【专题】--城市综合体--开发模式--世联

仅供与贵司交流。2020/2/172020/2/17综合体项目沟通谨呈：XX集团2项目的界定公司背景：项目情况：客户的战略性思考：3开发商经常会有的疑问我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？如何通过本项目建立企业品牌？。。。。。。4我们在合适的时机，掌握了合适的资源事实上，项目的关键在于：“我们能否做对”我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点5综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大6综合体项目的操作执行内容项目定位与发展战略确定；物业发展模式；商业资源获取与整合；营销与经营；7世联研究：综合体四种发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场例如：香港太古广场、北京华贸中心8模式一各种功能均衡发展的模式外因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素9客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓外因内因成功关键因素模式二以写字楼为核心的模式10外因内因成功关键因素模式三以酒店为核心的模式功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力11外因内因成功关键因素模式四以商业为核心的模式明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…人流及商业气氛规划设计经营管理12不同模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响模式1：各项功能均衡发展位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）太古广场14香港太古广场顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼甲级写字楼++顶级购物中心顶级购物中心++五星级酒店五星级酒店++顶级公寓顶级公寓案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）关键驱动因素——香港太古广场太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）酒店式公寓—星级物管+多产品组合酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心案例案例（香港太古广场）（香港太古广场）定位为定位为————广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼超高层写字楼++公寓公寓++小型购物商场小型购物商场模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站案例案例（广州中信广场）（广州中信广场）利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全写字楼关键驱动因素——广州中信广场案例案例（广州中信广场）（广州中信广场）案例（上海商城）案例（上海商城）五星级酒店五星级酒店++豪华公寓豪华公寓++写字写字楼楼++商场商场定位为定位为————上海顶级国际化上海顶级国际化综合体综合体citywithinacitycitywithinacity模式3：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场写字楼+商场豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主五星级酒店关键驱动因素——上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）关键驱动因素关键驱动因素外因：•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：•定位准确，五星级酒店带动其它功能•酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚关键驱动因素——上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）模式4：以商业为核心功能深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。华润中心华润中心————超大规模以商业为核心功能的综合体物业超大规模以商业为核心功能的综合体物业案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润中心规划与功能比例案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）关键驱动因素外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性；•区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：•超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队关键驱动因素——深圳华润中心案例案例（深圳华润中心）（深圳华润中心）四种模式的内外因驱动明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理内因地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户客户（产业）支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上外因模式四：以商业为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式综合体发展模式小结综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APARTMENT（次）+OFFICE&SHOPPING+……案例：上海商城上海商城各功能规模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）