资金时间价值

第二章房地产投资分析基础学习目标：掌握现金流量表的基本结构、资金时间价值的含义及计算方法、掌握内部收益率和净现值的含义及计算。熟悉资金时间价值的常用公式及系数、常用的静态指标的含义及计算，在房地产投资分析中Excel表格中的常用公式及函数应用。了解现金流量分析、房地产投资项目经济评价指标体系。第一节现金流量与资金时间价值第二节房地产投资项目经济评价指标体系第三节EXCEL在房地产投资分析中的应用第一节现金流量与资金时间价值一、现金流量（一）现金流量及现金流量表概述现金，指企业的库存现金和银行存款及现金等价物。现金等价物必须同时具备四个条件：①期限短、②流动性强、③易于转换为已知金额现金、④价值改动风险小。在对某一房地产投资进行分析时，把各个时期或时间点上实际发生的资金流出或流入叫现金流量(CF，CashFlow)流入系统的资金称为现金流入(CI，CashInflow),流出系统的资金称为现金流出(CO，CashOutflow),现金流入与现金流出的代数和称为净现金流量(NCF，NetCashFlow)。现金流量基本结构（二）现金流量表分析现金流量表（statementofcashflows）是财务报表的三个基本报表之一，所表达的是在一固定期间(通常是每月或每季)内，一家机构的现金(包含现金等价物)的增减变动情形。企业的现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分构成。分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力和资金实力。可从以下几方面着手：1、经营活动产生的现金流量分析。2、投资活动产生的现金流量分析。3、筹资活动产生的现金流量分析。4、现金流量构成分析。（三）现金流量图的画法现金流量图是一种反映房地产投资资金运动状态的图式，即把房地产投资的现金流量绘入一时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。运用现金流量图，就可全面、形象、直观地表达房地产投资资金运动状态。现金流量图包括三大要素：大小、流向、时间点。如图：二、资金时间价值（一）资金时间价值的意义资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中，随着时间的推移而产生的增值。资金随时间推移出现增值，一般用利息表示，其比率常用“i”表示，称之为贴现率或折现率。认识到资金具有时间价值，就会合理、有效地利用资金，努力节约使用资金，并根据资金的增值程度来检验利用资金的经济效益。在进行投资项目的经济评价时，必须考虑资金的时间价值，否则就不可能得到正确的结论。（二）资金时间价值的计算方法资金时间价值计算的基本方法是计算利息的方法。它可以归结为单利法和复利法。1、单利法（SimpleInterestmethod），是计算利息的一种方法。在每一个计算利息的时间单位（如年、季、月、日等）里，均以最初投入的本金按规定的利率计息，而上一期所产生的利息并不加入下一期的本金中。这种计算利息的方法称为单利法。设本金为P，利息为I，利率为i，本利和为F，计息期数为n。则单利法的计算公式为：I=P×i×nF=P+I=P(1+i×n）2、复利法（Compoundmethod），是计算利息的另一种方法。它与单利法的不同点是上一期的利息要加入到下一期本金中去，按本利和的总额计算下一期利息。复利法的计算公式为：I=P×[(1+i)n-1]F=P×(1+i)n复利法计算的出发点是：资金在投入生产后的当年就得到一定的收益，将这部分收益再投入生产，又可能获得一定的效益，为社会增加一定的财富。复利法比单利法更为合理。3、名义利率和实际利率。名义利率（NominalInterestRates）:把一个单位时间内按单利计算的利息与本金之比称为该单位时间的名义利率.通常说的贷款年利率,其实一般情况下指的就是名义利率实际利率又称为有效利率（EffectiveInterestRates）:把一个单位时间内按复利计算的利息与本金之比称为该单位时间的实际利率.实际利率与名义利率的关系:设年名义利率为r，每年计算利息的次数为m次，年实际利率为：11immr）（名义利率和实际利率存在以下关系:(1)当计息周期为一年时,名义利率和实际利率是相等的;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利率;(2)计息期越短,计息次数越多,实际利率越高;(3)名义利率无法完全反映资金的时间价值,实际利率才真实反映资金的时间价值.名义利率与实际利率的关系式1（三）资金时间价值的常用公式及系数几个时间价值的英文表达式:终值：Futurevalue（FVorF）现值：Presentvalue(PVorP)年金：Annuity（A)利率：InterestRate（i）折现率或贴现率:DiscountRate（R)1、一次支付终值系数终值是指一笔资金在若干计息周期末的期终值，即全部计息周期的本利和。把某一笔本金折算到终值的计算过程称一次支付终值计算。公式:F=P×(1+i)n式中,P为现值,即初始本金;i为利率;n为计息期数.(1+i)n称为一次支付终值系数,用CA表示，记作(F/P,i,n).一次支付终值公式也可写成:F=P×(F/P,i,n)2、一次支付现值系数现值，即初始投资额，也是将计息周期末的终值，按一定的折现率折现到初始时间的价值，这一计算过程称为一次支付现值计算。公式：P=F×(1+i)-n式中使用的利率i也称为贴现率或折现率,而(1+i)-n称为一次支付现值系数、贴现系数、折现系数，用PW表示，记作(P/F,i,n)。一次支付现值公式也可写成:P=F×(P/F,i,n)3、年金终值系数年金是指一定时期内，以相同的时间间隔连续发生的等额收付款项，如租金、折旧、等额支付的月供款等。年金的种类大致可以有四类：第一类是后付年金，指的是每笔收付款项发生在每期的期末;第二类是先付年金，即每笔收付款项发生在每期的期初;第三类是递延年金，即第一次年金发生的时间距离“现在”还有较大距离。