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八方泉“生态农业、乡村旅游度假城”（修改版）可行性研究报告湖北山之梦生态旅游发展有限公司目录第一章、总论……………………………………………………………………（1）一、项目名称及建设单位二、项目总投资三、资金筹措四、建设期限五、建设单位简介六、运行与管理七、规划设计单位第二章、项目地理位置分析…………………………………………………（2）一、区域内土地现状二、项目地理位置第三章、可性性分析…………………………………………………………（6）一、项目建设的背景二、项目建设的必要性三、项目建设的可行性四、项目的功能设置五、项目的建设依据第四章、项目发展总体定位………………………………………………（13）一、项目理念二、项目建设原则三、战略定位四、战略品牌-1-第五章、项目规划总体布局…………………………………………………（14）一、八方泉生态农业观光休闲区二、八方泉乡村旅游度假养身区三、四大主题精品园四、规划设计原则及发展思路第六章、环境保护……………………………………………………………（22）一、现状分析二、项目建设对环境的影响分析三、保护对策与措施第七章、投资估算与融资方案………………………………………………（24）一、投资估算二、融资方案三、经营效益评价四、社会效益分折第八章、结论与建议…………………………………………………………（32）附件：公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证明、公司章程、项目用地合同。-2-第一章、总论（一）、项目名称及建设单位1.1.项目名称：八方泉“生态农业、乡村旅游度假养生城”1.2.建设单位：湖北山之梦生态旅游发展有限公司1.3.注册资金：叁仟万元人民币1.4.项目负责人：邱丹慧1.5.项目主管部门：蕲春县人民政府,青石镇人民政府,刘河镇人民政府（二）、项目总投资人民币:5.2亿元。（三）、资金筹措：公司筹资2.2亿元；银行贷款0.7亿元；项目合作2.3亿元。（四）、建设期限五至六年(五)、项目承建单位简介湖北山之梦生态旅游发展有限公司,是湖北康特鹿园实业有限公司董事长陈康先生应县镇两级政府的要求,于2014年发起,在蕲春注册的一家集生态农业、旅游观光于一体、高起点、高规格的综合性涉农旅游发展有限公司，公司注册资金:叁仟万元人民币,法人代表:单强（六）、运行与管理1、完成土地流转手续，成立管理、园林设计、工程设计、农艺、养殖技术等专业团队。2、修建临时办公点，建立接待室。3、即着手聘用当地农民30-40人，开始修路和平整土地，采购、-3-栽培树苗，种植观赏型花卉围栏。4、通过蕲春县人民政府、发改委、规刬国、国土局、环保局、林业局等委局申报立项申请，申请专项贷款及各项配套补助资金。5、制定推广计划，印刷宣传品，宣传生态农业、乡村旅游产业发展前景。6、召开股东会议，商讨公司融资方案，公司近远景规划。（七）、规划设计单位武汉市城市规划设计院第二章、项目地理位置分析(一)、区域内用地现状(1)、八斗村基本情况八斗村位于青石镇东南部,其东北批邻黄梅,西南与武穴接壤处于三县市交界点，全区域版土面积10724.4亩,人口396人。近年由于山上交通不便,生存环境恶劣,后经各级政府协调,全部村民于2012年底前已整体搬迁至山下,由温泉.大屋两村割让部份土地供该村村民居住生活,原区域村民田地面积人均不到一亩,且大多不宜耕种,目前完全荒废,大部分山体因坡度过大不宜造林,过半的山地杂草丛生,也是处于完全荒废状态,2013年全村人均土地创收不到300元,基本生活保障完全靠外出务工。(2)、温泉村基本情况温泉村位于南天河西岸,东邻八斗,本村版土面积13000多亩,人口2150人。因境内温泉而闻名蕲阳大地,该泉眼日出水量达8000m2之多,出水口水温常年保持在58度以上,是国内为数不多的高温富硫泉眼,因区位优势不明显,目前处于待开发状态。-4-(3)、方铺村基本情况方铺村位于刘河镇东端，与青石镇八斗舍村依山相连,距县城中心约35公里。