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2011.9商丘市虞城项目市场调研报告从9月6号到9月7号，智融主要完成下例调研工作，并以市场分析报告提交。楼盘实地调研10个楼盘名称调研内容西湖春天基本信息：建筑类型、占地面积、建筑面积（商业/住宅面积）、容积率、绿化率……产品信息：畅销/滞销户型及原因、园林风格、建筑风格、项目配套、周边配套。销售状况：市场认可度及销售情况、年市场放量、年市场消化量成交客户：客户来源、年龄、职业、收入、置业目的营销推广：推广主题、推广方式、媒体选择、营销活动、营销服务汇景江南珠江豪庭绿城世家翰林华府国奥世家深港.维多利亚中联.四季花园北大.和谐家园忆江南家园项目本项目地块查勘、周边其他项目状况调查、地方经济发展水平……第一篇：宏观环境分析第二篇：城市规划与发展第三篇：房地产市场分析报告大纲第四篇：项目分析及营销建议虞城城市概况博泰太阳城虞城县位于河南省商丘东部(黄河故道南岸)东距苏北重镇徐州(120公里）；西距商丘市（20公里）、距省会郑州230公里。虞城县辖10个镇、16个乡：城关镇、界沟镇、营郭镇、杜集镇、谷熟镇、大杨集镇、贾寨镇、利民镇、张集镇、站集镇、黄冢乡、沙集乡、店集乡、闻集乡、芒种桥乡、刘店乡、大候乡、城郊乡、郑集乡、李老家乡、稍岗乡、镇里固乡、古王集乡、刘集乡、乔集乡、田庙乡。县人民政府驻城关镇。产业集聚区：作为河南省第一批审批的三个县级工业集聚区之一，成立以来从建园初的12家食品加工、钢卷尺加工类企业，发展到95家进园企业，建设标准化厂房26.6万平方米，累计完成项目投资36.2亿元，单位规划面积固定资产投资3.45亿元/平方公里，从业人员达6500余人。虞城经济概况主导产业集群初具规模虞城县产业集聚区已入驻企业88家，建设标准化厂房26.6万平方米，累计完成项目投资36.2亿元，单位规划面积固定资产投资3.45亿元/平方公里，从业人员达6500余人。县产业集聚区现有限额以上规模企业51家，高新技术企业2家，出口创汇企业12家，年出口创汇2000万美元以上。2009年实现销售收入31亿元，其中五金电子业、纺织服装加工业、食品加工业三大主导产业主营业务收入占全部营业收入的90%以上，年创利税2.6亿元。年销售收入在亿元以上企业8家，在5000万元以上的19家。目前县产业集聚区五金电子业、纺织服装加工业、食品加工业三大主导产业集群已经形成。2009年，虞城县实现地区生产总值117.3亿元，增长12.5%，其中，第一产业增加值38.5亿元，增长4.2%；第二产业增加值42.6亿元，增长15.4%；第三产业增加值36.2亿元，增长18.9%。县财政一般预算收入1.8亿元，同比增长20%。全社会固定资产投资76.9亿元，增长30.7%；社会消费品零售总额28.8亿元，增长19.1%。出口总额2873万美元，增长11.8%。城镇居民人均可支配收入11820元，增长11%；农民人均纯收入3851元，增长8.1%。虞城交通发展现状：联动东西、纵贯南北的道路运输网交通现状：陇海铁路在虞城县建有虞城、李新集两个火车站，京九铁路在虞城县境内建有木兰、伊尹两个火车站。2009修建了两纵两横、南环路、木兰大道及标准化厂房区等道路12.3公里；虞城县陇海铁路、310国道、连霍高速公路、京九铁路、……，105国道在县西擦边而过。形成了联动东西、纵贯南北的道路运输网。陇海铁路京九铁路城市交通发展：虞城县将打造为河南中部重要交通枢纽城市交通发展：建成：嵩山路和工业大道，这两条道路分别与商丘市城市总体规划中的长江路和华商大道东延伸段相对接。随着商虞快速通道建成通车、水运等交通网络建设，虞城打造成商丘的‘卫星城’和‘城外城’形成“半小时交通经济圈”。城市发展方向：根据商丘市土地利用总体规划中心城区及县级土地利用调控（发展城市经济，壮大城市产业）。