房地产信托后期管理

房地产信托后期管理•房地产信托产品的后期管理措施通常会采取:•资金监管•议事表决•印章管理•现场检查•信息披露•项目监控相对于信托贷款后期管理制度分五类1.项目公司董事制度2.项目公司财务管理3.项目公司印信管理4.工程监管及其进度控制5.信托资金退出方案的提前沟通机制项目公司董事制度•项目公司根据业务具体情况设立董事会，或在不设董事会的情况下设立执行董事。对于设立董事会的项目公司，信托公司委派的董事原则上会占董事会的多数席位；在不能取得多数董事席位的情况下，信托公司委派的董事对项目公司某些重大决议具有否决权。对于不设董事会的项目公司，信托公司一般会委派项目公司的执行董事。•委派原则：须委派一名董事时，由中后台委派；须委派两名董事时，其中一名由前台委派。•公司授权董事、财务总监等股东代表按相关信托文件、等章程行使股东权利，任何需要股东会，董事会作出决议的事项，均应先通过公司审批。项目公司财务管理•监控措施：良好的货币资金业务授权审批制度，可控制货币资金的支付和调拨。日常账户月度资金支出预算执行情况报告资金预算监测预警制度资金支出预算管理结算账户财务管理项目公司财务管理•《管理财产管理运用处分计划书》按模式定期形成情况报告•定期结合市场情况对担保物的固执进行分析，对重大变化进行反应报告。•信托资金划入项目公司监管账户前须有放款前置条件，核实清单报房地产基础设施事业部和信托托管部审核•销售回款实时监控：1.通过银行账户核实银行流水账户和会计核算的一致性。2.核实企业销售软件信息和政府交易网络信息一致性。3.核实企业销售软件信息和银行收款信息的一致性。4.通过为销售资产及在建资产对未来可售收入进行分析预测可回流资金情况。项目公司财务管理•资金运用合理、合规，符合建设形象进度•对预算和完成情况进行评估•建立预算和计划审批制度（重点环节支付资金先审后用，其他资金先用后审）•重大合同签约要事前审批•建立项目资金使用日报表•建立计划和预算台账（定期跟踪分析）•编织资金来源与运用平衡表•设立企业现金风险点并提前预警(适用于股票质押)项目公司印信管理•信托公司遵循《信托财务专用印章管理办法》•信托公司一般会指派或认可专职人员负责印信的统一管理，包括公章、合同章、财务专用章、人名章、营业执照、组织机构代码证、税务登记证等。项目公司公章的使用则由信托公司委派的董事或者执行董事和总经理共同批准，其他印章的使用一般由项目公司总经理批准。•信托财务专用章一共2枚，分管不同业务大区的用印事项•启用印章时须有相应责任人签字确认，收回时也应登记原因及日期和责任人确认项目公司印信管理用印使用范围：1.信托账户预留印鉴2.信托资金收款收据及普通收据3.信托财务报表4.信托贷款利息传票5.银企对账单6.询证函7.其他经授权的用印事项用印权限以及程序遵循《信托财务专用印章管理办法》，并逐一登记工程监管及其进度控制•在房地产信托项目中，工程监管内容通常包括工程形象进度、项目开发流程、施工进度计划、资金使用情况、总包(分包)合同情况、供材合同情况、成本控制情况、销售回款情况、工程结算情况等。信托公司有时还会要求项目公司定期提供月度施工进度报告或者汇报项目公司监管情况。•指派相依工作调查人员定期形成文字及实地拍摄情况上报•重要事项有相应监理单位进行调查取证信托资金退出方案的提前沟通机制•有些信托公司会要求项目公司提前沟通信托资金的退出方案，对项目运行风险做出分析并提出相应的风险预案。如果遇有退出方案出现或可能出现问题时，信托公司也会提出应对措施，包括延长信托期限、增发信托份额、转让项目权益、处置相关资产、修订退出机制、启动应急预案等。相应审批签报流程示意图相应审批签报流程示意图相应审批签报流程示意图相应审批签报流程示意图