全村版土总面积为9350亩，8个生产组，13个自然村，430户人家。民风纯朴，社会治安良好。近年由于山上交通不便,生存环境相对恶劣,田地面积人均不到一亩(且大多不宜耕种),目前基本荒废,大部分山体因坡度过大不宜造林,过半的山地杂草丛生,也是完全荒废状态,2013年全村人均土地创收不到500元,主要经济来源为外出务工。该村人均收入7000多元，在全镇处于中上游水平,该村空气洁净、负离子含量高、食品和饮用水无污染，是人们理想的居住地。该村现有居民1500人，其中80岁以上的老人25位多，90多岁的老人6位，是有名的长寿村。本区域小梯田众多，田内种植高山水稻等粮食作物，田边林坡种植楠竹.油茶等经济林木。农林间作，自成一体。自给自足的田园经济是本区域最典型特色。家家都有小菜园.户户都有小鱼溏,且以分布在房前屋后居多。这里的蔬菜不打药，不施化肥，是名副其实的绿色蔬菜。石磨、碾子分布较多，是村民加工食物的主要工具。也是发展民俗旅游不可缺少的重要“原生态”资源。(二)、项目地理位置1、项目区位属“横岗山旅游经济圈”范畴，“横岗山旅游经济圈”是指以主城区为核心，半小时通勤距离为半径的范围。省道205及红色旅游通道贯穿而过，辖区内的主要景点有：云丹山避暑山庄、横岗山森林公园、云林宫、南天河漂流、线粉槽瀑布、火焰洞、五百寺、桐梓温泉等重要景点。2、城镇性质:项目所在地青石镇、刘河镇均是旅游型山水园林历史文化名镇，蕲春县中心城镇。3、经济发展状况-5-近几年来，“横岗山旅游经济圈”区域现代农业产业化发展水平有了较大提高，已成为镇域经济发展不可或缺的重要组成部分。随着城镇规模、人口等不断扩大，城镇化进程逐年加快，带动了鲜活农产品、劳动力等需求的快速增长，同时由于城镇扩张所带来的日益严峻的生态环境状况和人与自然的逐渐疏远所带来的人文心态失衡，成为都市农业发展的客观要求。都市农业以其独有的生产、生活、生态的“三生”功能在一定程度上有效弥补城市化、工业化进程对环境和资源的负面效用，对加快城乡经济社会统筹步伐、提升农业主体功能和经济发展质量具有重要的促进作用。但总体来看农业产业化的发展目前尚处于初级阶段，主要存在三个方面的问题：3.1、整体规模较小，档次较低，竞争力弱，多样性综合功能还未能有效体现。目前，“横岗山旅游经济圈”都市农业产业化相关产品产值占农业总产值的比重还相当低，总体规模偏小，缺少优质拳头产品和品牌效益。都市农业的生产功能还未得到明显体现，另外，都市休闲观光农业的优势和特色没有很好的挖掘出来，旅游农业、观光农业、生态农业的规划和开发比较滞后，层次较低，多表现为较低水平的产品型和度假休闲型农业产业如农家乐、农家游等形式，都市农业产业化的生态、社会功能尚发挥得十分有限。3.2、“缺位缺为”现象引人关注，农业产业化的发展缺乏强有力的保障。一是政策和措施乏力对都市农业产业化推动力有限。目前，当前产业化发展面临的主要问题是“利益共享、风险共担”的机制尚未完善，企业和农户的利益连结机制未能真正建立起来，不利于农业产业化的良好发展。并且龙头企业数量不多，规模不大，实力不强，没有-6-充分发挥开拓市场、引导生产、深化加工、搞好服务的综合功能，辐射带头作用有限。二是土地开发缺乏规划，都市农业发展用地受限。随着城镇化进程的加快，城市规模不断扩张，非农建设用地需求急剧增长，城市及其周边农用地将更趋紧张。一旦发生农用地与非农用地相争，在当期经济收入的诱惑下，往往是农用地让位于非农用地。都市农业现行发展区和目标规划区如城市郊区是城市扩展的首选地区，其城市化进程也较快，这一矛盾更为明显。同时由于对城市化进程和规划把握不到位，都市农业项目存在刚建成就被征用的局面，投入的资金难以产生效益。如何处理好城市发展、土地开发与都市农业用地的矛盾，加强科学规划和合理指导，推动城乡和谐发展，是农业产业化快速发展的关键。3.3、农业产业化领域从业人员素质不高，劳动力要素面临结构性短缺。农业产业化是现代农业、高新技术农业和企业化农业，需要区位、市场、信息、资本和科技等生产要素实现最佳组合，更需要一批有一定具有现代知识、技能和经济实力的较高素质人才来推进。