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1璧山秀湖项目整体定位及物业发展建议重庆思源经纪有限公司2一、项目本体研究二、项目口岸价值挖掘三、市场机会分析四、消费趋势研究五、项目整体定位及发展战略六、项目整体规划构想目录：3一、项目本体研究41、地理条件——区位、交通项目所在区域将打造璧山绿岛新区的核心区域，包括行政办公和服务中心、商业中心、商务和总部基地等多功能城市。区域打造TOD立体交通网，建成的璧山隧道实现了与重庆主城的无缝连接，规划中的地铁1号线延长线将更加巩固璧山在1小时通达重庆主城的便利地位。本案大学城本案璧山紧邻大学城，轻轨通达，接壤重庆主城区。项目位于璧山新城核心区域。项目周边路网结构四通八达，10分钟抵至璧山商业繁华区。1号线延长线52、项目四周环境条件北面道路南面道路项目西面项目东面璧山绿岛新区，置身于秀湖公园之中，自然景观资源条件卓越且与新商业中心和新行政中心一路之隔，形成未来优质配套潜力。项目集四大资源条件于一体项目资源条件一：置身秀湖公园中，资源独享。项目资源条件二：毗邻新新政商业中心旁，占位最具发展潜力的地段区域。项目资源条件三：新区新貌，形象风貌的价值效应明显。项目资源条件四：路网结构四通八达，呈十字型分布，10分钟接连璧山商业繁华区，20分钟接连大学城，60分钟通达重庆主城区。6黛山大道3、项目经济指标分析总规划用地面积456亩容积率1.5总建面36万方地块内部地块现为荒地，无大型拆迁，内部较为平整，1.5容积率按常理判断具备较为优质的开发基础，从而进入中高端开发序列，1.5容积率对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。项目地形平整，无拆迁利于开发，狭长型湖岸线，亲水条件优良。1.5容积率进入中高端物业序列，开发规模较大，容易形成规模效应而引发市场关注。N74、项目属性界定区域属性：项目属性：新兴城市规划的绿岛新区将承载璧山地区未来的城市中心功能城市住宅集中区优越自然环境吸引越来越多的开发商和消费者进入。通达性强一小时经济圈内，路网交通发达公园地产生于秀湖公园里优质资源四大优质资源基础，形成项目开发竞争力规模大盘占地456亩，打造区域最大滨湖高端物业项目区域条件符合生态住区的打造，差异化核心优势在于置身于秀湖公园之中，竞争有利条件在于隶属新区，汇聚较好的交通、形象条件，且毗邻未来行政中心与商业中心。85、项目核心问题结构化分解思源提出的项目开发目标与核心问题界定开发目标目标1：打造精品，以项目塑品牌，取得市场认可目标2：求利润，获取开发利润最大化期待超于区域开发水平，获取高溢价机会！核心问题界定核心问题的分解：项目该以怎样的姿态形成自身的战略定位？在其战略定位的引导下，1.5容积率限制条件下，如何定位项目功能？在项目功能定位的平台上，如何在产品上全面超越当地品牌开发商的优质项目并形成自身溢价？9带着问题，界定本案的内容核心，我们认为：关键在于找到项目的市场发展契机与消费群体的需求偏好必须从本体条件的实际情况出发，寻求项目定位与资源运用的最佳化本案需以璧山本地市场为根本，系统性的挖掘实现最佳定位的策略路径，并从类似的成功案例找到启发，构建自身的产品区隔力助推品牌溢价实现项目整体发展战略项目整体市场定位项目产品规划建议口岸价值挖掘市场机会分析消费趋势判断推导6、项目定位的推导路径10二、口岸价值挖掘11璧山县位于重庆主城西部，距重庆约37公里，县域面积915平方公里。东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津市，西连铜梁县、永川市，北接合川市、北碚区。城市未来发展将形成三大定位：生态城市样板区、优势产业集聚区、统筹城乡示范区1、城市定位与规划重庆一小时经济圈璧山渝西经济走廊距主城最近的卫星城市122、城市发展——GDP增长76.992.7115.7128.0152.8208.314.6%17.5%17.3%14.0%19.4%24.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0501001502002502006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年-2011年GDP总量及其增长速度GDP总量（亿元）增速璧山GDP进入09-10年以来进入快速发展阶段，到2011年增长速度达到24%的近几年最高值，平均增长速度17.8%，预计到2015年GDP将达到400亿元。数据来源—璧山2011国民经济和社会发展统计公报133、城市发展——城市化率34.3%36.1%37.9%40.0%42.1%43.9%1.5%1.8%1.8%2.1%2.1%1.8%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006-2011年城市化率及增长城市化率增长受经济高速发展的影响，09-10年璧山城市化率增速达到最高，但11年增长率有所下滑，城市化进程减慢。41.0%38.60%41.50%40.0%41.0%34.3%34.30%43.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011年璧山与周边区县城市化率对比数据来源—璧山2011国民经济和社会发展统计公报重庆2011年鉴144、城市发展——产业发展154.8200.4254.3305.4416.1656.220.7%29.5%26.9%20.1%36.2%58.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%01002003004005006007002006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年-2011年工业总产值及其增长速度工业产值（亿元）增速璧山工业产值06-09年发展较为平缓，而在进入10年开始，大批企业入驻工业园区，整个工业开始进入高速发展阶段，与过去的单一引擎不同，多元化的产业结构，必将加快璧山产业发展的速度，未来三年依然会保持目前的发展态势。