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开盘前推广计划2012年6月推广背景安置选房接近尾声，夏季客户减少，利用推广扩大泰和祥府知名度，增加客户量，销售蓄水，为开盘备战。推广时间2012年6月8日----2012年8月8日推广原则以项目为中心向外围扩散先满足刚需客户再吸纳投资客户推广模式针对性的小众传播一对一的行动营销推广定位区位定位：以南部板块为主（含宿城新区及宿豫区南外环沿线），辐射南部乡镇（三棵树、南蔡、埠子、龙河等）诉求对象定位：有购房需求的地缘性拆迁居民、农村向城市迁移人群、企事业单位职工、私营业主。定位支持点：1）低总价高出房率的稀缺多层建筑；2）87㎡--120㎡的黄金户型，超高性价比；3）高绿化低容积的恢宏大盘。推广总体思路四大策略：第一策略——保高走低保高品质，高产品定位；硬件保障；自始至终高品质标准不动摇；走低不仅是房价，更是低投入的广告，低价入市小幅频调，不打价格战，以针对性的个性化宣传，让多数人认知泰和祥府，传播泰和祥府。第二策略——借势营销抓住周边楼盘的推广期，借势而为，适时推广，合理竞争，以性价比制胜。推广策略第三策略——行销拓展主动出击改传统的坐等客户销售为走出去销售，对客群集中区进行一对一销售，利用端午节等节点拓展乡镇迁居和青年结婚置业客户。第四策略——定向爆破项目的特殊身份（政策参与）决定了推广要求的快、狠、准。所以，我们主张以快致胜，有的放矢。即主动出击，实现短平快销售。锁定潜力区域，发动立体宣销战，定向爆破。推广策略第一阶段项目市场告知期6月8日--7月8日第二阶段项目形象塑造期7月1日--8月1日第三阶段开盘强销期8月8日第四阶段持续销售期执行动作1、项目户外2、施工围墙3、DM单4、小礼品执行动作1、户外广告2、网络平台3、DM单及海报4、短信5、公交车身6、活动执行动作1、平面2、户外3、网络4、广播5、报版6、活动7、新闻事件执行动作1、节点广告2、节点活动3、促销推广目标：引发关注、形成期待，试探市场目标：塑造项目形象、传播核心卖点，开盘蓄水目标：实现爆破销售目标：持续上客成交媒介策略利用DM派单非强势传播媒介策略改变派单试水期增加渠道推广媒介策略进入强势推广期，全面组合各渠道，开展系列活动。媒介策略收缩阵线，节约费用主要节点推广推广节点表第一阶段推广计划市场告知期时间：2012年6月8日--7月8日A、市场打击点：世纪大道全景观稀缺多层，即将震撼价面市！推广实施推广目标：传播新项目信息，引发市场关注，产生悬念，形成期待。口碑传播点：1、芬娜丝西北角听说新建了一个项目叫泰和祥府；2、泰和祥府在世纪大道和深圳路交汇处；3、听说绿化率很高，还有九大主题公园，是开发区的大项目；4、听说开盘价格比较低最低才2000多一平米。推广实施执行动作：a.售楼员外出派单宣传；b.项目广告大牌更换，施工围墙画面；c.看房小礼品制作。策略实施a.售楼员外出派单直销；派单区域划定：5公里范围（标准厂房集中区、朱圩商业街、义乌商贸城、淮海建材城、中青家居、软件园、钟吾医院）；8公里范围（城宇广场、君临国际、万源商城、幸福路沿线商业及商务楼、宿豫南部厂区）乡镇范围（三棵树乡、南蔡乡、埠子镇、双庄镇、龙河镇）小区专线：通过社区付费悬挂宣传条幅、海报及公示栏开展推广；策略实施a.售楼员外出派单直销；6月8日--6月15日（一周）重点区域：5公里范围线6月8日标准厂房集中区6月9日朱圩商业街6月10日、11日义乌商贸城6月12日淮海建材城6月13日中青家居6月14日软件园6月15日钟吾医院人员安排：2-3名置业顾问上午：9:00—11:40下午：14：00-17:30策略实施a.售楼员外出派单直销；6月16日--6月23日（一周）重点区域：8公里范围线6月16日城宇广场6月17日君临国际6月18日万源商城6月19日-21日幸福路沿线商业及商务楼6月22日、23日宿豫南部厂区人员安排：2-3名置业顾问上午：9:00—11:40下午：14：00-17:30策略实施a.售楼员外出派单直销；6月24日--6月30日（一周）重点区域：乡镇线6月24日双庄镇中心街区、菜市场6月25日三棵树中心街区、菜市场6月26日南菜乡中心街区、菜市场6月27日埠子镇中心街区、菜市场以上日期将根据各乡镇逢集时间调整实时。