商丘市中心城区发展的主导方向为向东发展，近期依托城市东南部良好的用地条件、优越的交通区位、便捷的基础设施配套条件，重点发展城区东南部；中远期，在城市东部建设新区，加快商虞快速通道两侧建设，并最终实现商虞一体化。等级等级职能区域中心城市（1个）商丘市豫鲁苏皖结合部中心城市、商贸物流中心和重要的交通枢纽；豫东现代工业基地和国家级历史文化名城。县域中心城市虞城全县政治、经济、文化中心，主导产业以化工、造纸工业为主。（1）虞城县原来为农业大县，国家贫困县。但近些年工业发展也不错，GDP和人均收入快速增长。（2）在商丘虞城一体化的发展战略下，商丘向东南发展，虞城向西发展。现在政府的公建配套和基础设施建设大部分集中在西部新城区。新城区的定位高，格局清晰大气，近些年已经成为房产开发投资的热土。（3）虞城交通条件具有较大优势，铁路、高速、城际快速路等将虞城打造成河南中部交通枢纽城市，对招商引资和经济发展大有裨益。智融观点第一篇：宏观环境分析第二篇：城市规划与发展第三篇：房地产市场分析第四篇：项目分析及营销建议报告大纲城市空间结构规划：“一个中心带”“二组团”城市空间发展：东拓西延，重点向西延伸。城市发展目标：围绕建设豫鲁苏皖接合部区域性中心城市、中原经济区综合交通枢纽、全国商贸物流集散地、世界“华商之都”，打造宜居宜业宜游特色魅力城市。虞城城市空间规划老城区：以人民路为商业核心区。商业及居住氛围成熟，周边配套设施相对齐全，交通便利。南环城市空间规划：一组团（老城区）商业中心老城区火车站商业步行街工商银行西区：将打造成行政及生活综合居住区。各政务机构开始向西搬迁，虞城新县政府正在建设当中。周边环境很好，有绿化公园，政府门前有风光带，适合居住。目前配套设施逐步完善，交通状况良好。城市空间规划：一个中心带（西区）木兰大道行政、商业、生活政府行政机构城市空间发展：加快推进商虞一体化，着力打造虞城为卫星城。规划定位：城区整体以木兰大道、漓江路为主轴，构成大十字干道，东西联系老城区和新城区，重点发展新城区，南北连接两个产业园区。木兰大道漓江路城市规划与发展小结发展方向：城区整体以木兰大道、漓江路为主轴，构成大十字干道，东西联系老城区和新城区，重点发展西区新城，南北连接两个产业园区。综合来讲：未来城市商业功能、高档居住、行政文教、商务主要集中在城西新城。第一篇：宏观环境分析第二篇：城市规划与发展第三篇：房地产市场分析第四篇：项目分析及营销建议报告大纲1、虞城商品房开发近两年发展特别快，尤其是城西新城集中了大部分的开发量。虞城在册的房地产开发企业有数十家，其中，大多为外地房开发商前来投资。历年房地产投资额、竣工面积、销售面积来看：虞城房地产市场发展迅猛。不过对于一个县级市来说，目前的开发规模（近200万方）已经超过了正常的市场需求。2、虞城由于经济发展水平原因，房价一直处于低位。但2009年下半年开始进入一个高速上升期。从1200--1300房价目前已经到2000出头。其中2010年房价涨幅达30%，即使在几年，涨幅也已经超过10%。3、最近几年，虞城房产销售处于量价齐升的局面。虽然开发量大，但销售速度也比较快。从市场调查情况看，大部分成规模的楼盘一年的销售面积都能达到5万方以上。4、从城市发展和开发建设看，虞城正属于城市化高速发展时期，这一点在城西新城尤为明显。城市的基础设施在不断完善，城市功能不断提升和优化，对吸引人员进城和改善居住起到了良好的带动作用。5、相对虞城周边的县城如夏邑，虞城的房价还处于较低的水平。而虞城尤其是新区的发展前景明显看好。这主要是新区开发量太集中，量太大的缘故。房地产市场发展状况代表性楼盘分布情况在：以嵩山路和木兰大道为主。西湖春天汇景江南各片区楼盘分布：木兰大道（5个）西湖春天汇景江南深港.维多利亚……嵩山路（3个）绿城世家珠江豪庭国奥世家人民路（1个）韩林华府虞单公路（1个）忆江南绿城世家珠江豪庭忆江南北大.和谐家园国奥世家虞城房地产市场分析一：产品及营销项目名称物业类型层数建筑面积建筑风格园林风格营销推广西湖春天多层18层154102㎡现代简约无户外、网络、电视、报纸汇景江南多层高层---江南园林户外、网络、报纸深港。