ(面积、用途、形状、地形、地势、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、权利状况、出租或者占用情况、位置、交通、环境、外部配套设施、国际经济形势、国内经济发展状况、GDP增速、CPI、PPI、居民收入水平、城市化及旧城改造进度、利率、汇率、人口数量、人口结构、房地产政策、财政金融政策、税收政策、国民经济和社会发展规划、城市规划、土地供应计划、房地产价格指数、房地产开发景气指数、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积、成交均价、房地产发展周期中所处的环节、估价对象在用途规模集约度等方面的最佳化情形、……）二、估价技术报告中的定性分析及作用实物状况描述与分析房地产状况描述与分析权益状况描述与分析技术报告中的区位状况描述与分析定性分析市场背景描述与分析最高最佳利用分析估价方法适用性分析三、房地产状况描述与分析1．房地产状况描述与分析的必要性2．描述内容（1）实物状况描述内容土地实物状况：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等，每缺少一项扣0.5分；（及其他必要的内容，例见下案例）建筑物实物状况：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等，每缺少一项扣0.5分。（及其他必要的内容，例见下案例）三、房地产状况描述与分析（2）权益状况描述内容土地权益状况：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项扣0.5分。（及其他必要的内容，例见下案例）建筑物权益状况：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项扣0.5分。（及其他必要的内容，例见下案例）在建工程权益状况：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。（及其他必要的内容，例见下案例）三、房地产状况描述与分析（3）区位状况描述内容位置状况：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(及其他必要的内容)交通状况：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(及其他必要的内容)环境状况：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(及其他必要的内容)外部配套设施状况：基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。(及其他必要的内容)三、房地产状况描述与分析3．描述原则（1）内容完整、详略得当（2）层次分明、条理清晰（3）用语简洁、表述规范三、房地产状况描述与分析4．分析内容5．分析原则（1）全面性（2）一致性（3）针对性（4）客观性三、房地产状况描述与分析案例2（房地产状况描述与分析不完整，但实物状况分析与区位状况分析有针对性）估价对象：**市**路**号楼负二层仓库（建筑面积1060.36㎡）、负一层车库（建筑面积2582.39㎡）、第一层商业用房（建筑面积219.99㎡）、第三层经营用房（建筑面积1644.14㎡）估价目的：司法鉴定估价时点：2008年*月*日三、房地产状况描述与分析“一、个别因素分析估价对象位于**市**路**号楼，土地级别商业4级、住宅3级，距**商业步行街约2000米，临**支路，位于住宅密集区，商业地理位置一般。估价对象一：负二层仓库，无自然采光及通风口，仅能通过楼梯和电梯进出，对其利用有一定负面影响。估价对象二：负一层车库，尚未划分车位数量，一个车道出入口，该车库服务对象主要是大厦业主及附近居民，此类房地产市场需求量有限，由于内部结构柱尺寸较大，故其利用率偏低，车位出入口较小，对其利用造成影响。三、房地产状况描述与分析估价对象三：第一层商业用房，本次估价对象为**号、**号房，临支路，开间为8.7米，形状规则，现与后部一起被出租作为超市使用。估价对象所处位置商业繁华程度一般，人流量一般。估价对象四：第三层经营用房，本次估价对象为**号、**号、**号，原设计出入口三个,通过步行楼梯有个入口可达，现仍有一个出入口封闭未使用，现电梯于该层的开口已封未使用，估价人员经过现场估价人员从现场查勘情况分析其作为办公用房、茶楼、餐馆较为合适。