人员安排：3-4名置业顾问全天：9:00—17:00策略实施物料1、派单车辆一部（建议购买商务车一辆，后期乡镇推广作为宣传车和看房车）；2、单页50000份，销售员名片、笔记本、笔等基础物料；3、扑克牌、扇子、钥匙扣等小礼品，派单中登记的客户免费发放，现场看房意向客户免费赠送水杯等礼品；派单奖惩政策1、外出派单人员须记录每日意向客户并留联系方式，每日报表至行政部，派单登记的客户如签约成交奖励200元一套；2、乡镇派单时每日每人补助午餐费10元；3、执行派单任务时未按规定地点派单、脱岗的扣除半月工资，2次以上予以辞退，规定的派单范围必须100%完成派单，无故漏单超过3户以上每单罚款100元。推广实施b.项目大牌更换，施工围墙更换（6月20日前完成）对项目外围工地围墙的画面进行更新，售楼处门前户外大牌画面更换，传递项目卖点。策略实施工地围墙效果项目广告大牌效果c.楼盘形象礼品设计6月30日前完成策略实施第二阶段推广计划项目形象塑造期时间：2012年７月１日--８月１日A、市场打击点：水景多层／人文府邸／升值潜力策略实施35万㎡低密度水景多层与城市同路与自然为邻策略实施推广目标：塑造项目形象，传播核心卖点，为开盘做客户储备。口碑传播点：1、听说世纪大道沿线都要拆迁开发，以后肯定能升值；2、小区里有独立幼儿园、水景公园、还有老年人活动场；3、小区外围有商铺还有一个大超市；4、户型使用率高公摊低。策略实施媒体执行：a.户外媒体宣传；b.小众媒体宣传；c.活动造势。策略实施a.户外媒体宣传；媒体选定：（６月底完成媒体洽谈7月初发布）户外高炮市客运总站十字路口户外高炮、三棵树乡户外大牌，项目西南角迎立交桥高炮；道路道旗发展大道义乌商贸城至淮海建材城、世纪大道沿线，深圳路沿线。策略实施户外高炮示意图位置：市客运总站十字路口功能：吸引城区及经常往返于城南区域的潜在客群；三棵树乡户外大牌功能：吸引南部乡镇客群；策略实施道路道旗示意图位置：发展大道人民大道世纪大道功能：发展大道和人民大道是南部连接城区和乡镇的主干道；项目外围策略实施ｂ.小众媒体宣传；媒体选定：（６月底完成媒体洽谈发布）网络推广（项目门户、宿迁房产网、西楚网、宿迁掼蛋游戏）；公交车（乡镇线路公交车身、公交车候车亭）邮局ＤＭ直投（企事业单位管理层及职工、商务楼、投资业主）乡镇巡展车（租巡展车辆利用逢集节点到周边乡镇广播宣传）拆迁集中区（张贴海报、悬挂条幅）策略实施乡镇巡展车示意图6月下旬启动网络推广示意图6月底完成项目门户网站设计7月初宿迁主流网络推广开始泰和祥府“新府邸旧温暖”记忆中最温暖的家事感动有奖征集策略实施ｃ.活动造势一；7月中旬启动媒体发布会形式展开：7月10—8月10征集素材8月20日公布获奖结果故事以图片或文字形式评选，发送邮件到公司指定账号，开发商选取部分素材进行公开评选，售楼处看房客户及项目门户网名投票评选，获奖者有5万购房基金奖励及1万现金奖励。策略实施国庆节期间中式集体婚礼全城征集新人传统中式操办策略实施ｃ.活动造势二；9月启动根据目标客户，制订精准媒体攻势。项目周边原住居民特点：活动区域相对固定与集中；区域情结明显。策略：全覆盖性攻势；逐步击穿。宣传单派发短信关键点巡展主干道道旗精准攻势策略策略实施官员及工厂区特点：活动区域相对固定与集中；口碑传播显著。策略：通过耳语传播的方式，个个击破。企业名单短信客带客方案关键点巡展内网信息发布精准攻势策略策略实施教师、医生特点：相对独立的个体，有自身的衡量标准。策略：以人民大道为轴，通过耳语传播的方式，个个击破。发展大道道旗客带客方案关键点巡展精准攻势策略策略实施乡镇及其他地区客户特点：活动区域较广，难以一网打尽。策略：以中心城区商业街为轴进行巡展。关键点巡展乡镇中心户外公交媒体短信名单发送DM寄发精准攻势策略策略实施根据项目销售节奏及推广进程，广告投入主要分为3阶段进行投放※第一阶段（形象导入期）：该阶段主要任务为快速引爆市场，媒体以组合宣传为主，建议广告预算为5０万。※第二阶段（持续强销期）：该阶段主要根据开盘效果而定，以活动及促销为主，建议广告预算为1０万。※第三阶段（后期稳固期）：该阶段主要任务为收尾及后续开盘做促销，以老客户激励和促销为主，建议广告预算１0万。整体推广预算感谢观看THANKS