2018年房地产形势分析观察小结

2018年房地产形势分析观察小结房地产政策走向标杆房企拿地、销售情况2018年房地产关键词目录房地产政策走向党的十九大报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018年国务院政府工作报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。当前房地产主要政策1、完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构（1）大力发展住房租赁市场（2）加大对新市民的公租房保障力度（3）因地制宜发展共有产权住房（4）继续推进城镇棚户区改造（5）加强城乡统筹和区域协调，推动城乡一体化建设2、防范化解房地产风险（1）加强金融管理，防止资金违规流入房地产（2）完善土地供应管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例，防止高价地推涨房价3、引导住房需求合理分布，加快疏解人口过多、房价过高特大城市的部分城市功能，促进大中小城市互联互通，带动周边中小城市、县城和小城镇的发展4、大力整顿规范市场秩序，坚决打击投机炒作，净化市场环境5、研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责6、加快研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制金融界的观点2018年，房地产将迎来历史性巨变第一，政策调控的效应将在2018年全部显现，随着四五线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；第二，房地产企业也好，购房者也好，还是吃瓜群众，对房地产的思考仍然停留在过去的思维，没有意识到房地产的天变了，没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化，房地产上半场已经结束，下半场正式开启，而下半场无论在政策环境、盈利模式，以及竞争路径和理念上，都和过去20年完全不同，房地产正在迎来真正的历史性巨变。——马光远（2018.1.2）房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三个维度观察：房地产变天了，2018年钱荒会再现！国人63%财富是房产，刺破将不堪设想！中国的房地产泡沫是刚性的泡沫，还不能破，人们的财富都压在这儿一旦刺破不堪设想。我们房地产泡沫的提法是抑制资产泡沫。要防止房地产的泡沫破灭，引爆金融风险。现在决策层对于房地产极其担忧，担忧房地产是未来中国的黑天鹅事件，对房地产泡沫的警惕性非常高，所以这次抑制资产泡沫重点是房地产。监管主要关注一组数据，就是住房供给与刚性需求的关系。如果住房供给过多，超过刚性需求了，比如说平均每家五套房，泡沫就破了。——魏杰（2018.2.6）房地产周期，长期看人口，中期看土地，短期看金融。房地产周期处于调控中期，房地产销售、土地购置、到位资金增速等先行指标显著回落，房地产补库、租赁房建设、行业并购、地产企业高周转等将支撑房地产投资，但紧张的融资环境将增加未来房地产投资下行压力。金融监管对于社会融资带来持续的收缩效应，在去杠杆去通道去链条取得积极成效的同时，企业信用风险开始显现，金融周期最困难的时期或许还未到来。房地产销售、土地购置和到位资金增速回落，棚改和因城施策支撑中西部好于东部，补库存、棚改、房企“高周转”仍支撑地产投资。——任泽平（2018.5.16）房价的暴涨时代已成历史。房地产市场问题的根源，就在于城市土地供应不足，而房企们的激烈厮杀，则让房地产开发的成本不断上升，从而最终推高整体房价。不过，目前管理层也在有意地增加土地供应，比如让集体土地入市，允许开发商可以建立公共租赁住房，试图改变土地“垄断”的情况。此外，管理层也加大了力度打击囤地行为，房企疯狂炒地皮的现象也得到遏制。从全国范围来看，未来房价大涨行情并不现实。——李稻葵（2018.4.2）房价的暴涨时代已成历史。房地产市场问题的根源，就在于城市土地供应不足，而房企们的激烈厮杀，则让房地产开发的成本不断上升，从而最终推高整体房价。不过，目前管理层也在有意地增加土地供应，比如让集体土地入市，允许开发商可以建立公共租赁住房，试图改变土地“垄断”的情况。此外，管理层也加大了力度打击囤地行为，房企疯狂炒地皮的现象也得到遏制。从全国范围来看，未来房价大涨行情并不现实。——李稻葵（2018.4.2）地产界的看法所有的人都要特别重视这次调控。因为调控的力度大于过去任何时候。如果这样下去，市场会有变化的。最近已经发生了，一是老百姓的预期已经改变，二是贷款难了，资金收紧了。这两个叠加起来，对市场的冲击会比较大。但是，中国的经济和房地产市场都不会崩溃，基本面好的地产公司也不会发生什么问题。过去，我们公司对风险控制上做得特别好，因为这个行业最大的风险就是不要买太贵的地。下一步，我们不买地了，账上就会积累很多资金。因此，只要控制买地节奏，就很控制风险了。——孙宏斌（2018.3.29）严格说起来2018年是没法预测的。假定按照现有的政策不变，比如说房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变。楼市会有这样的变化：1、2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降；2、房地产开发面积会下降。从2017年竣工情况来看，房地产开发面积并没有得到好转，房子卖了将近17亿平方米，但是的竣工只有10亿多点；差距越来越大；3、房价下降的城市会越来越多。——任志强（2018.2.1）这个行业有三句话需要记住，第一句话是关于行业定位的，房子是用来住的不是用来炒的，第二句话是关于住房制度，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，第三句话是关于行业需要实现目标，让全体人民住有所居。——郁亮（2018.3.27）标杆企业拿地、销售情况（2018年1-5月）拿地情况从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利居前三甲。TOP10房企1-5月拿地总额3696亿元，占TOP50企业的45.7％，龙头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。