维多利亚多层/小高层—----现代简约无----绿城世家高层12F-----现代简约无户外、网络、电视、报纸珠江豪庭多层12F-----现代简约无户外、网络、报纸国奥世家高层10F13524㎡---无--------韩林华府高层--13313㎡书香名邸-----户外、车体、网络忆江南高层------现代简约无------虞城市场以高层（17-18F）为主，其次为多层（7-8F）；除北大.和谐家园50万方，市场楼盘体量基本在9-30万方之间；市场楼盘品质不高，大多楼盘不太注重园林绿化打造；市场楼盘都不太注重营销方式，仅选择2、3种媒介推广既可买房（如：户外、网络、电视、报广等）。区域项目二房三房滞销户型畅销户型均价（元/平方米）木兰大道西湖春天80-100100-1454房：面积大面积适中的2房、3房2600-2700（赠送价值100多元/㎡的中央空调）汇景江南7287.8-1243房128㎡：顶楼价格高面积小、总价低的2、3房商铺上多层1900，小高层2400嵩山路绿城世家122148-------3房景观资料好2400珠江豪庭95-141景观面较差的房源------2414国奥世家138-157复式楼、以及大面积4房产品2300人民路翰林华府78-108120-141108㎡的2房产品，面积过大2400-2500南关转盘忆江南91125-137--------------估计市场价在1900左右（二期还未上市）市场主力户型，以100-140㎡3房为主，其次140-160㎡4房、70-100㎡2房产品；畅销户型：面积适中，具有总价优势以及景观资料好的2房、3房产品；滞销户型：顶层复式（面积过大、总价过高的产品）；虞城房价为明码标价，优惠在同一楼盘保持一致基本在2-3%。虞城房地产市场分析二：户型及价格区域项目名称项目配套设施周边配套设施项目优势项目劣势核心卖点推广主题木兰大道西湖船天政府机构、学校，广场、超市政府机构、学校、超市、医院交通便利配套不成熟大道之尚/16万平米生活领海，地段科技创新，区位汇景江南政府机构、学校、超市政府机构、学校、超市交通便利配套不成熟园林景观，地段育成首席园林景观楼盘深港.维多利亚政府机构、学校，广场政府机构、学校、医院园林好、环境好位置太偏地段-------嵩山路绿城世家政府机构、学校市政配套，酒店，公园地段资源、环境好生活配套不齐全经政核心，名校，科技节能开启生活盛宴南关转盘忆江南幼儿园，饭店依靠南关附近市政配套教育、小区配套位置偏远、交通一般老城区--------虞城房地产市场分析三：各区域优劣销售情况从我公司市场调研情况来看目前虞城县在售楼盘主要集中于木兰大道沿线的城西新城区域，老城区在售楼盘寥寥无几，仅老城区博泰太阳城和忆江南两项目。经对在售楼盘的了解，两个区域在近一年来的销售量有着天壤之别。城西新城的楼盘如西湖春天、汇景江南、绿城世家等不论楼盘档次高低，平均月销量基本在50套，年销量在600套。而老城区的忆江南或者本项目，月均销量仅为10套左右，仅是城西新城楼盘的20%。究其原因，首先随着“商虞一体化”的逐渐临近，广大市民非常看好城西新区；其次，政府机关都逐渐西移动至城西，公务员及事业单位员工购房选择同时西移；第三，老城区在售的忆江南或者本案都处于老城边缘，且周边环境较差，很难吸引到，较高层次的客户群。购房客户分析虞城县经济基础薄弱，工业及服务业相对落后，外来客户极少，其当地所开发楼盘的客户群绝大多数来自于本地，少数来自于商丘。从客户身份上来讲分为：1、当地公务员、企事业单位员工；2、私营业主；3、外出务工人员回乡置业。从客户购房动机上来讲分为1、改善性购房；2、乡镇客户期望进城思想；3、子女婚房；3、投资性购房。购房客户喜好根据我公司对虞城在售楼盘的调研，对虞城购房客户的共性为：1、绝大多数客户选择在城西新城区内购房。2、客户优先选择多层，高层住宅为被动性选择，但目前市场正逐步接受高层住宅。3、本地客户购房