注册会计师《经济法》第八章要点分析

注册会计师《经济法》第八章要点分析2010年注册会计师《经济法》科目第八章物权法律制度1.本章近四年试题考点归纳表年份题型考点2008单项题共有物的处分多项题建筑物区分所有权的成员权；动产质押判断题孳息的所有权综合题用益物权、抵押、物权登记2009（旧）单项题建设用地使用权的流转多项题物权变动；物权预告登记；物的所有权转移；抵押物的范围；抵押权的实现判断题权利质押的设立2009（新）单项题建筑物区分所有权的成员权；抵押权的实现；抵押物的范围多项题原物与孳息；物权变动综合题质押合同生效；质权设立2.历年分值单项多项判断综合合计题分题分题分题分题分20081122111155192009（旧）1151011－－7122009（新）3323－－0.225.283.本章学习方法本章是2008年教材根据《物权法》新增加的，其中有些规定法理性较强，法律专业术语较多，理解上有一定的难度。本章2008年考试分值达到19分之多，2010年应当继续高度重视。4.本章大纲要求（八）物权法律制度1.物权基本理论（1）物与物权（2）物权法的基本原则（3）占有（4）物权变动（5）物权的民法保护2.所有权制度（1）所有权的基本理论（2）业主的建筑物区分所有权（3）共有（4）相邻关系3.用益物权制度（1）用益物权的基本理论（2）主要用益物权介绍4.担保物权制度（1）担保物权的基本理论（2）抵押权（3）质押权（4）留置权221322221122333考情分析：本章主要内容有：物和物权的概念和分类、占有制度、物权的变动；所有权制度（建筑物区分所有权）、用益物权制度（地役权）、抵押权、质押、留置；本章在注会考试中是一个非常重要的内容，2009年分值11分。预计2010年分值约在10分左右。学习过程中要注意掌握《中华人民共和国物权法》相关的法条内容。一、重点难点（一）物的种类1.动产与不动产2.主物与从物3.原物与孳息提示：根据《物权法》第116条的规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。另外孳息所有权的移转时间，根据《合同法》第l63条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。（二）占有1.占有的种类（1）自主占有与他主占有；（2）直接占有与间接占有；（3）有权占有与无权占有；（4）善意占有与恶意占有。2.占有的保护（1）占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；（2）对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；（3）因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿；（4）占有人返还原物的请求权，自“侵占发生之日起一年内”未行使的，该请求权消灭。提示：关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。（三）不动产的物权变动（重点）1.不动产物权变动的情形（1）登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。提示：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。（2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。（4）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。提示：上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。举例：甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是：1.登记簿与权属证书不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2.更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。3.异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。③如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。4.预告登记①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。5.不动产买卖合同和登记当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。解释：合同效力和登记之间没有必然联系。举例：乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。答案：乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同。（四）动产的物权变动1.动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外；2.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。解释：因此对于船舶、航空器和机动车等动产，其物权变动规则仍然是交付，登记只起到对抗善意第三人的作用。也就是说，登记是对抗效力，而不是物权变动的要件。3.特殊的交付方式（1）简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。举例：2010年5月1日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为2000元，一个月后交付款项。在本题中：（1）甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有权自买卖合同生效时（5月10日）转移。（2）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。举例：甲的物委托乙保管，在乙保管期间，甲将乙保管的物的所有权转让给丙，甲把对乙的返还原物的请求权直接让与给丙，就可以完成交付。（3）占有改定所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。举例：2009年5月1日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，8月10日甲再将耕牛交给乙。在本题中，耕牛的所有权自5月1日转移。（五）所有权取得的特别规则1.善意取得（重点）所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权的法律制度。根据我国物权法规定，善意取得必须符合如下构成要件：（1）受让人受让财产时主观上为善意；（2）以合理的价格有偿受偿，无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度；（3）转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。解释：结合《物权法》第106条、107条、108条的规定，在注会考试中，要注意如下问题：（1）构成要件上，现在物权法不再强调只有动产可以适用善意取得，而是规定不动产也可以适用善意取得。（2）根据现行的《物权法》规定，赃物不得适用善意取得。遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物适用同样规则。（3）善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以善意取得。（六）业主的建筑物区分所有权1.建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。2.专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。3.建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。4.专有部分的所有权专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立性的特定空间。专有部分要求具有以下要求：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为专有部分的组成部分。5.共有部分的共有权业主对专有部分以外的共有部分，如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本机构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分享有共有的权利。不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也属于业主共有。根据《物权法》的规定，共有部分包括：（1）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；（2）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。（3）建筑区划内的绿地（使用权），属于业主共有，但属于城填公共绿地或者明示属于个人的除外。（4）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时为了解决车位紧张问题，法律还特别对开发商出售车位的权利进行了限制，即要求在建筑区划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。提示：（1）业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。而且此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。（2）业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权；违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益除外。6.成员权（1）一般决议：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。①制定和修改业主会议议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。（2）特别决议：应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。提示：（1）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未实际交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（2）专有部分面积根据不同情况处理：一是按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实