品牌房企资源集聚效应日益加强，强者恒强态势凸显。1-5月，TOP10房企拿地总额，同比平均增长率为40.7％，依旧保持较高拿地水平，强者恒强态势凸显。从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中西部成为开放新高地。从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，三四线重点城市持续火热。2018年房企拿地趋势1、投资拿地，逐渐成为房企进退与生死存亡的关键；2、对手变伙伴，合伙拿地，联合体拿地开始成为拿地典型潮流；3、过去招拍挂是拿地主渠道，如今并购成为拿地主渠道。销售情况2018年1-5月，TOP100房企整体销售规模达3.47万亿元，同比增长33.5%，继续保持快速增长，其中前10房企的销售额占比达43.1％，行业寡头态势初现。龙头房企中，碧桂园，恒大得益于三四线布局，今年1-5月累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。2018年房地产关键词房地产小年房地产小年就是房地产行业会下降，相对来说不景气，房子的销量会出现整体性的下降……房地产走势核心看政策，对此，万科预估2018年调控政策是不动摇的，力度也基本不会放松。自2017年3月份后贷款首付标准提高，直接提升了交易门槛，而且实际利率上升，直接提升交易成本，而且资金链持续收紧，按揭放款量逐月下降，流动性持续比较紧张，这种更直接的基于信贷端口的收紧政策，会对需求产生更直接的影响，会直接带来2018年的销售进一步放缓。万科预估2018年将是房地产的小年！2018年市场会调整，对于核心的一二线城市虽然成交量明显下降，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对于三四线城市，针对那些销售规模和价格快速增加，本身又没有新的就业人口，基础设施也没有明显改善，随着政策的冲击，市场一定有压力，销售面积可能会下滑。对开发商来说，最主要的资金来源是销售，当2018年销售量不具备继续上升基础，特别是2018年又迎来债务还债的高峰期后，最终留给房企新投资的预期会下降，新开工会受到影响。从整体的投资来说，因为在建的规模在增加，整体的投资还会增长，但增速会放慢。并购2018年以来，房地产企业融资渠道从银行放贷、国内发债、信托融资全面收紧。业内人士认为，大型房企销售回款相对更快，能够更好地适应灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力弱，在巨大资金压力下可能选择出售资产。2018年房地产行业将迎来并购热潮。融创是业界知名的并购之王，自2012年以来就开始关注并购拿地策略，自2014年收购绿城、佳兆业等事件失败后，融创汲取经验教训，2015年开始重新发力并购，尤其是2016年开启疯狂并购模式，在并购市场所向披靡，期间更是通过多起大型并购一举进入多个重点城市。2017年融创在公开市场采取更加谨慎的土地获取策略，控制投资风险，同时也继续通过并购、合作方式进一步巩固土地储备。据统计，截至2018年3月末，融创土地储备达到了2.18亿平方米，超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市，平均土地成本仅4728元/平方米。其中，通过并购获取的土地储备近1.1亿平方米，占比达50%，旧改等协议状态的土地则占到了约33%。品质时代2018年中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定的态势，房价结束快速上涨，房地产开发投资进一步放缓，2017成为“超级繁荣期”的尾巴。将视线放至更长的周期，则是中国房地产过去近20年以来数量驱动时代的结束。人民群众对美好生活的追求使房地产进入到品质驱动时代——围绕房屋的居住属性，如何为消费者提供更高品质的居住产品和服务是未来行业增长的核心价值。旭辉总裁林峰说，他认为，随着十九大精神的贯彻，开发商在未来发展上一定以质量优先，而不仅仅是谈规模。同时，他们会考虑覆盖所有的社会需求层面，而不仅仅做高端住宅，还要提供租赁服务，让住户用较低的价格同样可以享受到美好的生活。重质量，不重规模；重服务，而不重销售。这就是房地产开发企业未来在转型最重要的一个方向。郁亮说，国家发展阶段发生了变化：从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。“发展”比“增长”更加全面，“质量”比“速度”更加重要。对企业来说，我们需要摈弃片面追求规模和增长速度的思维，更关注企业发展的质量。包括产品、服务的质量，也包括经营、管理质量。企业的经营、管理要有助于社会整体的健康发展，要做贡献，不要添乱，更不要成为麻烦制造者。其次，要把我们的经营、管理水平放到全球视野当中去检验，要和全球最先进的经营、管理水平同场竞技，要和全球科技水平最高、效率最高的企业正面竞争。租购并举对于房地产调控来说，“租购并举”是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。郁亮认为，在租购并举的市场要求下，企业必须更多地站在消费者而非开发商的角度看问题。“不是‘购租’而是‘租购’，说明未来需要更重视‘租’而不是‘购’。”从2015年成立长租公寓品牌“泊寓”以来，截至2017年，万科泊寓累计获取房源超10万间，开业超3万间，覆盖29个一、二线城市。解放日报上观新闻记者了解到，在上海市场，泊寓已开出7家门店，整体入住率达到90%。在郁亮看来，万科完全具备跻身全球最大住房租赁企业行列的条件，未来发力点将继续以集中式公寓和家庭公寓为主，计划2018年新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。“德国的住房租赁市场全球闻名，当地最大的租赁企业规模是33万间公寓，我们计划用三年左右的时间赶超。”任志强则表示，房子是用来投资的，不靠私人住房补充和建立租赁市场，中国的租赁是解决不了问题的，租赁新政解决刚需问题需30年。租售并举，租的是使用权，买的是产权，这个城市有大量的外来人口才需要租,所以租售并举，在中国大概不超过20个城市。房子越便宜的地方，越不需要租。链家集团董事长左晖称：习近平总书记在党的十九大报告中强调