0501001502009年2010年2011年璧山经济产业结构第一产业第二产业第三产业数据来源—璧山2011国民经济和社会发展统计公报154、城市发展——产业发展璧山县工业园区主要产业发展定位为“3+1”产业：即大力发展电子信息产业、医药食品产业、装备制造业（含汽摩产业），巩固提升鞋业。165、城市竞争力208295924%0.00%10.00%20.00%30.00%0100000020000003000000綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011年地区生产总值地区生产总值（万元）增速60035722.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200000400000600000800000綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011社会消费品零售总额社会消费品零售总额（万元）增速220.175.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%0100200300綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011固定资产投资固定资产投资（万元）增速1029468140.10%0.00%100.00%200.00%300.00%050000010000001500000綦江潼南铜梁大足荣昌梁平垫江璧山2011实际利用内资实际利用内资增速对外吸纳力基础较强，各项经济指标均名列前茅。数据来源—璧山2011国民经济运行分析报告176、城市发展结构城市经济发展要求富人片区出现，璧山老城区囿于各类制约因素而无法承担这一功能老城区发展早，区域发展成熟，虽然各项配套设施齐全，但随着时间的推移，老城区各项设施愈发陈旧，跟不上城市经济的发展，配套功能跟不上需求；老城区版块范围随着城市经济的迅速发展而略显狭小，不能满足城市各项功能扩张的需求。居住集中区商住综合区186、城市发展结构璧山老城区旧城改造困难加速了主城外扩的进程，绿岛新区的规划形成升级发展的新增长点。绿岛新区按照不低于重庆大学城的标准进行高标准规划设计，每年将新增绿化面积100万平方米，绿化率达到40%。按照“一年成势、三年成型、五年成城”的要求，从2010年起，首期规划建设新区核心区13.15平方公里，2011年基本建成新区内所有骨干道路、管网等市政基础设施，新区基本成势；2013年新区建成区面积达到6.63平方公里，新区基本成型；2015年新区建成面积达到13.15平方公里，全面实现“再造一座璧山新城”。19绿岛新区城市风貌与自然资源丰富，承接新县政府转移，行政中心，商业中心落户于此，形成都市化示范窗口。6、城市发展结构璧山的整体城市发展还处于初期阶段，截止2009年，城镇化率为40%，在全市处于中游，其城市建设还具备较大的开发空间。随着绿岛新区的建设，璧山区位价值的逐渐显现，璧山城市发展将进入快速通道。璧南河湿地公园市政公园璧山城市风貌206、口岸价值的结论观点璧山城市规划与经济大发展必然催生，新富人阶层出现，从而带动整个区域中高端消费增长口岸价值二：以资源条件为核心的城市风貌打造，行政系统搬迁，市政公园建设等多个大型项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源，形成居住转移牵引力口岸价值三：口岸价值四：新区，新规划，临近城市核心区，产业集中，交通通达，市政配套有序建设，未来三至五年将形成璧山对外展示的形象窗口区。璧山工业园的规划落成，使大批各行业顶尖企业进驻，形成了多元化的产业经济发展，成为整个璧山经济发展的动力引擎。口岸价值一：216、口岸价值的结论观点景观资源自然山麓、城市公园等城市风貌开阔大道，多植被覆盖，层次丰富的市政园林配套资源新县政府所在，新商业圈所在交通资源四周为主要交通干道环绕，通达性良好土地资源开发初期，后期扩展空间较强产业集群璧山产业园区毗邻，产业汇集，高端经营科技人才汇聚发展朝向区别于老城。已经出现以金科为代表的中高端住区城市风貌景观资源城市资源城市新富人区绿岛新城凭借自身的优势条件，最有机会承担城市新富人群的集群区域的未来发展潜力，赋予项目较高的开发平台，水涨船高，绿岛新城的发展前景奠定了项目大发展的支撑基础。绿岛新城是城市发展拓展的主要空间，是城市发展的新窗口，是整个璧山未来发展的重点所在，是城市房地产价值峰值区。22三、市场机会分析23市场现状简析璧山房地产行业整体发展现状与开发水平？璧山房地产市场的供应结构？璧山房地产市场的主流产品？璧山行业现状所引发的市场矛盾点？由市场现状所催生的机会因子？242009年房地产市场发展进入低谷阶段，但由于绿岛新城的规划形成和工业园企业的入住，使10年住宅施工面积和销售面积大幅增加，但11年之后住宅去化增长趋势将有所减缓。168.6154.6136.8306.1407.433.713.340.521.1130.656.666.268.882.691.625.5%17.0%3.9%20.1%10.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%01002003004005002007年2008年2009年2010年2011年2007-2011璧山房地产发展趋势住宅施工面积（万方）住宅竣工面积（万方）住宅销售面积（万方）住宅销售增长率1、璧山房地产市场整体趋势数据来源—璧山2011国民经济和社会发展统计公报25老城、新城相互节流，预期信心大于现实价值，“绿岛新城”成为璧山未来房地产集中开发代名词。区域项目名称占地面积建筑面积（万方）容积率绿化率物业类型建筑风格开发分期老城区吉旺东福宏洲81亩42万方4.4940%高层现代三期绿城上岛94亩22万方3.5537%高层、洋房现代二期金沙水岸60亩20万方4.537%高层、小高层现代二期瀚恩·国际社区250亩75万方4.535%高层现代四期新城区斗十千溯园2.7万方10.5万方335%高层现代二期赢嘉帝逸城200亩40万方3.940%高层现代二期川东瀛嘉天下400亩100万方3.645%高层、花园洋房现代三期同景国际城330亩83