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板块研究（价格建议）2.城市营造3.产品建议4.目标市场5.一期引爆6.广告创意天启战前思考三步曲——第一步常规思考模式：平行思考宏观研究区域版块研究本案结合研究竞争研究消费者客层研究此方式为最普通的研究报告模式，通常讲究逐渐深入，但总体上5项研究内容呈平行研究，相互串联互动性不足但华江居住区项目由于特定的情况，此种研究方式已不能满足梯式思考：纵向思维对应互动本案版块宏观引擎消费者竞争本案已经不是一个普通楼盘的地位，本案就是一个独立的板块，本案的边界即为本板块的边界。天启战前思考三步曲——第二步旋涡思考模式：核心提炼天启战前思考三步曲——第三步基础成长创造新块消费者本案宏观市政、经济周期影响竞争互动竞争互动版漩涡论个案蕴涵在板块影响之中，是最为核心的部分，版块带动本案发展；本案自成华江板块。同时宏观经济，消费者上下双重影响，最外围为竞争，不过此处的竞争不单单是市场竞争，更重要的由于时代的变化，互动的作用也在体现，主要体现共同营造促生新版块；想要明确本案板块的定位，必须对自己所处的城市发展进行了解，通过城市的改革，区域的变化与发展，才能对本案及本案的版块进行深刻的了解及准确的定位！本板块之于城市发展上海整体城市发展呈现六个同心圆带格局第一环中心区第二环中心区至内环（城市居住区）第三环内外环之间近内环（产业发展区和居住地发展区）第四环内外环之间近外环第五环外环外（旧镇改造和居住地发展区）第六环未来发展的一城九镇。中环线的规划将其更明确分带隔离。本板块体现在第五环本板块之于城市房地产发展上海房地产在东、西、南、北各方位层层向外延伸。目前外环附近掀起大盘开发、市镇开发的新一轮布点，重点在宝山、嘉定、松江、浦东。华江居住区独占西区最贴近城市的规模开发优势本板块的地位1、在空间上具有都市和城郊的双重性，是典型的都市“凤尾”和城郊“龙头”的双重组合。在营造上可以突出都市概念，而在价位和目标市场定位接近城镇，市场具有广泛的亲和力。区位上的双重性可转化为市场对各类消费群体的兼容性。2、双重性决定了不适宜开发大量的高档物业，成为中低价房的首选地，作为都市腹地，人口导入好；土地动迁费用低，运作资金压力小，适合开发中低档住宅。双重性对驱动市场的迅速发展能起到阶段性的支撑作用。3、天然自然优势，为形成多特色小区环境，提高生活品质，拉升板块价值提供了基础。本板块的市场本板块将面临的三大市场：1、基础（现有）市场：动迁居民、江桥、真新地区本地人、在江桥、真新工作的外地人、2、成长市场A、周边未来产业发展带来的市场群B、普陀区，长宁区、嘉定区、市区中追求较高生活品质的客源；3、创造市场A、创造样本市场，主要是享受排屋类产品的中高端客源；B、在公寓中创造一种居住品质，吸引市区该价位客源；C、新上海人宏观对本板块的促动市政建设：1、道路系统规划：六纵五横六纵：由东向西分别是上海外环线、华江路、虬江路、星华公路、新翔黄公路、嘉金高速公路。五横：由上至下分别为桃浦路延伸线、曹安公路、沪宁高速公路、金沙江公路、公园路延伸线（接爱特路和金华路）2、江桥绿化规划----两生态区、两纵两横一环◆两生态区：曹安公路北侧高尔夫、沪宁铁路西侧农业生态休闲林◆两纵：沪杭铁路、新华公路间和封浜河的绿化带、沿外环线西侧500米宽绿化带◆两横：沿曹安路两侧100-500米的绿化带；沪宁高速两侧100米绿化带◆一环：沿吴淞江的绿化带周期对本板块的影响宏观除了经济、市政建设对本板块的影响之外，周期的变化是最重要的一环周期的变化又主要分为三方面：一、房产开发周期二、经济运行周期三、价格增长周期开发周期：由于本板块体量巨大，225万方的开发周期通常在8-10年，形成的竞争，促动都不仅仅处于单一时期，对于3年后的变化很难去确定，造成开发周期第一个影响性经济运行周期：从90年代末上海经济进入了一个飞速发展的阶段，也带动了普陀、嘉定的经济高速发展，随着中国经济进入一个相对平稳增长期，上海也将在高速发展之后必定会进入一段相对平稳的时期，经济运行的变化，对一个5-7年的开发周期的大盘来说，影响是必然的，重要的是看今后影响是利是蔽价格增长周期：而从1998年开始，上海房产开始飞速发展，价格也持续攀升，特别近两年来攀升的幅度加大。根据房产价格有7-9年周期论，上海房产快速发展已经进入第5个年头了，是否今后价格仍呈目前攀升态势还是进入调整期，是周期对本案的第三个影响周期对本板块的影响跨时代的竞争对于本板块来说，并不是所有的楼盘都会对本板块形成竞争威胁本案的真正的竞争对手是针对版块与版块的竞争，与同体量的大盘竞争大盘的独立性与可操作性是小盘所不能相比的，小盘是适应市场，大盘能创造市场，因此目前本项目周边的小盘将不会对本项目有太大的威胁，反而对于本项目板块发展有互相促进的作用的超级大盘，实际已自身形成新的板块，即华江板块，对于本板块竞争来自两大方向：1、作为城郊“龙头”的区内竞争——嘉定镇中心板块、南翔高尚文化居住板块和安亭汽车产业高尚住宅板块；2、作为“凤尾”的区外竞争——以中远两湾城为代表的内普陀苏州河沿线板块；中环万里城为代表的桃浦、真如板块；曹杨路板块、金沙江沿线板块以及以光明城市为代表内普陀长寿路高档住宅板块，因总价原因，尤以外普陀诸中低价位板块为重要竞争对手。