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1星河传说帕萨·迪纳酒店公寓前期物业服务协议东莞联华物业管理有限公司二〇一一年九月十六日2目录第一条定义..............................................................................................................3第二条双方的权利和义务......................................................................................3第四条物业服务质量..............................................................................................9第五条物业服务费................................................................................................11第六条物业的经营与管理....................................................................................13第七条其他有偿服务费用....................................................................................14第八条专项维修资金的管理与使用....................................................................14第九条其他约定事项............................................................................................15第十条违约责任....................................................................................................15第十一至十七条....................................................................................................153前期物业服务协议本协议当事人甲方：东莞联华物业管理有限公司（受托方）乙方：（委托方）甲方是指：建设单位选聘的物业服务企业乙方是指：物业买受人（业主）物业名称：星河传说.帕萨.迪纳酒店公寓乙方所购商品房买卖合同编号：乙方所购商品房基本情况：类型：座落位置：建筑面积：平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：第一条定义本协议所称“前期物业服务”是指：建设单位选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区新的《物业服务委托合同》之日止，在此期间所提供的物业服务。第二条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务（包括但不限于）1、对房屋共用部位、共用设施设备等进行维护、维修、管理，并维护公共区域的绿化、环境卫生、公共秩序、交通秩序等。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，并书面告知乙方。43、建立健全本物业的物业服务档案资料。4、制止违反《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关物业管理法律法规及本物业有关物业管理制度的行为。5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。6、依据本协议以及甲方与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向乙方收取物业服务费用。7、编制物业服务工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划。8、每6个月向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目和物业管理经营用房及其它共用设施设备和场地的经营性收入。9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。11、依法向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用。12、甲方向乙方提供各种有偿服务，接受乙方的监督。13、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续须经业主委员会确认。14、甲方可采取规劝、公示、纠正等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》和物业服务区域内物业管理规章制度的行为。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。2、按照本协议的约定，享受物业服务企业提供的服务。53、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议。4、遵守本物业的物业管理制度、《业主临时管理规约》。5、依据本协议以及甲方与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向甲方缴纳物业服务费用。6、装饰装修房屋时，遵守甲方制订的装饰装修房屋的注意事项和限制条件及《房屋装饰装修管理协议》。7、不得擅自安装防盗栅栏、防盗窗、卫星天线、太阳能热水器、搭建阳光房、花架、阳光板等。不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，承担赔偿责任。8、乙方转让本物业，应事先以书面形式通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议及《业主临时管理规约》，并结清本物业所有费用，包括：物业服务费用、水电费用等。9、乙方出租本物业，应事先将本物业服务协议告知承租人或使用人，对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》等造成的损失、损害承担连带责任。10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。11、因甲方维护修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时占用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合。12、根据本物业原有设计方案及《商品房买卖合同》中规定的用途使用所购房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。第三条物业服务内容一、房屋共用部位的维护和管理6共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。二、房屋共用设施设备的维护和管理共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱（池）、水泵、排水管道、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。三、物业服务区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施的维修养护，由相关企事业单位负责。四、环境卫生的维护和管理1、本物业服务区域内房屋共用部位的清洁卫生；2、公共场所清扫、道路保洁；3、共用设施设备保洁；4、生活垃圾收集、清运；5、卫生消杀。五、公共秩序的维护、管理1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内公共秩序；（2）24小时保安门岗执勤；（3）巡逻检查；（4）周界报警监控；（5）礼仪安保服务。2、责任7（1）协助公安部门做好物业服务区域内的安全防范工作。发生安全事故，甲方在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（2）协助公安部门维护物业管理公共区域内的秩序，尽到安全防范责任。六、交通秩序与车辆停放维护和管理1、内容（1）限速、限重、限高；（2）禁鸣；（3）业主车辆停放管理；（4）外来车辆进出管理、泊位管理。2、责任（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放；（2）保持物业区域内安静；（3）确保出入口畅通；（4）维护交通秩序。七、房屋装饰装修管理1、乙方在对房屋进行装修前，应与甲方另行签订《装饰装修管理协议》。2、甲方要履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务。3、甲方对乙方的违章装修采取劝阻、制止措施，劝阻无效的报政府有关行政主管部门依法处理。4、乙方装修应符合国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、等有关房屋装饰装修的法律法规以及本物业有关房屋装饰装修制度的规定。八、消防管理81、内容（1）公共区域消防设施设备和易燃物品的管理；（2）消防安全知识宣传；（3）定期组织消防演习。2、责任（1）消防器材无缺少、不失效；（2）消防通道畅通；（3）发现火灾及时报警，并积极组织灭火。九、公共绿化维护和管理1、内容（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护；（2）清理公共绿地；（3）除虫和必要的补种。（4）节日绿化布置。2、责任（1）及时养护，促使花草树木的正常生长；（2）保持公共绿地整洁；（3）绿化少虫害、无枯死。第四条物业服务质量一、房屋外观1、保持外立面整洁、统一；2、维护小区建筑设计上统一美观的风格。二、共用部位、共用设施设备的维护与管理91、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；2、定期维护保养；3、专人维护保养。三、环境卫生1、环境整洁、无污染；2、生活垃圾日产日清；3、卫生消杀及时、规范。四、公共绿化1、养护得当，定期修剪；2、美观协调。3、重大节日（春节、五一、十一）在园区公共部位进行绿化布置。五、交通秩序与车辆停放1、道路畅通；2、车辆按规定停放。六、秩序维护员1、统一服务，文明执勤；2、维护物业服务区域内的安全秩序。3、对进出车辆进行登记，对访客应礼貌注视，来访人员应实行询问、登记制度。4、礼仪安保服务101）公共区域日间设保安进行秩序维护，提供细心、周到的礼仪安保服务；2）公寓内白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于5次；3）重点部位和部分时段以及有特殊情况时，每小时巡逻1次，并有签字记录、存档；4）巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现建筑物设施、行人、车辆等安全有异常情况时，应及时处理或报告，注意处理不安全的隐患，并接受业主或非业主使用人的求助和询问；5）在遇到安全突发事件时，应及时按照应急程序处理或向相关主管部门报告，同时采取措施尽量减少损失，并协助保护现场。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修1、小修：及时修理，两天内完成、并建立登记、回访制度；2、急修：20分钟内到现场，24小时内采取必要措施，并建立登记、回访制度。3、乙方或使用人报修及时率达100%，维修质量合格率达98%以上。八、酒店式管家服务设立12小时客服服务专线，业主来电应100%给予答复：对业主或使用人的报修要20分钟赶到现场，其他咨询等应予以具体回复；对业主或使用人的投诉在24小时内答复。管家在受理业主、非业主使用人报修、求助、咨询、投诉时，回答应礼貌、记录要清晰，并尽快处理，应填写相关记录表格存档。除业主提出的需求和问题以外，客服管家必须做好以下服务工作：九、业主和物业使用人对甲方的服务满意率达90%。甲方如对满意率有异议，则以《东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）一级》的相关服务内容与服务标准来评价甲方的服务质量。第五条物业服务费一、物业服务费用111、本小区的前期物业服务各项费用采用酬金制形式（酬金制是指在预收的物业服务费用中按约定比例提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金），每月按本物业管理区域理论可收取的全额月度前期物业管理服务费的10%比例和所有其他全体业主权益收入的10%比例提取酬金。电梯住宅：2.4元/月·平方米；室内停车位服务费:50元/月·个；2、物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物