资产评估学-第四章房地产评估

资产评估学第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节成本法在房地产评估中应用第四节收益法在房地产评估中应用第五节市场法在房地产评估中的应用第六节假设开发法1第一节房地产评估概述一、房地产及其特性二、房地产评估的原则三、房地产评估的目的和价值类型四、房地产评估的程序2一、房地产及其特性(一)房地产的概念(二)房地产的特性3(一)房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指人工建筑而成的空间和实体，由建筑材料、建筑配件和设备（如给排水、卫生、照明、空调、电梯、通讯等设备）等组成的整合体；其他地上定着物是指附着于土地、建筑物上，与土地、建筑物不可分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏房地产完整性或功能，或者房地产的价值会明显受到损害的部分，如树木、花草，埋设在地下的管线、设施，建造于地上的道路、围墙等。因此房地产本质上包括土地和建筑物两部分。4(一)房地产的概念房地产包括土地和建筑物两大部分，并不意味着只有土地和建筑物合成一体时，才称为房地产，单纯的土地或建筑物都是房地产，是房地产的一种存在形态，房地产只是一种统称。在房地产评估中，评估对象有三种：土地（也称地产）建筑物房地合一（也称房产）5(一)房地产的概念房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地产是三者的结合体。物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件、平整程度及开发程度等。权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产物质实体而衍生出来的权利、利益和收益。区位：是房地产的位置、配套设施、周边环境及与周边房地产的关系等,。6(二)房地产的特性房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关，由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土地，是以土地特性为基础的。71.土地的自然特性土地的自然特性主要表现在以下几个方面：（1）数量的有限性(不可再生性)（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（4）效用的差异性82.土地的人文特性土地的人文特性主要表现在以下几个方面：（1）用途的广泛性（2）供给的稀缺性（3）社会经济位置的可变性（4）可垄断性93.建筑物的特点与土地不同，建造于土地上的建筑物是劳动产品，是一种社会资源，具有不同于土地的自身特点，其表现在：（1）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源104.房地产的特性房地产的特性是土地和建筑物各自特性的综合，其主要有以下几个方面：（1）位置固定性（2）使用长期性（3）投资大量性（4）影响因素多样性（5）保值增值性11二、房地产评估的原则房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估中还应遵循一些专业性原则。有些资产评估的一般原则，由于房地产评估需刻意去遵循，我们也把它归结为房地产评估的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要有：1.合法原则2.最高最佳使用原则3.房地综合考虑原则4.区域及地段原则12三、房地产评估的目的和价值类型涉及房地产评估的情形有三种：一是房地产的交易（包括房地产与其他资产一起）需对房地产评估，如转让、投资、抵押及纳税等，一般情况下都需评估房地产的市场价值。二是企业价值评估采用资产基础法，需分别评估企业各项资产的价值，包括企业中的房地产（在企业的会计纪录中可能反映的是开发成本（存货）、投资性房地产、固定资产、在建工程和土地使用权）。这种情况下应按贡献原则评估房地产的在用价值。作为固定资产的房地产应该评估在现行市场价格条件下的重置价值（就是在用价值）。重置价值与市场价值在价值的构成上存在差异，其包含了重置房地产的税费。作为存货的房地产评估的是变现净值。企业中的投资性房地产应该评估市场价值或收益现值。13三、房地产评估的目的和价值类型第三种情形是以财务报告目的的评估，评估什么价值类型应按照会计计价（准则）的要求。后续计量（公允价值）减值测试（可回收金额）购并价格分摊（公允价值）14四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项（二）制定评估作业计划及评估技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告15（一）接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估目的2.明确评估对象和范围3.明确评估基准日4.明确评估结果的价值类型5.明确评估报告提交的日期16（二）制定评估作业计划及评估技术方案制定评估作业计划主要是对评估各项工作的日程进度作出合理的安排，以便控制评估进度，按时完成评估任务，同时要安排评估人员，组织评估项目组。制定评估技术方案主要是选择和确定评估的基本技术思路和方法，使评估人员在现场勘察及收集有关评估数据资料时有的放矢，避免重复劳动，提高评估的工作效率，因为，不同的评估方法所需要的数据资料并不完全相同。17（三）现场勘察及收集数据资料现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行实地勘察，以充分了解被估房地产的实体状况和所处的区域环境的情况。在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。18（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告根据所选定的方法和在对所收集到的有关数据资料分析的基础上，评估人员进行评定估算，得出评估对象房地产符合评估目的的评估价值。在条件允许的前提下，评估人员应尽可能采用多种方法同时进行评定估算，以便利用不同的评估方法所得到的评估结论进行相互比较验证，最后综合分析后得出一个尽可能公平合理的评估结果。在得出评估结果后，应根据房地产评估的具体情况，或者单独提出完整的评估报告，或者出一份房地产评估的分报告，作为总报告的一个部分。