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信托基础知识目录1．什么是信托...........................................................................................12．信托起源...............................................................................................13．什么是信托投资公司..........................................................................24．信托的优点...........................................................................................25．信托对受益人利益有保障..................................................................36．信托与其他财产管理制度的区别......................................................37．信托与委托的区别..............................................................................48．信托与监护的区别..............................................................................59．投资信托与信托投资..........................................................................610．什么是投资信托................................................................................611．什么是资金信托.................................................................................712．我国现行的资金信托包括：............................................................713．信托净值计算方法............................................................................814．不动产资产信托..............................................................................1015．不动产资产信托证券化的优点......................................................1016．什么是房地产信托..........................................................................1117．房地产投资信托简介......................................................................1218．房地产信托的作用..........................................................................1319．房地产信托公司的收益..................................................................1311.什么是信托目前，许多投资者可能对“信托”这两个字眼还比较陌生，对“信托投资公司”在做什么、能做什么还不大了解。实际上，信托作为法律上的一种财产管理制度，在发达的市场经济国家，已经与“银行、保险、证券”并称为现代金融业的四大支柱产业；信托投资公司就是从事信托投资业务的公司。根据2001年10月1日正式施行的《中华人民共和国信托法》，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。上述财产权，是指以财产上的利益为标的的权利，包括物权、债权、知识产权，以及其他除身份权、名誉权、姓名权以外的无形财产权。2.信托起源信托起源于英国，是建立在信任的基础上，财产所有者出于某种特定目的或社会公共利益，委托他人管理和处分财产的一种法律制度。信托制度在财产管理、资金融通、投资理财和发展社会公益事业等方面具有突出的功能，尤其是在完善财产制度方面发挥了重要作用，已经为世界上许多国家所采用。就个人信托而言，发展到现在，其的功能已相当广泛，包含财产移转、资产保全、照顾遗族、税务规划、退休理财、子女教育保障等，我国正处于信托观念启蒙期，推出的信托产品还只局限在投资型信托。随着人们生活水平的不断提高，信托这种安全有效的财产管理制度必将得到更加广泛的应用。“信托”一词的一般意义，是指将自己的财产委托他人代为管理和处置，即我们俗称的“受人之托、代人理财”，它涉及委托人、受托人、信托财产、信托目的和受益人。在我国《信托法》中，将信托的含义定义为委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。故信托是由财产的被移转或处分，及当事人间管理、处分义务的成立等两部分结合而成。23.什么是信托投资公司信托投资公司，在我国是指依照《中华人民共和国公司法》和根据《信托投资公司管理办法》规定设立的主要经营信托业务的金融机构。设立信托投资公司，必须经金融主管部门批准，并领取《信托机构法人许可证》；未经金融主管部门批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位不得在其名称中使用“信托投资”字样。