跨时代的竞争本板块之于普陀普陀房地产发展格局“一线”、“两区”、“五城”“一线”：即苏州河沿线。普陀区的高档住宅带，开发密集，价格6000元以上。“两区”：长寿地区和桃浦地区。长寿路定位绿色商住街，已从打基础阶段向功能开发转化，并适度开发中高档商住楼。“十五”期间将竣工建筑面积１００万平方米的绿色生态型住宅。价格在5500元以上。桃浦地区位于普陀区西北部，是北片最有发展空间和最有发展潜力的地区，3500-4000元中档价位住宅区，刚处于开发阶段，。“五城”：上海万里城、中远两湾城、绿地世纪城、长征新城、新湖明珠城，这五城的开发将以大社区的概念营造２１世纪新型居住园区，发挥示范效应，提升全区住宅建设整体质量，总建筑面积８００万平方米。目前除新湖明珠城刚开工外，其余四城均已形成一定规模，正在不断完善中，是引领普陀区整体楼市发展的主力军。、格局现状：除桃浦地区以及新湖明珠城正处于新开发阶段外，其他区域已经历了多年的开发，步入成长期。桃浦是中低价位的聚集地，而新湖明珠城由于其所处的区位，将为中高价位区域。2、发展：由于沿内环线的开发已经相当密集，今后的发展将逐步向外环线外延伸，桃浦真光地区成为普陀最有发展空间和最具有发展潜力的地区。所以对本项目构成竞争的是目前已经形成了桃浦真如板块！本板块之于普陀华江至于普陀竞争板块---桃浦真如板块位置：该区域东至内环高架、南临沪青平公路和武宁路、西与嘉定区相邻、北与宝山和闸北区接壤。交通：区域内真南路、真北路、交通路、沪嘉高速公路为主干道，区内铁路将之分为南北两块。未来地铁M7、中环线、R3轨道交通将通过该区域。客源：当地人、市中心动迁居民、借助公路便利在此投资的商人。代表楼盘：万里城，规划建筑面积215万平方米，是上海市示范居住区之一，共分为四期。季度普陀区均价桃浦真如地区均价2002年4季度之前，价格围绕着3500元/平方米上下波动，但是2002年4季度由于受全市市场全面走高的影响，区域均价一举突破4000元/平方米大关，达到4284元/平方米华江至于普陀华江至于普陀桃浦真如板块桃浦真如板块主要围绕上海万里城向西开发，随着该区域房价突破4000元的大关，已经达到4284元/平方米，为整个西部腾出4000元的大板块空间。本板块之于嘉定嘉定区房地产分析：1、供需分析：2002年的批准预售面积仅为19.96万方，供需比为1:1.6。2001-2002年嘉定区批准预售和预售登记面积对比表05101520253035单位：万平方米批准预售面积25.3219.96预售登记面积24.8231.742001年2002年、成交均价分析：房价低：虽然均价同比2001年增长了15.19％，但也仅为3183元／平方米。2763318324002600280030003200单位：元／平方米均价均价276331832001年2002年15.19%、与上海整体房地产市场的发展相比，目前嘉定的房地产市场开发相对落后，表现在价低量少。但随着区域经济发展以及上海城市的外延，嘉定房地产将步入新一轮的房地产开发。2、嘉定的房地产未来发展特点是，通过相对独立的工业园区产业经济的发展带动周边城镇房地产的发展。3、嘉定房地产开发格局依据大工业园区的地域分布划分为四大板块即：国际汽车城---安亭板块；嘉定工业园—菊园新区板块；南翔工业园---南翔板块；西北物流园---江桥华江板块。本板块之于嘉定、嘉定镇（菊园新区）板块：嘉定西部，嘉定的政治商业中心，生活配套完善，有较强的嘉定工业园产业经济依托，本地人的居住中心区。2、南翔板块：嘉定北部，工业园没有形成产业，但悠久的历史文化古韵，自然生态环境，以及紧邻市区的位置，将成为低密度的中高档住宅区。3、安亭板块：嘉定南部，依托汽车产业，是规划九镇之一，属于上海发展的第六环内，将建成德国小镇，满足产业发展带来的居住需求。4、华江板块：嘉定东部，离市区最近的板块，其产业依托较弱，是嘉定之于市区的龙头，将成为西区中低档客户的最大聚集地，此地位为四大板块中独一无二。、各板块依托各自不同的优势形成不同定位的居住形态；2、由于地缘距离以及地理位置不同，造成了相互开发的独立性，彼此辐射力弱；3、安亭和南翔利用自身优势未来有可能形成远离都市的高档区4、目前受市区辐射的只有江桥华江板块，其都市“凤尾”，城较“龙头”的区位优势，使其具备市场广大亲和力，在消费市场兼容性中又以市区人口导入为主。本板块之于嘉定潜在竞争地块分析普陀区已出让地块嘉定区已出让地块总面积：616496m2总建面：1632450m2平均容积率:2.65总面舯：935793m2总建面：1120558m2平均容积率：1.2占地总计：1552289m2建面总计：2753008m2、普陀区已出让地块总面积：616496m2总建面：1632450m2平均容积率:2.65红色为2002年新增土地蓝色为2003年1-2月新增土地、嘉定区已出让地块红色为2002年新增土地蓝色为2003年1-2月新增土地总面积：935793m2；总建面：1120558m2；平均容积率：1.2