而一方面农村青壮劳动力大量外出务工，走向农外兼业，并加快向非农产业和城市转移，农业就业劳动力不断减少。据统计，“横岗山旅游经济圈”乡村从业人员中农业从业人员同比下降57%，这就客观上导致了农业就业劳动力逐步老化，质量相对降低，使农业生产和农村发展面临有知识、有技能、有体力的农村实用人才队伍相对缺乏的困难。另一方面在现阶段都市农业的比较效益尚未充分显现并影响人才创业、就业选择时，从事现代农业对城市高素质人员缺乏较大的吸引力，加之固有观念和城乡差异的影响，城市高素质人员从事农业生产、经营管理-7-和科学研究等的还比较少。因而“一小时经济圈”都市农业从业人员总体文化程度较低，接受新技术、新事物的意识不够，经营管理水平不高等现状难以满足农业产业化发展对人才的需求，农业产业化的快速发展受到人力资本短缺的限制。第三章、可行性分析(－)、项目建设的背景（1）、当前农业和农村发展已进入一个新的历史阶段，农业形势发生很大变化，调整优化农业产业结构，大力发展优质农产品生产已成为当前和今后农业工作的中心任务。本项目定位于现代农业、生态旅游,使之成为集现代化、集约化、产业化一体的绿色无公害农林产品开发，精品乡村旅游示范基地。（2）、农业观光园的雏形源于上世纪30年代，西方国家一些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行一些活动，70年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，90年代开始在我国应运而生，上海是我国第一个将包括“观光农业”在内的“都市农业”列入国民经济发展规划的城市。（3）、发展观光农业已成为一种世界性的潮流，在一些发达国家，观光农业主要有两种形式：一种称作市民农园，农家将部分土地出租给城市居民业余耕作，市民可以自己动手，种菜、施肥、浇水，进行农田管理同时还可以进行垂钓，还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动；另一种称作农业公园，市民只要买一张门票，就可以自由自在地在公园里观光，看看碧绿的蔬菜，闻闻芳香的鲜花，采摘鲜嫩的水果，净化心境在河边垂钓，临走时，还可以得到一袋自己采摘的新鲜农产品和鲜活的鱼。目前北京多仿造这类模式。（4）、观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸-8-引游客前来观、赏、习、品、考、钓、书、画、摄、购的农业，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而促进当地绿色生态农业产业的发展。(二)、项目建设的必要性按照生态学原理和生态经济规律，因地制宜地设计、组装、调整和管理农业生产和农村经济的系统工程体系。它要求把发展粮食与多种经济作物生产，发展大田种植与林、牧、副、渔业，发展大农业与第二、三产业结合起来，利用传统农业精华和现代科技成果，通过人工设计生态工程、协调发展与环境之间、资源利用与保护之间的矛盾，形成生态上与经济上两个良性循环，经济、生态、社会三大效益的统一,即从根本上增加农民可持续型收入、确保农村改革顺利进行。（1）、综合性。生态农业产业观光园区强调发挥农业生态系统的整体功能，以大农业产业化集群发展为出发点，按“整体、协调、循环、再生”的原则，全面规划，调整和优化农业结构，使农、林、牧、副、渔各业和农村一、二、三产业综合发展，并使各业之间互相支持，相得益彰，提高综合生产能力。多样性，生态农业产业观光园区针对我国地域辽阔，各地自然条件、资源基础、经济与社会发展水平差异较大的情况，充分吸收我国传统农业精华，结合现代科学技术，以多种生态模式、生态工程、丰富多彩的技术类型装备和结合市场经济发展农业产业化生产，使各区域都能扬长避短，充分发挥地区优势，各产业都根据社会需要与当地实际结合、协调发展。（2）、高效性。生态农业产业观光园区通过物质循环和能量多层次综合市场利用和文化内涵系列深加工，