信托投资公司市场准入条件较严，注册资本不得低于人民币3亿元，并且其设立、变更、终止的审批程序都必须按照金融主管部门的规定执行。到2011年为止，我国已获准重新登记的信托投资公司总共才56家，依据每个省批准一到二家信托投资公司的原则，在今后的一段时间内我国的信托投资公司数量不会超过60家。4.信托的优点信托投资机构通过与客户（委托人）签订信托协议，明确委托人、受托人和受益人三方权利和义务，由信托投资公司利用其所拥有的专业队伍和研究平台，作为受托人全权负责信托资金的投资管理运作。以专业化的运作为客户（委托人）提供增值理财服务。投资方向以国内证券市场上市的股票、基金、上市公司国有股、法人股、债券和货币市场为主。可分为股票投资信托和债券投资信托等。主要特点有：1．专业管理、专家理财：信托投资公司根据宏观经济、行业及上市公司基本面和大势的研究，充分发挥专业理财能力，合理配置信托资金的投向及比例，在资金安全性和收益性上实现平衡。2．多元的投资组合：信托资金投向为上市公司流通A股、债券、基金等，在考虑资金安全性和收益性的基础上，设计多元的投资组合，在不同投资品种之间进行投资组合的配置和调整。3．完善的风险控制体系：信托投资公司通过建立完善的投资决策体系、风险控制体系，确保信托资金的安全运用。4．稳定的投资回报：经过信托投资公司专业的投资管理运作，可预期实现3高于同期国债及银行存款的投资收益。5.信托对受益人利益有保障保护受益人利益是《信托法》的一项基本原则，这一原则主要体现在以下两方面：一是信托财产具有“独立性”———委托人设立信托和受托人受托管理、处分信托财产均以受益人利益或特定目的为核心，信托一经有效设立，在未达信托目的之前，信托财产将是“封闭的财产”，一方面，信托财产脱离委托人的控制，与其未设立信托的其他财产相区别，其继承人或债权人无权追及信托财产；另一方面，从受托人角度看，信托财产不属于其固有财产，也不属于其对受益人的负债，更不属于其清算财产。二是信托受益权的优先性———信托财产的独立性，使信托财产免于为委托人或受托人的债权人所追索，从而赋予受益人对信托财产享有优先于委托人或受托人的债权人的权利，这就是受益权的优先性。我国《信托法》赋予了受益人调整信托财产的管理方法和监督受托人信托活动的广泛权利。《信托法》规定，受托人在管理、处分信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎和有效管理信托财产的义务。受益人对受托人违反信托的行为享有申请撤销权、请求恢复原状权或请求赔偿权，享有对受托人的解任权或申请解任权。按有关规定，受托人因处理信托事务不当造成信托财产损失的，受托人应负补偿或赔偿责任，使受益人的利益得以实现。这一原则与现代金融市场上的投资者保护原则是一致的，为以受益人身份参与信托投资的广大投资者的合法权益提供了充分保障。6.信托与其他财产管理制度的区别一般来讲，较为常见的财产管理制度主要有信托、委托和代理三种。所谓“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名义和费用处理他所受托的事物，而受托人所从事代理活动的后果和责任均由委托人承担。所谓“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名义，在授权范围内与第三者进行法律行为，而这种行为的法律后果直接由被代理人承担。4信托同委托、代理很相似，他们都是以当事人之间的依赖关系为基础而成立的制度，但信托时，要把财产占有权转移给受托者，因此信托的当事人之间的信赖关系比委托和代理更加密切。有时候同样是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一种方式去完成，但授予的权限和信赖的程度并不一样。信托与委托、代理的区别主要表现在以下几个方面：1.当事人不同。信托的当事人是多方的，从法律上讲，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人还可为多人。而委托、代理的当事人仅为委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)双方。2.成立的条件不同。设立信托必须有确定的信托财产，委托人没有合法所有的、用于设立信托的财产，信托关系就无从确立。委托、代理管理则不一定以存在财产为前提，没有确定的财产，委托、代理关系也可以成立。3.财产占有权不同。信托设立时财产占有权转移到受托者手中，由受托人代为管理和处分。而委托、代理标的物的占有权始终由委托人或被代理人掌握，并不发生占有权的转移。4.财产的性质不同。信托关系中，信托财产是独立的，它与委托人、受托人或者受益人的自身财产相区别，委托人、受托人或者受益人的债权人均不得对信托财产主张权利。但委托、代理关系中，即使委托、代理的事项是让委托人(代理人)进行财产管理或者处分，该财产仍属于委托人的自有财产，委托人的债权人仍可以对该财产主张权利。7.信托与委托的区别从概念上看，委托与信托有许多共同点，即都是基于彼此的信任而产生，都是一方受托为他方办理事务，由他方承担委托事务法律后果的行为。但信托和委托是有区别的，可以说信托是一种特殊的委托，归纳起来两者区别有以下几方面：1.法律对合同主体及主体资格的要求不同。委托合同的当事人是委托人和受托人，委托合同的主体十分广泛，法律对受托人没有特别要求；信托合同的当事人是委托人、受托人、受益人三方，营业信托的受托人在法律上要求较为严格，是经有关部门批准专门经营信托业务的法人。52.委托事务的性质和范围不同。委托是一般合同关系，其所涉及的事务没有特别限定，除了财产委托事务之外，还可以委托代理其他事务；而信托的实质是财产管理关系，信托事务仅限于与财产管理有关的特定事务。3.合同是否有偿不同。信托合同是有偿的、从事信托事务的经营行为；而委托合同既可以是有偿的，也可以是无偿的。4.办理受托事务的名义不同。委托既可以受托人的名义，又可以委托人的名义办理受托事务，在后一种情况下，委托人直接与第三人产生权利义务关系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名义办理信托事务，委托人不直