例如，投资一项房地产，投资是期初发生的，但租金收益可能要等到2年后才开始发生；第四类是永续年金，即年金的收付没有终止时间。本书讲的是后付年金形式。等额年金,是指每期期末等额系列收付款项的年金，用A表示.意思是在连续一段时期内，期末的现金收入或支出是等额的，可在年利率i的情况下计算P或F。若在n年内，每年末投资A，则n年末的本利和应F为各期投资本金与复利之和称为年金终值。如图所示：公式：式中：称为年金终值系数，用SCA表示。),,/(1i)1(nniAFAAFii1i1n）（4、偿债基金系数为在若干年后得到一笔将来为F的资金，从现在起每年必须储存若干等额资金A。这一计算过程，称为资金储存计算，公式：式中：是资金存储系数，又称偿债基金系数，用SF表示。),,/(1)1(inniFAFFAi1i1in）（5、投资回收系数为了收回现在的投资，计算在今后一段时间内每年收回相等数额的资金的过程，称为等额支付资金回收，简称资金回收。公式：资金回收的含义：式中：为投资回收系数，用CR表示。),,/(1)1(ii(1nnniPAPPAi）1)1(ii(1nni）6、年金现值系数年金现值是指在一段时间内每隔相等的时间投入的相等的资金，按照一定的利率计算，折现到现在的价值。这一计算过程称为年金现值计算。公式：式中：称为年金现值系数，用SPW表示。含义：),,/(nn)1(i1i(1niAPAAPi）nn)1(i1i(1i）年金现值公式也可如下表示：综上所述，资金时间价值的六个基本公式如表所示：直接套用表中基本计算公式进行求解有关问题时，需要注意以下几点：(1)本年年末，就是下一年的年初；(2)现值P是在第一期的期初发生的；(3)终值F是在第n年年末发生的；(4)年金A是在考察期间的各年年末发生的。当问题包括P和A时，系列的第一个A是在P发生1年后的年末发生的；当问题包括F和A时，系列的最后一个A是和F同时发生的。第二节房地产投资项目经济评价指标体系一、经济评价指标体系概述二、静态指标及其计算三、动态指标及其计算一、经济评价指标体系概述房地产投资分析，主要是考查投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标是用来考察房地产项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。清偿能力指标是考察投资项目计算期内偿债能力的指标。房地产投资分析经济评价指标体系，见下表：表2-3房地产投资项目财务分析指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资投资利润率财务内部收益率借款偿还期投资利税率财务净现值还本付息比率资本金利润率动态投资回收期资产负债率静态投资回收期房地产置业投资投资利润率财务内部收益率借款偿还期资本金利润率财务净现值还本付息比率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率收益乘数流动比率资本化率速动比率股本化率现金回报率投资回报率二、静态指标及其计算对房地产项目的投资效益进行评价时，若不考虑资金的时间价值，称为静态分析，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。（一）投资利润率投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率是指开发建设完成后的正常年度的年利润总额与开发项目总投资的比率。置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。投资利润率计算公式为：投资利润率＝利润总额的计算，置业投资与开发投资有所不同。（1）对于置业投资年利润总额＝年经营收入（含销售、出租、自营）－经营成本－运营费用－经营税金（2）对于开发投资年利润总额＝年销售收入－年总成本费用－销售税金项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。（二）投资回收期投资回收期一般以年表示，对于开发投资，从建设开始年算起，对于置业投资，从首次投入资金算起。其表达式为：投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：0)(0tPttCOCI当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1tP投资回收期法的主要优点在于：（1）使用简单、方便。主要体现在三个方面：一是评价指标计算较为简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定贴现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。投资回收期法的主要缺点有：（1）没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评价。（3）投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。（三）置业投资的几个传统指标对于置业投资，除了可以用与开发投资类似的投资利润率和静态投资回收期指标外，还有一组指标常用来进行投资分析，这些指标包括：收益乘数、资本化率、股本化率、现金回报率和投资回报率。1、收益乘数（IncomeMultiplier）收益乘数是某一物业的市场价格与总收入或净收入之间的比值。按计算基数不同，分为总收益乘数和净收益乘数，公式如下：总收益乘数=市场价格/总收入净收益乘数=市场价格/净经营收益2、资本化率（capitalizationrate）资本化率是物业的净经营收益与其市场价格的比率，即公式：资本化率=净经营收益/市场价格利用资本化率将年收益转换为价值的方法称为直接资本化法，常用的是下列公式：价格=年收益/资本化率。利用市场提取法求取资本化率的公式为：资本化率=年收益/价格。3、股本化