三、房地产状况描述与分析二、区域因素分析1.区域因素**市是**地区最大的工业城市，……（宏观区域因素描述与分析，略）。2.区位条件（1）位置条件估价对象位于**市**路**号楼，土地级别商业4级、住宅3级，距**商业步行街约2000米，距**转盘约1500米，临**支路，位于住宅密集区，商业地理位置一般。三、房地产状况描述与分析（2）交通条件估价对象临**支路，距主干道**东路约30米，距**公交车站约50米，与交通主干道**路相连，有416、868、113、121、135、138、604、704、861等多路公交车通行，可通达主城各区，交通便捷度较高。（3）区域环境估价对象为位于**区**园，附近主要以住宅楼盘为主，附近有**特种机器厂、**医院、**三小、**市场、**大厦、**小区等、区域内基础设施及市政配套设施较齐全，商业氛围及人流量一般。”三、房地产状况描述与分析案例3（房地产状况特别、价值影响因素复杂，房地产状况描述与分析符合评审标准要求）案例背景：**市商业中心某沿街店面因租赁纠纷涉讼，受法院委托评其租赁价值，本项目估价对象是明确的，门面也不大，仅百余平方米，但其实物状况、价值影响因素极其复杂，具体复杂性在于(见下示意图)：1.估价对象为**大厦底楼东南侧原***手机大卖场，但该估价对象仅为产证房产之局部：房产证面积141平方米，估价对象为其中的110平方米；2.产证房产坐落于两面临街之街角地，但临主要商业大道人民路之约1/4深度之部分为业主方**银行作自动三、房地产状况描述与分析取款用，明显影响估价对象之商业价值，但来自**路之客流又可经由自动取款处到达卖场店堂；3.***手机大卖场租赁估价对象时，产证房产沿**路部分为墙体，业主方**银行欲破墙开门提升其商业价值，但多方交涉仍办不下相应手续，沿**路破墙开门之现状系在承租人***手机大卖场手中实现；4.**街系***步行街商业广场之西侧之人行小道，原估价对象仅南端开有3.77米宽的门面，余为橱窗墙体，且沿**街估价对象一侧建有绿化花坛及有大量非机动车辆停靠，在一定程度上影响了估价对象的商业价值；5.***手机大卖场承租估价对象后，作了内装修。三、房地产状况描述与分析**商业大厦хх路**大厦**街**商业广场**手机卖场**银行路民人三、房地产状况描述与分析“一、实物状况描述与分析估价对象为**市人民路***-A房地产中***手机大卖场租赁部分，房屋建筑面积110平方米。估价对象属**市人民路**大厦底楼之部分。**大厦为一钢筋混凝土结构的商务大楼，房屋总层数为26层，其中地下一层、地上25层。外墙面涂料粉刷、局部铝合金玻璃幕墙。按权属证书，**大厦底楼东南角房屋呈规则矩形，归**银行**市分行所有，建筑面积141.09平方米，室内层高4.8米。本次估价对象为位于该房屋北端、建筑面积为110平方米的部分，其余南端临人民中路之部分由**银行安设柜员机以作自动取款处用。三、房地产状况描述与分析**银行的该宗房屋，南临人民中路，临街面宽7.8米，其中仅东侧4.2米开有门面，余为墙体，据委托方及当事人介绍此门面系由承租方***手机大卖场破墙改造实施。估价对象东临***步行街区西侧之**街，临街面宽11.3米，其中仅南端开有3.77米宽的门面，余为橱窗墙体。沿**街估价对象一侧建有绿化花坛，且附近见有大量非机动车辆停靠，在一定程度上影响了估价对象的商业价值。估价对象见有一般性商业门面房装修：地砖地坪，西侧镜面玻璃贴面、东侧不锈钢橱窗，木板吊顶。三、房地产状况描述与分析估价对象设备设施状况为通给水、通排水、通路、通电和通电讯，但因租赁纠纷，至估价时点室内已停止供应水、电。估价对象建成于上世纪90年代中期，维护保养情况良好，目前处于空置停业状态。三、房地产状况描述与分析作为商业用房，估价对象建筑结构坚实、体量适中、楼层位置优势明显，商业经营范围可结合周边环境，作宽泛选择，可实现最高最佳利用。但另一方面，作为客流主要出入口的临人民路一侧，原先并无门面，现门面系由承租方破墙改造实现。同时，一则受客观条件限制，门面宽度有限；二则直接临街部分为他人所用，虽然并不影响客流借道进出，仍在相当程度上影响了估价对象的商业价值。三、房地产状况描述与分析二、权益状况描述与分析**路***-A房地产持有**市人民政府2006年6月19日核发的《国有土地使用证》和**市房产管理局2006年4月6日填发的《房屋所有权证》，登记信息显示：地类用