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**********学院新校区一期工程学生宿舍BT项目一、项目建设过程在讲述BT项目之前，让我们先了解项目周期的概念，项目周期分建设过程和运营（生产）过程。其中建设过程主要包括四个阶段：策划阶段准备阶段实施阶段完工阶段项目建设过程BT介入时机二、BT运营模式介绍1、BT的概念BT（Build-Transfer）即建设-转让，是由业主通过公开招标的方式确定投资建设方，由投资建设方负责项目资金筹措和工程建设，项目建成竣工验收合格后由业主回购，并由业主向投资建设方支付回购价款的一种融资建设方式。二、BT运营模式介绍2、采用BT方式的意义和传统的投资建设方式相比，采用BT方式具有一定的优势：1）采用BT方式可为项目业主筹措建设资金，缓解建设期间的资金压力。2）采用BT方式可以降低工程实施难度，提高投资建设效率。BT项目由投资建设方负责工程全过程，实现工程建设的一体化优势和规模效益。二、BT运营模式介绍3）BT方式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效的降低工程造价。4）BT项目回购资金有保证，投资风险小。对大型建筑企业而言，BT项目是一种良好的投资渠道，通过BT方式参与工程项目的投资建设，既有利于避免与中小建筑企业的恶性竞争，又能发挥企业自身技术和资金的综合优势。二、BT运营模式介绍3、BT方式与垫资承包的区别有人认为，BT就是“带资承包”。实际上，BT方式与垫资承包有较大区别，主要表现在以下几个方面：1）合法性国家发改委等7部委30号令《工程建设项目施工招标投标办法》中明确规定，“招标人不得擅自提高履约保证金，不得强制要求中标人垫付中标项目建设资金”。由此可以看出，垫资承包实质上违背了现行法律法规的规定，是一种违法违规行为。。二、BT运营模式介绍3、BT方式与垫资承包的区别2）资产的隶属关系BT项目的回购实质上是一种资产转让行为。在建设期间，工程资产所有权归投资建设方所有，回购完成后，工程资产所有权转移给业主所有。而在垫资承包中，工程资产所有权均归业主所有，施工企业在建设期间不拥有项目所有权。二、BT运营模式介绍3、BT方式与垫资承包的区别3）投资风险BT项目一般需由项目建设方或地方政府出具项目回购承诺函，以及第三方（一般为银行）提供项目回购担保函，因此，项目建设方的投资收回有保障，投资风险较小。而在垫资承包方式中，项目业主一般不能出具类似的担保，同时，由于工程资产所有权属于项目业主，一旦项目资产被银行清算，承包方所垫资金将很难收回，风险很大。三、BT实施方式及要点在实践中，根据项目的具体情况，可采用以下几种BT实施方式：1、完全BT方式BT方式是指通过招标确定项目投资建设方，投资建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式。此种方式对投资建设方无特殊资质要求，只要其具有较强的投融资能力即可。三、BT实施方式及要点2、BT工程总承包方式BT工程总承包方式是指通过招标确定项目投资建设方，投资建设方按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，由业主委托指派工程监理，项目建成后由业主回购的形式。三、BT实施方式及要点3、BT施工承包方式BT施工承包方式是指通过招标确定项目投资建设方，投资建设方按合同约定负责工程施工及投资，项目验收合格后由业主回购的形式。此种方式的特点为：1）工程施工直接由投资建设方承担，项目投资建设方必须同时具有投融资能力和相应资质的建筑施工总承包企业。三、BT实施方式及要点2）项目规模较大，通常一个项目拆分成若干标段实施。业主直接和若干个投资建设方签署BT项目投资建设合同。3）投资建设方只负责工程的施工，业主负责工程全过程管理，设计单位和监理单位的管理由业主直接负责。和传统建设方式相比，此方式的主要区别在于由项目建设方负责工程的资金筹措。三、BT实施方式及要点3、BT施工承包方式一、本项目特点1、项目描述：为加强池州市职业教育基础设施建设，提高教学质量，2005年12月16日池州市委常委会议，要求**********学院新校区建设早日开工，早日建成并发挥作用。2006年1月19日，池州市发改委以池发改投资（2006）18号文批准**********学院新校区一期工程立项建设。一、本项目特点项目主要建设内容：兴建教学楼、学生宿舍、图书室、实训楼、电教中心及其配套基础设施，项目总投资7718万元，资金来源于市财政拨款和自筹资金。鉴于整个项目建设广，资金需求大，**********学院本着求真务实的科学发展观，经市政府批准，学生宿舍工程采取BT项目融资方式建设。一、本项目特点1）建设规模：新校区一期工程共有两个学生宿舍组团，每个组团2幢6层、混合结构、建筑面积110035m2，工程造价约700万元，合计建筑面积220070m2，工程造价约1400万元。2）目前进度：已完成项目前期工作、勘察设计、委托招标代理、工程监理和三通一平工作，学生宿舍楼桩基工程正在施工。就BT时机来说，属于上述情况的第三种（BT施工承包方式）。一、本项目特点3）建设工期：工期为180天，计划开工时间2006年4月2日，竣工时间2006年10月2日，回购时间以工程经有关部门竣工验收合格交付使用后次日起计算。2、项目价格：项目价格是最受关注的内容之一。不同时机工作内容不同，项目的价格不同。本项目价格组成=工程造价+融资费用+赢利，其中工程造价与融资费用为投资建设方的投入。一、本项目特点3、本项目招标方法：目前，本BT项目已经发出公开招标公告，参加报名的建筑企业有36家，考虑BT项目的核心在于建设，而建设的重要内容之一在于建筑企业要有较强的投融资能力，并在规定的期限内用自己的资金将项目建成，没有较强的经济实力和融资能力是不行的。本项目通过招标，选择报价合理的最低投标人为BT项目投资建设中标人。二、本项目实施工作程序1、成立招标工作小组；2、招标代理机构拟定招标文件（含项目投资合同主要条款）；3、业主审查讨论招标方案，并最后敲定招标文件及项目投资合同主要条款；4、发放招标文件及有关资料等；5、踏勘现场、投标答疑；6、投标、开标，评标、定标；7、中标单位提交履约保证金，招标人与中标人签订《BT项目投资建设合同》三、招标拟采用方案1、评标标准投标报价=工程预算价（A）×（1+投资回报率）n工程预算价A在标书中直接给定。依据现行预算定额，土建、安装按三类工程取费，装饰为四类，扣除计划利润，并下浮7%。工程决算时根据中标人、招标人和监理工程师三方共同签署的文件为依据进行预算价的增减，并经招标人委托的审计部门审计为准。三、招标拟采用方案投标报价=工程预算价（A）×（1+投资回报率）n2、投资回报率投资者的年投资回报率应当最低不低于同期银行贷款利率，并适当考虑融资费用和企业赢利。投标者仅对投资回报率进行报价。回报率最低的投标单位中标。三、招标拟采用方案投标报价=工程预算价（A）×（1+投资回报率）n3、回收期n为项目交付使用后次日起至回购期最后一笔回购款付清止的年数。工程经竣工验收合格2年后，业主分3年等额支付回购款。