当然这取决于房地产评估是独立的，还是作为企业资产评估的一个部分而定。19第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类二、房地产价格的构成三、房地产价格的影响因素20一、房地产价格和价值的种类由于房地产的特殊性，房地产与其他资产相比，其价格或价值的表达术语或种类比较多。当然这里讲的价格或价值的种类可能只是表现形式的不同，并不表明其一定存在本质上的差异，这与前面讲的价值类型不同，价值类型是表明评估结果的价值属性，不同的价值类型存在着本质上的差异。（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价（三）所有权价格和使用权价格（四）市场交易价格和评估价值21（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格这是一组按房地产三种存在形态划分的价格。1.土地价格。土地价格是土地使用权价格，简称地价。通常是指空地的价格，根据目前我国的地价体系，地价又可具体分为若干种类。（1）基准地价（2）标定地价（3）出让底价（4）转让价格（5）其他价格。主要有抵押价格、课税价格和征用价格。22（1）基准地价基准地价是指在城镇范围内一定区域内,对现状利用条件下不同级别或者不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。包括以下含义：一是某一时点的；二是一定区域内的级别平均价格；三是按不同用途分别测定的平均价格。（2）标定地价标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常市场条件下于某一时点的土地使用权价格。23（3）出让底价。出让底价是政府出让土地使用权（招标或拍卖）时确定的最低价格，若低于这个价格则不出让。（4）转让价格。是指土地使用者在使用期内，将已取得的土地使用权再转让的价格。土地经改良、开发，使用权价格会增值。转让价格具体包括：买卖价格、租赁价格。买卖价格是以买卖方式让渡土地使用权的价格；租赁价格是以租赁方式让渡土地使用权的价格，一般以租金的形式表现。（5）其他价格。主要有抵押价格、课税价格和征用价格。抵押价格是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的合理价格；课税价格是按照税法规定，构成房地产课税基础的价格；征用价格是政府征用土地对被征用土地的权益主体进行补偿而评定的价格。242.建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。在现实生活中，单纯的建筑物价格并不多见，因为很少有单纯的建筑物买卖实例。3.房地产价格房地产价格是土地（地产）价格和房产价格的统称，通常称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地在一起的价格，即房地价格。25（二）总价格、单位价格、楼面地价这是按房地产价格表示单位划分的价格。1.总价格是指房地产的整体价格，它可以是一块土地的价格，也可以是一套房屋的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产的价格水平。2.单位价格是指房地产的单位面积价格，它可以是土地的单位面积价格，也可以是房屋建筑物单位面积价格，还可以是房地合一状态下（房产）的单位面积价格（一般指建筑面积）。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。3.楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价＝土地总价格/建筑总面积或：楼面地价＝土地单价/容积率。在现实中，楼面地价比土地地价更能说明土地价格的高低。26（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格。在中国土地所有权归国家所有或农村集体所有，没有土地所有权价格，但土地使用权可以出让、转让。房地产使用权价格主要是指土地使用权价格，对房产来说，其使用权价格就是租金价格。（使用权房-租用国家的房屋）。其他权益价格是指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益权益价格，如租赁权价格、抵押权价格等。27（四）市场交易价格和评估价值这是按价格形成方式划分的一组价格。1.市场交易价格市场交易价格是房地产在市场上实际成交的价格。由于交易的具体环境条件不同，实际交易价格具有个别性，而且市场交易价格经常波动。市场交易价格一般具有的作用是：作为交易双方收支价款的依据、交纳契税和交易手续费的依据等。2.评估价值评估价值是评估人员根据评估目的、被评估房地产的状况、评估时的市场条件等评定估算的价值。房地产评估价值根据其目的和作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。28二、房地产价格的构成房地产作为商品，其价格应与一般商品一样，由生产成本、税金、利润和销售费用等因素构成，所不同的是各因素的具体内容。一般来说，房地产商品的价格由以下七大项构成：土地取得成本开发成本管理费用资金成本销售费用销售税费开发利润29（一）土地取得成本取得房地产开发用地的必要支出。1.通过政府出让取得。但由于政府通常是毛地出让，土地取得成本包括拆迁安置补偿费和土地使用权出让金和税费（契税）。2.通过市场上“购买”取得的，即购买其他开发商转让的的土地，土地取得成本包括购买土地的价款和应缴纳的税费（如契税、印花税、交易手续费）。30（二）开发成本1.勘察设计和前期工程费。包括可性行研究、规划、勘察、设计及“三通一平”或“七通一平”、施工执照费等工程前期所发生的费用。2.基础设施建设费。包括工程（红线内）所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用。3.建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。4.公共配套设施建设费。包括由开发商承担的非营业性的公共配套设施的建设费用，如居委会、派出所、托儿所等的建设费用。5.其他工程费。包括工程监理费、竣工验收费等。6.税费。即房地产开发过程中由开发商承担的税费。31（三）管理费用、（四）资金成本（三）管理费用管理费用包括房地产开发商开发过程中支付