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宝清县颐河庭院营销篇2012.6.2完整项目案例：3大部分，25个模块项目概况小结产品监测小结营销监测小结项目概况01.土地信息02.基本指标03.周边配套04.交易记录05.团队组合06.联系方式产品监测07.规划08.建筑09.景观10.户型11.装修12.配套13.智能化系统14.建材设备15.物业服务16.工程进度营销监测17.客户分析18.形象定位19.现场营造20.推售节奏21.价格策略22.渠道策略23.媒体策略24.活动策略25.广告创意Part1项目概况Part2形象定位Part3推售节奏及价格走势Part4现场营造Part5活动策略Part6广告策略Part7总结与启示项目概况三大创新建筑产品：多层、高层、特高层、花园洋房，均为顺应“80/70”大潮流趋势、潜心研发的创新型产品，有近57%的户数套型小于90平方米，A1—81.50m2（60套），A2—53.64m2（66套），A3—86.11m2（72套），B1—85.51m2（12套），B2—53.01m2（12套），B3—110.72m2（12套），C1—86.47m2（12套），C2—100.06m2（12套），D—91.60m2（108套），E1—91.45m2（18套），E2—117.38m2（18套），F1—126.57m2（18套），F2—116.66m2（18套）。绝大多数户型既有超高附加值的建筑空间，也有更富想象的生活空间，可谓“超空间建筑院次方生活”。基本概况：项目简介：区位宝清县利民街与幸福路交叉口建筑类别多层（花园洋房），高层，特高层占地面积374594.0m2公摊面积1.24建筑面积357958m2最早开盘时间2012-08-08绿化率31%总户数一期478套车位数地上车库170个/地下车位1000个装修情况毛坯物业费1元/m2·月开发商发发地产开发有限公司物业公司深圳中杰龙物业建筑设计哈尔滨中建设计院景观设计吉林恒博园林绿化公司全程营销哈尔滨汉邦营销机构规划布局13栋6层多层、花园洋房2栋5层当前均价（二手房）2012年6月均价：花园洋房：无高层：约3100-3400元/m2多层：约2200--2800元/m2尊贵：让有身份的人悠然起来阶段推广语导入期1、2012年宝清县唯一帝王楼盘2、2012年，这座县城有了颐河庭院多层＆推广期1、园林设计，独一无二2、推广语：过有区别的人生市场预热期（3个月）1、宣传力度加大，让区域内先预热2、外阜同时启动3、内围推广语：没有一定高度不会如此低调4、外围推广语:你有权选择更好的生活员工培训、统一话术、项目定位、基本信息考核1、确定人员及职位2、针对本县客户的开发和挖掘3、外阜客户的跟踪和落位4、考核员工客户巩固期1、已登记客户回访、稳定期2、优惠政策出台2、重点客户落位3、推广语:大户人家大有道理/大度空间大出所料大可放心开盘、尾盘销售1、售罄（二期客户积累）2、推广语:一切商机均可到现场印证项目定位语：改变你的生活只有我们做得到1.物理性VS产品力2.契合开发商口味3.符合客群心理，突出高性价比案名：颐河庭院1.发发房地产开发公司战略VS“园林”系产品2.“尊贵典雅”升级版形象定位前期宣传推广制定销售计划员工培训、制定政策客户维护巩固、大客户及部分客户落位开盘、尾盘销售2012.07.12012.08.12012.06.152012.09.12012.10.1导入期/推广期（2012-6-15---2012-6-30）多层推广期（2012-7-1---2012-7-30）员工培训、统一话术、出台优惠政策（2012.8.1-2012.8.30）客户巩固期（二次约访）（2012.9.1-2012.9.30）1、12年6月15日针对宝清县及周边县市进行大面积的宣传预热。1、12年7月1日推出30套多层精装修小户型，针对80-90后群体婚房，不摇号卖3500-4000元/㎡。2、12年7月15日推出剩余房源定价格，开售2900-3500/㎡。3根据实际情况变换策略。1、巩固项目的概念，提炼出万能话术及句型。2、大客户、部分客户落位。1、员工考核。2、积累意向客户，提炼出大客户。3、优惠政策出台。全款折扣、送装修。。。。。。开盘&尾盘期（2012-10-1---2012-10-30）1、客户积累在两倍上全面开盘。2、尾盘销售，二期客户积累。推售节奏及价格走势推售节奏第一点：组建销售部第二点：通过对新楼盘、现在二手房、居民居住情况以及居民自述是否愿意换房，我们可以看出投资情况不是很乐观，针对新楼盘大家并不是很愿意置业投资。30%——40%的售楼中心不是很热，我们走访了一些商服一年租金1万元/20平米，商业中心特别好的地段一年租金10万元，针对商服特定的人销售，话术也做相应调整。营销方案陆续推出。第三点：目前楼盘卖得相对较好的，有以下几个原因：1、团购比较多。2、回迁户入住率相对较高。3、政策优惠幅度大。4、地理位置好。5、价格相对低。活动多。第四点：活动策划，把我们的理念灌输给所有县内城区的人。第五点：广告宣传：发短信。全面且有覆盖性。针对有实力的人内容要单独制定。媒体的投放：1、制作自己的宣传片在主要街道及人群集中区域循环播放。售楼大厅内循环播放。2、企业单位定制报纸：双鸭山、佳木斯3、楼市信息报刊登楼书效果图的制作楼群所处位置楼书户型单页广告板宣传页DM单享受生活手册颐河庭院笔记本易拉宝抽奖板产权代办公司确认；样板间、样板环境，看房通道完成，具备开放条件；五证齐全；价格表、价格方案确认；《商品房买卖合同》确认；物业公司确定。开盘前所需要做的准备推盘与销售模式：三线合一工程进度、销售进度、推广进度，3者高效对接，紧密配合，强力执行。区域价值重塑：以生活品质为中心，重塑富人区现场决定现金：超级示范区现场“5有”模式：有时间，有配合，有数量，有细节，有亮点。媒体整合策略：重点投放重要交通、广场、商业区广告；短信铺垫；客户陌生拜访挖掘。硬件一流，软件急需提升！现场服务体系专业度不够。广告宣传不够大气没有达到预期的效果。居优势之上住帝王豪宅拥有顶级团队创一流佳绩哈尔滨汉邦营销机构2012.6.2谢谢欣赏