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如何与开发商进行有效的沟通一、如何定义与开发商的沟通课题框架二、与开发商沟通的特殊性三、开发商的类型与特点四、与开发商沟通的基本原则五、与开发商沟通中常见的障碍与矛盾六、如何与开发商搭建有效沟通的平台七、与不同类型开发商沟通的基本技巧沟通是指沟通者为了获取沟通对象的反应和反馈而一、如何定义与开发商的沟通与开发商的沟通，则是一种专业性很高、与利益直接相关的、群体间的、多角度、多点多面的沟通。更多的体现观念上的传输和思想上的碰撞。向对方传递信息的全部过程二、与开发商沟通的特殊性2、专业不对等3、信息不对等4、职权不对等1、职位不对等----开发商大多处于强势（心理或行为）----两方对营销的专业理解、经验、知识等是不对等的----对行业信息的掌握、对项目信息的掌握是不对等的----职权分工不清晰、不对称三、开发商的类型及特点按照资质性质分类（不同性质）私企品牌开发商小型私企开发商国企开发商——实力雄厚，机制健全，但通常决策较慢——经验较少，规范性差，需要专业机制与理念的支持——实力雄厚，经验丰富，运作规范三、开发商的类型及特点按性格特征分类（不同性格）保守型目标型自我型和善型——主观、强势，以自我为中心，干预较多——冷静、细心，行动力慢，决策缓慢——只看大的目标，细节过程容易忽略——宽容、理解，容易相处，同时依赖型也比较强四、与开发商沟通的基本原则（1）原则：进退有度，不卑不亢（2）姿态：尊重而非讨好坚持而不固执让步而非屈从信任成效尊重坚定＆原则五、与开发商沟通中常见的障碍与矛盾甲方在沟通中常见的主要问题：1、组织架构不合理，多头管理。2、权责不清，授权不充分3、迟疑决策，议而不决。4、干预太多，乱插手。五、与开发商沟通中常见的障碍与矛盾乙方在沟通中常见的错误：1、不按计划、不及时汇报工作。2、责任心、专业程度不够。3、被动、消极、抵触的心态。4、市场不景气，成为最大借口。六、怎样与开发商搭建有效的沟通平台1、增强信心2、清晰职权3、机制约束4、区分对待5、良好态度6、因人而变六、怎样与开发商搭建有效的沟通平台1、增强信心2、清晰职权3、机制约束给甲方信心，取得甲方信赖，为有效沟通创建基础。理清甲方内部分工、授权、各级的管理权限，让沟通的对象、内容清晰明确建立合理的沟通机制，如定期的例会、专题的会议、以及与高层之间的经常性沟通六、怎样与开发商搭建有效的沟通平台4、区分对待与不同职位的甲方进行相应的针对性沟通开发商高层开发商中层六、怎样与开发商搭建有效的沟通平台高层（决策者）4、区分对待3总体利润指标4项目总体定位1销售目标2资金流量5关键性难点高层（决策者）六、怎样与开发商搭建有效的沟通平台高层（决策者）4、区分对待中层（执行者）2执行细节3俱体程序1操作过程4利弊分析六、怎样与开发商搭建有效的沟通平台5、良好态度6、因人而变积极主动、经常沟通在对方的频道中进行沟通，根据不同性格特点，采取不同的应对策略。六、怎样与开发商搭建有效的沟通平台高层（决策者）对开发商管理层沟通话术：多用“咱们”，少用“你们”、“我们”。不要讲“我以为”。尽量少用“可能、应该、一般来讲”之类的词。不要直接否定甲方。七、与不同类型开发商沟通的基本技巧1、不同性质国企开发商沟通要点：名声形象政绩七、与不同类型开发商沟通的基本技巧品牌开发商沟通要点：思想观点价值1、不同性质七、与不同类型开发商沟通的基本技巧小型私企开发商沟通要点：观念启发经验移植模式建立1、不同性质七、与不同类型开发商沟通的基本技巧不同性格的开发商做事风格3、关系忠诚4、创新刺激1、细节冷静2、结果效率保守型目标型和善型自我型2、不同性格七、与不同类型开发商沟通的基本技巧3、耐心倾听似是而非4、自信强势随机随性1、保守冷静难以琢磨2、开明果断简单明确保守型目标型和善型自我型不同性格的开发商沟通特征2、不同性格七、与不同类型开发商沟通的基本技巧3、建立个人关系分享感受细说利弊4、多赞同，自己的观点是在赞同基础上的改进1、解释思路分析风险列举事例做好执行工作2、开门见山先讲结果确保目标的达成保守型目标型和善型自我型不同性格的开发商沟通技巧2、不同性格七、与不同类型开发商沟通的基本技巧示例：某楼盘位置、环境很好，但出于节约成本的考虑，开发商给每户配备的窗是普通的塑钢窗，我们要说服开发商采用更高档的断桥铝合金窗。七、与不同类型开发商沟通的基本技巧与保守型开发商沟通王总，如果我们配备的是塑钢窗的话，项目与周边竞争楼盘相比优势不明显，而且这种窗质量不好，日后很容易出问题，入住之后可能会有不少客户更换更高档次的窗，这很有可能会破坏外墙，影响建筑质量，对我们的口碑会造成影响，对于日后物业公司的管理也带来了很多麻烦。如果我们配上断桥铝合金窗，这些问题就不会存在，而且成本也不会增加多少，把房价往上提100多块钱，这个成本就出来了，客户也很满意的。解释思路分析风险做好执行七、与不同类型开发商沟通的基本技巧王总，您只需要每平米增加100多元的造价，就能给咱们项目配备断桥铝合金窗，让项目的品质、形象都提升一个台阶，我们的销售目标也能够更快的实现，而且这个增加的成本是可以体现在房价中的，您是不是可以考虑一下呢？与目标型开发商沟通开门见山先讲结果确保目标达成七、与不同类型开发商沟通的基本技巧王总，咱们这个项目占据了济南的风水宝地，现在是济南首屈一指的高档楼盘，对于咱们这样的高档项目，要是配上高档的断桥铝合金窗就更匹配了！那样客户就更会觉得我们是名副其实的高档楼盘啦。与自我型开发商沟通多赞同在赞同基础上的改进七、与不同类型开发商沟通的基本技巧王总，我们觉得从项目利益出发，应该配备更高档次的断桥铝合金窗，很多高档项目都开始采用这种窗了，咱的这个成本也是可以从房价中赚回来的，对于咱们开发商来说并不损失什么。与和善型开发商沟通分享感受说清利弊七、与不同类型开发商沟通的基本技巧对于代理公司来说，与开发商的沟通每天、每时、每刻都在进行，可以说，生命不息，沟通不止。如何提高与开发商沟通的成效，需要我们在日常生活中、工作中不断的研究、探寻。在最后，我真诚的祝愿我们每个人的工作和生活都能有效沟通、无限精彩！谢谢大家！